税务专家高金平：豪宅为什么要用企业买 - 深圳市欧凯财税顾问有限公司专业提供代理记账、财税顾问、财务尽调、税务诊断等服务

近日，好友龚先生正为一件事纠结：买一套顶级豪宅作为企业公馆用于商务接待，个人买还是企业买好？我的建议也许可供您参考。

公馆，即公家馆舍。企业公馆，亦称企业家公馆，高档大宅，企业购买，主要用于商务接待。在韩国和朝鲜的外交用语中，“公馆”一词亦指驻外使领馆驻地。世界上顶级的豪宅大都由贵族拥有，且多数在公司名下，其意义不仅仅是身份的象征。

谁都知道，现金贬值，资产增值。使用价值的本质属性决定了顶级豪宅不同于其他昂贵的收藏品。有史以来，高端房产从来都是持续增值的，即便是发生金融危机也不会贬值，因此房产投资向来是富人的首选。

由于“仇富”和嫉妒，富人大多不以个人名义投资。个人以自有资金购买一幢价值10亿元的别墅与购买一座价值10亿元的宾馆，其社会反响是完全不一样的，后者更“私密”，而前者关注度更高。

首先，个人买房的资金来源在哪里？巨额的现金是否缴纳了个人所得税？无论是薪酬，还是股息，亦或是转让原始股，都需要缴纳个人所得税。个人占用公司资金买房的路径已被堵死，《财政部、国家税务总局关于规范个人投资者个人所得税征收管理的通知》（财税[2003]158号）规定，个人股东或其家庭成员向公司借款买房超过一年不归还将视同分配股息征收个人所得税。不仅如此，公司借款给个人股东还须按照独立交易原则确认利息收入缴纳增值税和企业所得税。如果个人用公司税后利润分配获得的现金购买，那么，一套5550万元的别墅，在购买前至少需要分配6937.50万元，缴纳个人所得税1387.50万元。

其次，如果个人贷款买房，不仅支付的增值税（进项税额）不能在税前扣除，而且利息支出、法定折旧也不能在个人所得税税前扣除，相反，而公司贷款买房支付的进项税（11%），可以在销项税额中抵扣，其利息支出以及法定折旧额可以在企业所得税税前扣除。一套5550万元（含税价）的别墅，利率按6%计算，贷款年限、折旧年限均按20年计算，可以在13个月内抵扣增值税550万元，20年内减少企业所得税3052.5万元（企业所得税税率25%）。个人买房缴纳的契税只有在个人转让房产计算个人所得税时扣除，而企业买房缴纳的契税可以并入房产原值分期计算法定折旧在企业所得税税前扣除。

第三，个人以房产抵押融资，其利息支出不能在个人所得税税前扣除，而公司作为贷款主体以房产抵押融资，其利息支出可以在企业所得税税前扣除。

第四，个人房产的维护成本既不能抵扣增值税，也不能在个人所得税前扣除，而公司房产发生的装饰费、物业费、水电费取得的增值税专用发票可作为扣税凭证抵扣增值税（销项税额），这些支出，连同工作人员的薪酬等，均可在企业所得税税前扣除。

此外，对个人拥有的豪宅征收房产税、遗产税是中国税制改革的趋势，而公司拥有的房产每年只按房产余值征收1.2%的房产税，且房产税可以在企业所得税税前扣除。不仅如此，股东通过转让股权间接转让房产与个人直接转让房产将获得更低的税收待遇。

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