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标题: 深圳市城市更新/旧城改造财税政策汇编 [打印本页]
作者: 欧凯财税 时间: 2018-1-21 10:00
标题: 深圳市城市更新/旧城改造财税政策汇编
深圳市城市更新/旧城改造财税政策汇编
作者: 欧凯财税 时间: 2018-1-21 10:02
深圳市人民政府令（第290号）深圳市城市更新办法
『发布日期』2015-6-20
《深圳市人民政府关于修改〈深圳市城市更新办法〉的决定》已经市政府六届五十三次常务会议审议通过，现予发布，自发布之日起施行。
市长 许勤
2016年11月12日
目录
深圳市城市更新办法
第一章 总 则 第一条为规范本市城市更新活动，进一步完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，推进土地、能源、资源的节约集约利用，促进经济和社会可持续发展，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域范围内的城市更新活动。
本办法所称城市更新，是指由符合本办法规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和本办法规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动：
（一）城市的基础设施、公共服务设施亟需完善；
（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患；
（三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施；
（四）依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。
第三条 城市更新应当遵循政府引导、市场运作、规划统筹、节约集约、保障权益、公众参与的原则，保障和促进科学发展。
第四条 城市更新应当符合国民经济和社会发展总体规划，服从城市总体规划和土地利用总体规划。城市更新实行城市更新单元规划和年度计划管理制度。
城市更新单元规划是管理城市更新活动的基本依据。
城市更新年度计划应当纳入近期建设规划年度实施计划及土地利用年度计划。
第五条 城市更新可以依照有关法律法规及本办法的规定分别由市、区政府、土地使用权人或者其他符合规定的主体实施。
第六条 市、区政府应当保障开展组织实施城市更新的工作经费，对城市更新项目提供适当的资金扶持。
城市更新涉及的基础设施和公共服务设施建设，应当从土地出让金中安排相应的项目资金。城市更新涉及政府投资项目的，根据政府投资项目管理的相关规定实施。
第七条 市规划国土主管部门负责组织、协调全市城市更新工作，依法拟订城市更新相关的规划土地管理政策，统筹城市更新的规划、计划管理，制定城市更新相关技术规范，组织制定城市更新单元规划，负责城市更新过程中的土地使用权出让、收回和收购工作。
第八条 各区政府（含新区管理机构，下同）组织辖区内城市更新用地的整理，组织辖区内综合整治类更新项目和市政府确定由其实施的拆除重建类更新项目的实施，对功能改变类和其他拆除重建类更新项目的实施进行协调。
市发展改革部门负责拟定城市更新相关的产业指导政策，统筹安排涉及政府投资的城市更新年度资金。市财政部门负责按照计划安排核拨城市更新项目资金。
各相关主管部门依法在各自职能范围内为城市更新活动提供服务并实施管理。
第二章 城市更新规划与计划 第九条 全市城市更新专项规划根据城市总体规划制定，与近期建设规划相衔接，明确全市城市更新的重点区域及其更新方向、目标、时序、总体规模和更新策略。
第十条 法定图则应当对其规划范围内的城市更新作以下规定：
（一）城市更新单元的范围；
（二）城市更新单元范围内应当配置的基础设施和公共服务设施的类型和规模；
（三）城市更新单元的规划指引。
第十一条 对于城市建成区中具有本办法第二条所规定情形，需要进行城市更新的区域，应当在保证基础设施和公共服务设施相对完整的前提下，按照有关技术规范，综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素，划定相对成片的区域作为城市更新单元，制定城市更新单元规划。
一个城市更新单元可以包括一个或者多个城市更新项目。
第十二条 城市更新单元规划应当按照有关技术规范制定，依法进行公示、征求意见。
城市更新单元规划应当包括以下内容：
（一）城市更新单元内基础设施、公共服务设施和其他用地的功能、产业方向及其布局；
（二）城市更新单元内更新项目的具体范围、更新目标、更新方式和规划控制指标；
（三）城市更新单元内城市设计指引；
（四）其他应当由城市更新单元规划予以明确的内容。
城市更新单元规划涉及产业升级的，应当征求相关产业主管部门意见。
第十三条 城市更新单元规划应当根据法定图则所确定的各项控制要求制定，由市规划国土主管部门批准后实施。
未制定法定图则地区应当在现状调查研究的基础上，根据分区规划确定的各项要求拟订城市更新单元规划，报市政府批准后实施。城市更新单元规划的相关内容应当纳入法定图则的制定。
城市更新单元规划对法定图则的强制性内容作出调整的，由市规划国土主管部门报市政府批准后实施。相应的内容应当纳入法定图则并予以公布。
第十四条 城市更新年度计划对包括城市更新单元规划的制定计划、已具备实施条件的拆除重建类和综合整治类城市更新项目、相关资金来源等内容。其中，综合整治类城市更新项目可以单独制定年度计划。
第十五条 各区政府可以组织其相关职能部门对辖区内各类需要进行城市更新的项目进行筛选，提出辖区内的城市更新单元规划的制定计划和已具备实施条件的拆除重建类、综合整治类项目，向市规划国土主管部门申报纳入城市更新年度计划。
市政府各相关主管部门、有关企事业单位，也可以提出城市更新单元规划的制定计划和已具备实施条件的拆除重建类、综合整治类项目，在征求项目所在区政府意见后，向市规划国土主管部门申报纳入城市更新年度计划。
第十六条 未纳入城市更新单元的城市建成区具有本办法第二条所规定情形，具备制定城市更新单元规划相关条件的，各区政府和市政府各相关主管部门可以依据全市城市更新专项规划等相关规划，拟订城市更新单元范围并提出纳入城市更新年度计划的建议，提交市规划国土主管部门。
第十七条 市规划国土主管部门对各区政府、市政府各相关主管部门及有关企事业单位的申报进行统筹、协调后，拟订城市更新年度计划，按照规定程序公示后纳入近期建设规划年度实施计划及土地利用计划草案，报市政府审批。
需单独制定综合整治类更新项目年度计划的，市规划国土主管部门可以单独制定并报市政府审批。
城市更新年度计划可以按照上述报批程序进行调整。
第十八条 区政府申报的辖区内城市更新单元规划制定计划纳入城市更新年度计划的，由区政府组织原申报单位拟订城市更新单元规划草案，按照规定程序报批。
市政府各相关主管部门、有关企事业单位申报的城市更新单元规划制定计划纳入城市更新年度计划的，由市规划国土主管部门组织申报单位拟订城市更新单元规划草案，按照规定程序报批。
第三章 综合整治类城市更新 第十九条 综合整治类更新项目主要包括改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、环境整治和既有建筑节能改造等内容，但不改变建筑主体结构和使用功能。
综合整治类更新项目一般不加建附属设施，因消除安全隐患、改善基础设施和公共服务设施需要加建附属设施的，应当满足城市规划、环境保护、建筑设计、建筑节能及消防安全等规范的要求。
第二十条 综合整治类城市更新的相关技术规范由有关主管部门组织拟订，报市政府批准后执行。
第二十一条 综合整治类更新项目由所在区政府制定实施方案并组织实施。
根据法律、法规及有关规定或者相关标准与规范，实施综合整治需报有关部门批准或者备案的，应当进行报批或者备案。
第二十二条 综合整治类更新项目的费用由所在区政府、权利人或者其他相关人共同承担，费用承担比例由各方协商确定。涉及改善基础设施、公共服务设施和市容环境的费用，费用承担比例按照市、区两级财政负担事权划分的有关规定执行。
第四章 功能改变类城市更新 第二十三条 功能改变类更新项目改变部分或者全部建筑物使用功能，但不改变土地使用权的权利主体和使用期限，保留建筑物的原主体结构。
功能改变类更新项目可以根据消除安全隐患、改善基础设施和公共服务设施的需要加建附属设施，并应当满足城市规划、环境保护、建筑设计、建筑节能及消防安全等规范的要求。
第二十四条 功能改变类更新项目应当符合产业布局规划，优先满足增加公共空间和产业转型升级的需要。
第二十五条 实施功能改变类更新项目的土地使用权人应当按照有关法律法规规定的建筑物改变使用功能的程序，向市规划国土主管部门及相关主管部门申请办理规划许可变更和相关手续。
市规划国土主管部门在受理规划许可变更申请后，应当在深圳特区报、深圳商报就申请事宜进行公示，公示时间不少于7日，公示费用由申请人承担。
建筑物由业主区分所有，部分业主申请将住宅改为经营性用房的，申请人应当依法征得利害关系人的同意，并在申请办理规划许可变更手续时提交书面证明文件。
建筑物由业主区分所有，部分业主申请其他形式的功能改变的，参照前款规定处理。
第二十六条 市规划国土主管部门批准功能改变的，应当与土地使用权人签订土地使用权出让合同补充协议或者补签土地使用权出让合同；土地使用权人应当按照相关规定缴纳地价。
功能改变后的土地使用权使用期限按照原用途的使用期限扣除已实际使用时间的剩余期限确定。原土地使用期限不足原土地用途法定最高期限的，可以在申请人补缴地价后按照规定予以补足。
第五章 拆除重建类城市更新 第二十七条 拆除重建类更新项目应当严格按照城市更新单元规划、城市更新年度计划的规定实施。
第二十八条 根据城市更新单元规划的规定，城市更新单元内土地使用权期限届满之前，因单独建设基础设施、公共服务设施等公共利益需要或者为实施城市规划进行旧城区改建需要调整使用土地或者具备其他法定收回条件的，由市规划国土主管部门依法收回土地使用权并予以补偿。
第二十九条 除依法应当收回的外，市政府可以根据城市更新的需要组织进行土地使用权收购，城市更新单元内的土地使用权人也可以向市规划国土主管部门申请土地使用权收购。
土地使用权收购的程序、条件、价格按照土地储备和土地收购的有关规定执行。
第三十条 除鼓励权利人自行改造外，对由政府统一组织实施城市更新的，可以在拆迁阶段通过招标的方式引入企业单位承担拆迁工作，拆迁费用和合理利润可以作为收（征）地（拆迁）补偿成本从土地出让收入中支付；也可以在确定开发建设条件且已制定城市更新单元规划的前提下，由政府在土地使用权招标、拍卖、挂牌出让中确定由中标人或者竞得人一并实施城市更新，建筑物、构筑物及其他附着物的拆除清理由中标人或者竞得人负责。
第三十一条 拆除重建类城市更新项目范围内的土地使用权人与地上建筑物、构筑物或者附着物所有权人相同且为单一权利主体的，可以由权利人依据本办法实施拆除重建。
第三十二条 拆除重建类城市更新项目范围内的土地使用权人与地上建筑物、构筑物或者附着物所有权人不同或者存在多个权利主体的，可以在多个权利主体通过协议方式明确权利义务后由单一主体实施城市更新，也可以由多个权利主体签订协议并依照《中华人民共和国公司法》的规定以权利人拥有的房地产作价入股成立公司实施更新，并办理相关规划、用地、建设等手续。
第三十三条 同一宗地内建筑物由业主区分所有，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意拆除重建的，全体业主是一个权利主体。
城中村、旧屋村拆除重建的，应当经原农村集体经济组织继受单位股东大会按照有关规定表决同意。
本办法所称城中村是指我市城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的非农建设用地的地域范围内的建成区域。
第三十四条 权利人拆除重建类更新项目的实施主体在取得城市更新项目规划许可文件后，应当与市规划国土主管部门签订土地使用权出让合同补充协议或者补签土地使用权出让合同，土地使用权期限重新计算，并按照规定补缴地价。
第三十五条 实施拆除重建的权利人应当依法解决拆除重建项目范围内的经济关系，自行拆除、清理地上建筑物、构筑物及附着物等，并按照城市更新单元规划和土地使用权出让合同的要求移交基础设施、公共服务设施等用地，政府均不作补偿。
第六章 其他规定 第三十六条 被依法鉴定为危房、需要拆除重建的单栋建筑，依据城市危房管理的有关规定执行，不需要纳入城市更新年度计划，不专门制定城市更新单元规划。
第三十七条 城市更新项目范围内的违法用地、违法建筑应当依照有关法律、法规及广东省、本市有关规定接受处理后，方可作为权属确定的更新对象。
城市更新项目范围内未办理房地产权登记、又不属违法用地或者违法建筑的建筑物、构筑物或者附着物，应当根据本市有关房地产权登记历史遗留问题处理的相关规定完善手续后，方可作为权属确定的更新对象。
第三十八条 城市更新单元范围内的边角地、夹心地、插花地等零星未出让国有土地应当优先用于基础设施和公共服务设施的建设。
未被规划用于基础设施和公共服务设施建设的，可以根据城市更新单元规划一并纳入更新改造，由市规划国土主管部门办理相关手续，出让给其相邻地块的城市更新实施主体。出让的零星土地总面积不超过该项目总用地面积的10%且不得超过3000平方米。
第三十九条 城市更新项目应当遵守保护历史文化遗存的法律、法规，依法保护城市更新范围内的历史文化遗存。
实施城市更新不得破坏城市防洪系统、城市人民防空设施等各类城市安全保障系统，或者使其功能部分、全部丧失。
第四十条 根据保障性住房建设及产业用房建设的有关要求，可以在拆除重建类项目中配建一定比例的政策性用房，具体办法由相关主管部门另行制定，报市政府批准后实施。
第四十一条 城市更新涉及产业用地的，除应当遵守本办法的规定之外，还应当符合深圳市产业导向目录、城市更新或者相关产业升级政策。
第四十二条 市规划国土主管部门根据城市更新单元规划的规定，在土地使用权出让合同中与更新项目实施主体约定配套建设保障性住房、产业用房、基础设施和公共服务设施的内容。
第四十三条 规模较大的城市更新项目可以分期实施。
城市更新项目分期实施的时序、规模等规划控制指标由城市更新单元规划和规划许可文件规定。
分期实施的城市更新项目应当优先安排基础设施、公共服务设施和用于安置回迁业主的建筑。
第四十四条 城市更新项目地价计收的具体规定，由市政府另行制定。
第四十五条 实施城市更新过程中，应当通过发展绿色建筑，营造宜居环境，改善能源结构，推广中水和雨水利用，加强建筑废弃物再利用等多种途径，有效推进节能减排工作。
第七章 附 则 第四十六条 相关管理部门及其工作人员在城市更新管理中有违法违纪行为的，依法追究行政责任；涉嫌犯罪的，依法移送司法机关处理。
对城市更新实施主体违反城市规划和土地管理等方面法律、法规的行为，应当依法追究法律责任。
第四十七条 为了推进强区放权，加快城市更新实施，市政府可以根据工作实际，调整职责分工，创新工作机制，并向社会公布。
第四十八条 本办法自2009年12月1日起施行。本办法施行前本市相关规定与本办法不一致的，以本办法为准。
作者: 欧凯财税 时间: 2018-1-21 11:03
深圳市城市更新办法实施细则
深府〔2012〕1号
『发布日期』2012-1-21
目录
深圳市城市更新办法实施细则
第一章 总则
第一条 为实施《深圳市城市更新办法》（以下简称《办法》），规范本市城市更新活动，建立规范、有序的城市更新长效机制，制定本细则。
第二条 市查违和城市更新工作领导小组（以下简称市领导小组）负责领导全市城市更新工作，对全市城市更新工作涉及的重大事项进行决策。
市规划国土部门是全市城市更新工作的主管部门（以下简称主管部门），负责具体组织、协调、监督全市城市更新工作。
主管部门的派出机构依据《办法》及本细则规定在辖区范围内履行城市更新管理相关职责。
第三条 市政府相关职能部门、区政府（含新区管委会，下同）及其相关职能部门，应当根据《办法》及本细则规定履行城市更新管理相关职责。
第四条 主管部门、市政府相关职能部门、区政府应当积极开展城市更新政策的宣传，加强引导。
街道办事处、社区工作站、居委会等基层组织应当积极维护城市更新活动的正常秩序。
第五条 城市更新项目免收各种行政事业性收费。
第六条 鼓励金融机构创新金融产品、改善金融服务，通过构建融资平台、提供贷款、建立担保机制等方式对城市更新项目予以支持。
第七条 城市更新项目在实施过程中应当按照集约用地、绿色节能、低碳环保的原则，推广使用经国家、省、市相关部门认定的新技术、新工艺、新材料和新设备，在满足使用功能的前提下，优先使用建筑废弃物绿色再生产品。
鼓励城市更新项目按照绿色建筑的标准进行规划、建设和运营管理。
第八条 主管部门和区政府应当建立城市更新工作投诉处理制度，对受理的投诉及时进行调查和处理。
第九条 市、区规划土地监察工作机构应当加大工作力度，严厉查处城市更新单元范围内新出现的违法建设行为。农村城市化历史遗留违法建筑处理部门应当加快开展城市更新单元范围内历史遗留违法建筑的处理工作。
第二章 城市更新规划与计划
第十条 主管部门依据全市城市总体规划和土地利用总体规划，定期组织编制全市城市更新专项规划，指导全市范围内的城市更新单元划定、城市更新计划制定和城市更新单元规划编制。
第十一条 实施以拆除重建为主的城市更新，应当以城市更新单元为基本单位，以城市更新单元规划为依据，确定规划要求，协调各方利益，落实更新目标与责任。
第十二条 城市更新单元的划定应当符合全市城市更新专项规划，充分考虑和尊重所在区域社会、经济、文化关系的延续性，并符合以下条件：
（一）城市更新单元内拆除范围的用地面积应当大于10000平方米。
（二）城市更新单元不得违反基本生态控制线、一级水源保护区、重大危险设施管理控制区（橙线）、城市基础设施管理控制区（黄线）、历史文化遗产保护区（紫线）等城市控制性区域管制要求。
（三）城市更新单元内可供无偿移交给政府，用于建设城市基础设施、公共服务设施或者城市公共利益项目等的独立用地应当大于3000平方米且不小于拆除范围用地面积的15%。城市规划或者其他相关规定有更高要求的，从其规定。
不具备前款规定的条件，但基于鼓励产业转型升级、完善独立占地且总面积不小于3000平方米的城市基础设施、公共服务设施或者其他城市公共利益项目等原因确需划定城市更新单元的，应当就单元范围、拆除范围、配建要求等内容进行专项研究，在计划审批过程中予以专项说明。
第十三条 划定城市更新单元时涉及下列用地的，依照以下规定分别处理：
（一）政府社团用地、特殊用地，不单独划定为城市更新单元。
（二）全市土地整备规划和年度整备计划确定的政府土地整备区范围内不划定城市更新单元。
（三）除通过城市更新实现用地清退外，被非法占用的已完成征转及补偿手续的国有未出让用地和基本农田保护区用地不划入城市更新单元。
（四）福田区、罗湖区、盐田区、南山区的原农村集体经济组织地域范围应当整村划定城市更新单元，鼓励其他各区参照执行。按照整村范围划定城市更新单元的，不受本细则第十二条第一款第（一）项限制。
（五）未建设用地不划入城市更新单元，但符合本细则第十四条规定的除外。
第十四条 未建设用地因规划统筹确需划入城市更新单元，属于国有未出让的边角地、夹心地、插花地的，总面积不超过项目拆除范围用地面积的10%且不超过3000平方米的部分，可以作为零星用地一并出让给项目实施主体；超出部分应当结合城市更新单元规划的编制进行用地腾挪或者置换，在城市更新单元规划中对其规划条件进行统筹研究。
未建设用地因规划统筹确需划入城市更新单元，属于已批未建用地的，在征得土地使用权人同意后，可以结合城市更新单元规划的编制进行用地腾挪或者置换。
第十五条 城市更新单元规划的编制应当符合以下原则：
（一）优先保障城市基础设施、公共服务设施或者其他城市公共利益项目。
（二）充分尊重相关权利人的合法权益，有效实现公众、权利人、参与城市更新的其他主体等各方利益的平衡。
（三）研究已批法定图则规定的各类用地性质和开发总量，深化、落实法定图则规定的各类城市基础设施和公共服务设施用地规划指标和空间布局。
（四）鼓励增加公共用地，提高绿地率和绿化覆盖率，降低建筑密度，节约集约利用土地。
（五）推进文化遗产融入城市发展，保护城市肌理和特色风貌，改善生态环境和人文环境，鼓励节能减排，促进低碳绿色更新。
城市更新单元规划的编制技术规范由主管部门另行制定并组织实施。
第十六条 城市更新单元规划的制定实行计划管理。城市更新单元规划制定计划（以下简称更新单元计划）实行常态申报机制。
单独实施的综合整治项目，按照本细则第三章规定纳入综合整治类项目计划进行管理；按照已批准城市更新单元规划，纳入拆除重建类项目一并实施综合整治的区域，不单独进行计划申报，由拆除重建类项目的实施主体一并实施。
第三章 综合整治类城市更新
第十七条 综合整治类城市更新由市、区政府统筹推进。
市城管部门组织、协调、指导和督促全市综合整治类城市更新工作。
发展改革、财政、规划国土、人居环境、住房建设、水务、消防等部门，按照各自职责分工承担综合整治类城市更新具体管理工作。
各区政府及其相应的职能部门负责组织实施本辖区内的综合整治类项目。
第十八条 区政府应当按年度制订本区综合整治类项目和资金安排计划草案，由市城管部门统筹平衡并按程序报批后组织实施。
已批城市更新单元规划确定的单独实施的综合整治类项目应当优先纳入计划。
综合整治类项目涉及的改善城市基础设施、公共服务设施和市容环境的工程，根据政府投资项目管理有关规定申报立项，该部分费用按照市、区政府投资事权划分有关规定承担。
第十九条 在综合整治类项目纳入计划并经批准立项后，区政府应当组织实施单位依照项目审批文件及相关技术规范，开展综合整治规划、初步设计和项目总概算的编制等前期工作，形成实施方案。
区政府在组织编制实施方案过程中，应当征求市规划国土、产业、人居环境、住房建设、水务、城管、消防等部门的意见。
涉及市、区政府财政投资的，市、区发展改革部门根据需要安排前期工作的必要经费。
第二十条 市规划国土部门对综合整治规划进行审批，并将审批结果抄送市城管部门。
综合整治类项目一般不增加建筑面积。确需加建城市基础设施和公共服务设施的，相应的建筑面积部分免收地价。
第二十一条 依照有关法律、法规等规定须办理有关建设、环保、水务、消防等许可的，实施单位应当依法申请并取得许可方可实施综合整治。
第二十二条 综合整治类项目的计划制定、立项管理、方案审批、资金安排等具体规定，由市城管部门会同市发展改革、财政、规划国土、住房建设等部门另行制定。
第四章 功能改变类城市更新
第二十三条 按照法定图则、城市更新单元规划等已生效规划，土地用途已发生变化或者在满足土地功能混合使用相关要求的前提下，现有建筑物的使用功能需进行调整的，权利主体可以向主管部门申请实施功能改变类城市更新。
具有以下情形之一的，不得实施功能改变类城市更新：
（一）申请将配套服务设施改变功能，改变后无法满足相关配套要求的。
（二）申请将文物古迹、历史建筑、纪念性建筑、标志性建筑、具有地方特色和传统风格的建筑物等改变功能，改变后不符合保护要求的。
（三）申请将危险房屋或者城市更新单元规划确定的拆除重建区域内的建筑物改变功能的。
（四）建筑物改变使用功能后，不符合建筑结构安全、城市景观设计，或者公共安全、消防、环境、卫生、物业管理等相关技术要求的。
（五）申请建筑物部分改变使用功能，但改变的部分不能满足独立使用要求或者造成建筑物剩余部分使用不便的。
（六）建筑物由业主区分所有，未经本栋建筑物内其他业主及同一宗地内其他主张与改变功能有利害关系的业主同意的。
（七）未经评估和无害化治理的污染场地申请改变功能进行二次开发的。
（八）其他法律、法规、规章以及市政府规定不得改变建筑物使用功能的情形。
第二十四条 申请人申请实施功能改变类城市更新，应当提交申请书、申请人身份证明、房地产权属证书等材料。
建筑物由业主区分所有的，申请人应当提供本栋建筑物内其他业主及同一宗地内其他能够证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响的业主同意申请的证明文件。
第二十五条 主管部门受理申请后，根据申请改变使用功能的建筑物所在区域的相关规划及其他申请材料进行审查。不符合功能改变条件的，应当书面答复申请人并说明理由；符合功能改变条件的，应当在项目现场、深圳特区报或者深圳商报及本部门网站上就相关事宜进行不少于7日的公示，公示费用由申请人承担。
第二十六条 公示结束后，主管部门应当对相关意见进行汇总和处理。有关异议经核实成立或者暂时无法确定的，应当书面答复申请人并说明理由；公示期内未收到意见或者有关异议经核实不成立的，应当向申请人核发规划许可文件，并通过与申请人补签土地使用权出让合同或者签订土地使用权出让合同补充协议（或者增补协议）的方式完善用地手续。
第二十七条 申请人办理完成相关规划和用地手续后，可以实施功能改变类城市更新，实施费用全部由申请人自行承担。
项目实施涉及规划国土、环保、建设、城管、消防等其他行政审批事项的，由申请人按照有关规定办理。
第二十八条 项目实施完成后，相关权利主体应当及时向房地产登记部门申请办理房地产变更登记。
第二十九条 功能改变类项目一般不增加建筑面积，因完善自身建筑使用功能确需加建附属设施的，应当按照相关规定取得规划许可文件并按照《办法》第二十七条规定补缴地价。
加建城市基础设施和公共服务设施的，相应的建筑面积部分免收地价。
第五章 拆除重建类城市更新
第一节 一般规定
第三十条 特定城市建成区具有《办法》第二条第二款规定情形之一，且通过综合整治、功能改变等方式难以有效改善或者消除的，可以通过拆除重建方式实施城市更新。
第三十一条 《办法》第二条第二款第（一）项规定的“城市的基础设施、公共服务设施亟需完善”，是指城市基础设施、公共服务设施严重不足，按照规划需要落实独立占地且用地面积大于3000平方米的城市基础设施、公共服务设施或者其他城市公共利益项目。
《办法》第二条第二款第（二）项规定的“环境恶劣或者存在重大安全隐患”，主要包括下列情形：
（一）环境污染严重，通风采光严重不足，不适宜生产、生活。
（二）相关机构根据《危险房屋鉴定标准》鉴定为危房集中，或者建筑质量有其他严重安全隐患。
（三）消防通道、消防登高面等不满足相关规定，存在严重消防隐患。
（四）经相关机构鉴定存在经常性水浸等其他重大安全隐患。
《办法》第二条第二款第（三）项规定的“现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施”，主要包括下列情形：
（一）所在片区规划功能定位发生重大调整，现有土地用途、土地利用效率与规划功能不符，影响城市规划实施。
（二）属于本市禁止类和淘汰类产业，能耗、水耗、污染物排放严重超出国家、省、市相关标准的，或者土地利用效益低下，影响城市规划实施并且可以进行产业升级。
（三）其他严重影响城市近期建设规划实施的情形。
第三十二条 单栋或者零散建筑经鉴定为危房，但无法按照相关要求划入城市更新单元的，不纳入拆除重建类城市更新。
第三十三条 拆除重建类城市更新项目的实施方式主要包括：
（一）权利主体自行实施。包括项目拆除重建区域内的单一权利主体自行实施，或者多个权利主体将房地产权益转移到其中一个权利主体后由其实施。
（二）市场主体单独实施。项目拆除重建区域内的权利主体将房地产权益转移到非原权利主体的单一市场主体后由其实施。
（三）合作实施。城中村改造项目中，原农村集体经济组织继受单位可以与单一市场主体通过签订改造合作协议合作实施。
（四）政府组织实施。政府通过公开方式确定项目实施主体，或者由政府城市更新实施机构直接实施。涉及房屋征收与补偿的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定执行。
第二节 申报与审批
第三十四条 拟以拆除重建方式实施城市更新的，由符合规定的申报主体申报更新单元计划。
主管部门负责拟订更新单元计划申报指引，报市政府批准后实施。申报指引应当包括申报情形、城市更新单元拟订要求、城市更新意愿要求、计划申报主体要求、申报途径、相关证明材料等事项。
第三十五条 更新单元计划的申报主体按照以下方式确定：
（一）权利主体自行申报。其中城市更新单元内用地属城中村、旧屋村或者原农村集体经济组织和原村民在城中村、旧屋村范围以外形成的建成区域的，可由所在原农村集体经济组织继受单位申报。
（二）权利主体委托单一市场主体申报。
（三）市、区政府相关部门申报。
以旧住宅区为主的城市更新单元，应当由区政府组织开展现状调研、城市更新单元拟订、意愿征集、可行性分析等工作，由区城市更新职能部门申报。
计划申报主体负责申报更新单元计划、委托编制城市更新单元规划等工作。
第三十六条 申报更新单元计划应当同时满足以下条件：
（一）计划申报主体符合本细则第三十五条要求。
（二）城市更新单元内的权利主体具备城市更新意愿且符合本细则第三十七条要求。
（三）法定图则已划定城市更新单元；或者未划入城市更新单元的特定城市建成区具有本细则第三十一条规定的情形，确需进行拆除重建类城市更新，已自行拟订城市更新单元。
（四）申报的用地功能、开发强度等城市更新诉求基本符合城市更新专项规划、法定图则等规划。
申报途径、申报材料等还应当符合更新单元计划申报指引的具体要求。
第三十七条 申报更新单元计划的，城市更新单元内权利主体的城市更新意愿应当符合下列条件：
（一）城市更新单元拆除范围内用地为单一地块，权利主体单一的，该主体同意进行城市更新；建筑物为多个权利主体共有的，占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意进行城市更新；建筑物区分所有的，专有部分占建筑物总面积三分之二以上的权利主体且占总人数占建筑物总面积三分之二以上且占总数量三分之二以上的权利主体同意进行城市更新。
拆除范围内用地包含多个地块的，符合上述规定的地块的总用地面积应当不小于拆除范围用地面积的80%。
（二）城市更新单元内用地属城中村、旧屋村或者原农村集体经济组织和原村民在城中村、旧屋村范围以外形成的建成区域的，须经原农村集体经济组织继受单位的股东大会表决同意进行城市更新；或者符合本条第（一）项规定，并经原农村集体经济组织继受单位同意。
第三十八条 市、区政府相关部门作为申报主体的，直接将申报材料报送主管部门审查。
其他申报主体向区城市更新职能部门提交申报材料，区城市更新职能部门在收到申报材料之日起5个工作日内对申报材料进行核对，申报材料的内容和深度不符合相关技术要求的，书面答复申请人并说明理由；符合要求的，在收到申报材料之日起20个工作日内，按照本细则和更新单元计划申报指引的相关要求，对更新意愿达成情况及计划申报主体资格进行认定，对更新单元内的现状建设情况进行核查，对申报进行城市更新的必要性及更新单元范围的合理性等因素进行综合判断。
区城市更新职能部门在进行更新意愿达成情况认定时，主管部门应当协助提供相关土地、建筑物权属资料。申报材料不符合相关要求的，区城市更新职能部门应当书面答复申请人并说明理由；符合相关要求的，报送主管部门审查。
第三十九条 主管部门对收到的申报材料进行审查，按批次统筹形成更新单元计划草案，会同区政府在项目现场、深圳特区报或者深圳商报及本部门网站上进行不少于10日的公示后，报市政府审批。审批通过的，由主管部门会同区政府在5个工作日内，在项目现场、深圳特区报或者深圳商报及本部门网站上对计划进行公告。
第四十条 更新单元计划经市政府批准后，在城市更新单元规划编制之前，计划申报主体应当向主管部门申请对城市更新单元范围内的土地及建筑物信息进行核查、汇总。
主管部门根据计划申报主体提供的土地使用权出让合同、用地批复、房地产证、旧屋村范围图、建设工程规划许可证、测绘报告、身份证明等材料，对城市更新单元范围内土地的性质、权属、功能、面积等进行核查，在20个工作日内将核查结果函复计划申报主体；并对地上建筑物的性质、面积等信息进行核查和汇总。
城市更新单元内土地和建筑物需完善手续的，应当尽快按照相关程序加以完善。
第四十一条 计划申报主体应当委托具有相应资质的机构，结合主管部门的土地核查结果，编制城市更新单元规划并报主管部门审查。
土地及建筑物信息核查和城市更新单元规划的报批应当在更新单元计划公告之日起一年内完成。逾期未完成的，主管部门可以按有关程序进行更新单元计划清理，将该城市更新单元调出计划。
第四十二条 主管部门在受理城市更新单元规划申报材料后5个工作日内对申报材料进行核对，申报材料的内容和深度不符合相关技术要求的，书面答复申请人并说明理由；符合要求的，向区城市更新职能部门征求意见。城市更新项目涉及产业发展的，还应当征求市产业部门的意见。
区城市更新职能部门对城市更新单元的规划目标及方向、配建责任、实施分期安排等进行核查，市产业部门对城市更新单元的产业现状、产业定位是否为市政府鼓励发展产业等情况进行核查和认定，在10个工作日内将书面意见反馈至主管部门。
第四十三条 主管部门根据已生效的法定图则等规划对申报材料进行审查，在收到相关部门意见后10个工作日内形成规划草案，会同区城市更新职能部门在城市更新单元现场和本部门网站上进行不少于30日的公示，公示费用由申请人承担。
公示结束后，主管部门在10个工作日内对相关意见进行汇总和处理，并对城市更新单元规划草案进行审议。审议通过的，函复申请人。城市更新单元规划涉及未制定法定图则地区或者改变法定图则强制性内容的，还应当按程序报市政府或者其授权的机构批准。
第四十四条 城市更新单元规划经批准后，主管部门应当在5个工作日内，在本部门网站上就规划内容进行公告，并将相关内容函告区城市更新职能部门。
城市更新单元规划的批准视为已完成法定图则相应内容的编制和修改。经批准的城市更新单元规划是相关行政许可的依据。
第三节 实施主体
第四十五条 城市更新单元规划经批准后，区政府应当依据近期建设和土地利用规划年度实施计划确定的本辖区城市更新年度土地供应规模，按照已批准的城市更新单元规划，组织制定更新单元的实施方案，并组织、协调实施方案的落实。
更新单元实施方案应当包括更新单元内项目基本情况、进度安排、单一主体形成指导方案、搬迁补偿安置指导方案、搬迁及建筑物拆除进度安排、监管措施等相关内容。
区政府应当将其制定的更新单元实施方案及时报送主管部门备案，并定期报送实施方案的落实情况。
第四十六条 城市更新单元内项目拆除范围存在多个权利主体的，所有权利主体通过以下方式将房地产的相关权益移转到同一主体后，形成单一主体：
（一）权利主体以房地产作价入股成立或者加入公司。
（二）权利主体与搬迁人签订搬迁补偿安置协议。
（三）权利主体的房地产被收购方收购。
属于合作实施的城中村改造项目的，单一市场主体还应当与原农村集体经济组织继受单位签订改造合作协议。
属于以旧住宅区改造为主的改造项目的，区政府应当在城市更新单元规划经批准后，组织制定搬迁补偿安置指导方案和市场主体公开选择方案，经占建筑物总面积90%以上且占总数量90%以上的业主同意后，公开选择市场主体。市场主体与所有业主签订搬迁补偿安置协议后，形成单一主体。
第四十七条 多个权利主体通过签订搬迁补偿安置协议方式形成实施主体的，权利主体和搬迁人应当在区政府组织制定的更新单元实施方案的指导下，遵循平等、公平的原则，在搬迁补偿安置协议中约定补偿方式，补偿金额和支付期限，回迁房屋的面积、地点和登记价格，搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限，协议生效的时间和条件等相关事项。
搬迁补偿安置协议还应当对房地产权属证书注销后附着于原房地产的义务和责任的承担作出约定。没有约定的，相关义务和责任由搬迁人承担。
第四十八条 搬迁补偿安置协议的签订可以由公证机构进行公证。搬迁人应当及时将已签订的搬迁补偿安置协议报区城市更新职能部门备案。
因履行搬迁补偿安置协议发生纠纷的，应当按照协议约定的争端解决途径，申请仲裁或者向人民法院起诉。
第四十九条 城市更新单元内项目拆除范围的单一主体，应当向区城市更新职能部门申请实施主体资格确认，并提供以下材料：
（一）项目实施主体资格确认申请书。
（二）申请人身份证明文件。
（三）城市更新单元规划确定的项目拆除范围内土地和建筑物的测绘报告、权属证明及抵押、查封情况核查文件。
（四）申请人形成或者作为单一主体的相关证明材料。
（五）其他相关文件资料。
前款第（四）项规定材料包括：
（一）申请人收购权利主体房地产的证明材料及付款凭证。
（二）申请人制定的搬迁补偿安置方案及与权利主体签订的搬迁补偿安置协议、付款凭证、异地安置情况和回迁安置表。
（三）权利主体以其房地产作价入股成立或者加入公司的证明文件。
（四）申请人本身即为权利主体或者权利主体之一的相关证明文件。
（五）以合作方式实施的城中村改造项目的改造合作协议。
第五十条 区城市更新职能部门应当在收到申请后10个工作日内完成对相关申请材料的核查。
经核查申请人不符合实施主体确认条件的，区城市更新职能部门应当书面答复并说明理由；经核查申请人符合实施主体确认条件的，区城市更新职能部门应当在项目现场、深圳特区报或者深圳商报及区政府或者本部门网站，就申请人提供的土地、建筑物权属情况及单一主体的形成情况进行不少于7日的公示，公示费用由申请人承担。
第五十一条 区城市更新职能部门应当在公示结束后5个工作日内完成公示意见的处理。有关异议经核实成立或者暂时无法确定的，应当书面答复申请人并说明理由；公示期内未收到意见或者有关异议经核实不成立的，应当在5个工作日内与申请人签订项目实施监管协议，并向申请人核发实施主体确认文件。
实施主体确认文件应当抄送主管部门及相关单位。
第五十二条 区城市更新职能部门与实施主体签订的项目实施监管协议，应当明确以下内容：
（一）实施主体按照城市更新单元规划要求应履行的移交城市基础设施和公共服务设施用地等义务。
（二）实施主体应当完成搬迁，并按照搬迁补偿安置方案履行货币补偿、提供回迁房屋和过渡安置等义务。
（三）更新单元内项目实施进度安排及完成时限。
（四）区城市更新职能部门采取的设立资金监管账户或者其他监管措施。
（五）双方约定的其他事项。
第五十三条 权利主体与搬迁人签订搬迁补偿安置协议时，应当在协议中约定相应房地产权益由搬迁人承受，并在办理房地产权属证书注销之前向搬迁人提交被搬迁房屋的房地产权属证书及注销房地产权属证书委托书；没有房地产权属证书的，应当提交相应的产权证明文件及房地产权益由搬迁人承受的声明书。
搬迁人被确认为项目实施主体并在区政府的组织和监督下完成建筑物拆除后，应当及时向区城市更新职能部门申请就建筑物拆除情况进行确认，并向房地产登记部门申请办理房地产权属证书的注销登记。申请房地产权属证书注销时应提供以下材料：
（一）申请表。
（二）申请人身份证明及委托书。
（三）房地产权属证书。
（四）城市更新单元规划成果。
（五）项目实施主体确认文件。
（六）与申请注销房地产权属证书相对应的搬迁补偿安置协议。
（七）区城市更新职能部门出具的建筑物已经拆除的确认文件。
（八）法律、法规、规章及规范性文件规定的其他文件。
本细则施行前权利主体签订搬迁补偿安置协议时未向搬迁人提交房地产权属证书及委托书等相关材料的，其房地产权属证书的注销按照房地产登记部门的原有规定办理。
第五十四条 建筑物拆除和房地产证注销工作完成后，实施主体应当持实施主体确认文件、项目实施监管协议、相关土地权属证明文件等材料，就城市更新单元规划确定由实施主体进行开发建设的用地及地下空间，向主管部门申请建设用地审批。
主管部门应当在批准项目建设用地后与实施主体签订土地使用权出让合同，并核发建设用地规划许可证。项目涉及农用地转用的，应当办理转用报批手续。
出让给项目实施主体进行开发建设的用地，总面积不得大于城市更新单元项目拆除范围内手续完善的各类用地及可以一并出让给实施主体的零星用地的总面积。
第五十五条 城市更新项目土地使用权出让合同应当明确以下内容：
（一）按照城市更新单元规划，独立占地的城市基础设施、公共服务设施和城市公共利益项目等用地的移交入库要求。
（二）出让给实施主体的开发建设用地的建设、管理要求。
（三）保障性住房、创新型产业用房、城市基础设施和公共服务设施等的配建要求。
（四）按照项目搬迁补偿安置方案和项目实施监管协议的要求，用于补偿安置的房产不得申请预售。
（五）城市更新单元规划明确及项目实施监管协议约定的其他相关内容。
第四节 地价计收
第五十六条 以下用地适用《办法》第三十六条规定的地价计收标准：
（一）福田区、罗湖区、盐田区、南山区原农村集体已划定红线范围内的用地。
（二）宝安区、龙岗区、光明新区、坪山新区、龙华新区、大鹏新区根据市政府1993年发布的《深圳市宝安、龙岗两区规划、国土管理暂行办法》、2004年发布的《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》划定给原农村集体的非农建设用地。
（三）1993年以后，以土地主管部门核发的用地批复或者土地使用权出让合同形式批准给原农村集体经济组织或者其继受单位的征地返还用地。
已批准合作建房并签订土地使用权出让合同、已办理产权转移或者享受过城中村地价政策的用地不再适用《办法》第三十六条规定的地价计收标准。
符合本条第一款规定的用地中的工业区部分，按照《办法》第三十六条规定计收地价。
第五十七条 拆除重建类工业区升级改造项目升级改造为物流或者研发用途的，按照《办法》第三十八条第一款、第三款规定计收地价。其中，物流用地的公告基准地价按照工业和商业公告基准地价的平均值测算，研发用地的公告基准地价按照工业和办公公告基准地价的平均值测算。
拆除重建类工业区升级改造项目经市产业部门认定为市政府鼓励发展产业的，按照《办法》第三十八条第一款、第三款规定测算地价，并以鼓励发展产业地价修正系数予以修正。
第五十八条 项目包含按照本细则第十四条规定出让给项目实施主体的边角地、夹心地、插花地等零星国有未出让用地，或者改造后划分为多个地块且地上建筑物包含多种用途的，在进行地价测算时，应以改造后各种用途建筑物的总建筑面积和出让给项目实施主体的开发建设用地总面积分别计算各种用途建筑物的平均容积率。
第五十九条 项目包含按照本细则第十四条规定出让给项目实施主体的边角地、夹心地、插花地等零星国有未出让用地的，改造后零星用地面积根据平均容积率分摊的建筑面积，按照以下标准进行地价测算：
（一）零星用地已进行转地补偿的，按照市场评估地价标准测算。
（二）零星用地未进行转地补偿的，按照公告基准地价测算。
第六十条 项目改造前拆除范围内包含城中村、旧屋村、其他用地等多种类别用地的，按照以下标准和次序进行地价测算：
（一）出让给实施主体的开发建设用地面积不大于原有城中村用地面积的，改造后的建筑面积按照《办法》第三十六条规定进行地价测算。
（二）开发建设用地面积超出原有城中村用地面积的部分，不大于原有旧屋村用地面积的，该部分用地面积根据平均容积率分摊的建筑面积按照《办法》第三十七条规定进行地价测算。
（三）开发建设用地面积超出原有城中村和旧屋村用地总面积的，超出部分用地面积根据平均容积率分摊的建筑面积按照《办法》第三十八条、第三十九条规定进行地价测算。其中，可进行地价扣减的原有合法建筑面积，为拆除范围内除去原有城中村、旧屋村的其他用地上的合法建筑面积。实施主体应当配合提供相关建筑物权属资料，以进行地价扣减。
第六十一条 按照《办法》及本细则第四章规定完成功能改变的建筑物实施拆除重建的，按照《办法》第三十八条、第三十九条规定进行地价测算时，自改变功能补签土地使用权出让合同或者补充协议、增补协议起未超过10年的，按照未改变功能前的土地用途计算地价；超出10年的，按照改变功能后的土地用途计算地价。
第六十二条 市政府2006年发布的《关于宝安龙岗两区自行开展的新安翻身工业区等70个旧城旧村改造项目的处理意见》确定的70个项目，改造后原有城中村用地面积根据平均容积率分摊的建筑面积，按照《办法》第三十六条规定进行地价测算；原有旧屋村用地面积根据平均容积率分摊的建筑面积，按照《办法》第三十七条规定进行地价测算；其余用地根据平均容积率分摊的建筑面积，按照改造后的功能和土地使用期限，以公告基准地价标准进行地价测算。
市政府对上述地价标准的适用时限另有规定的，从其规定。
第六十三条 出让给项目实施主体的用地包含多个地块的，以项目为单位测算并计收地价总额，并按照改造后地上建筑物功能和面积，按比例进行地价分摊，作为确定单个地块土地使用权出让合同地价金额的依据。
第六十四条 项目地下空间的开发、利用和管理应当遵循保护资源、城市基础设施和公共服务设施优先的原则，在符合全市地下空间开发利用专项规划及相关规划的基础上，在城市更新单元规划中予以统筹规划。
项目拆除范围内规划开发的地下空间，未被规划用于城市基础设施和公共服务设施的，其地下空间土地使用权可结合该项目土地使用权一并出让给项目实施主体，地价按照地上建筑物地价测算规则进行测算，并以地下空间地价修正系数予以修正，纳入项目整体地价计收。
第五节 项目监管
第六十五条 在项目申请房地产预售时，主管部门应当就项目搬迁补偿安置方案和项目实施监管协议的履行情况征求区城市更新职能部门的意见。搬迁补偿安置方案确定的用于补偿安置的房屋不得纳入预售方案和申请预售。
在项目申请规划验收时，主管部门应当就城市更新单元规划确定的拆除、搬迁等捆绑责任的履行情况征求区城市更新职能部门的意见，以确保城市更新单元规划落实到位。
第六十六条 市、区政府相关部门对城市更新单元规划确定的独立占地的城市基础设施和公共服务设施的建设立项应当予以优先安排，与城市更新项目同步实施。相关部门也可以委托城市更新项目实施主体代为建设，在建设完成后按照有关规定予以回购。
第六十七条 搬迁补偿安置方案确定用于回迁的房产，应当按照经区城市更新职能部门备案的搬迁补偿安置协议，以被搬迁人为权利人办理分户登记。登记价格以搬迁补偿安置协议约定的价格为准，未约定的由协议双方协商并进行补充约定。
按照土地使用权出让合同及监管协议相关内容，由项目实施主体建设并无偿移交给政府的相关配套设施，应当以政府相关管理部门为权利人办理登记。
第六十八条 拆除重建类城市更新项目实施完成后，市产业部门应当会同相关部门对项目的产业准入进行监管，保证城市更新单元规划确定的产业导向落实到位。
对于按照《办法》第三十八条第一款、第三款规定的标准缴纳地价的项目，实施完成后实际进驻的产业经市产业部门认定不属于市政府鼓励发展产业的，由市产业部门责令改正。
第六十九条 实施主体已经区城市更新职能部门确认的项目，应当由该实施主体办理相关规划、用地、建设等手续并实施项目开发建设，在项目工程竣工验收之前不得转让。
第六节 政府组织实施
第七十条 市、区政府可以通过房屋征收、土地和房地产收购等方式对城市更新单元内的用地进行整合，采用招标、拍卖、挂牌等公开方式出让土地使用权或者成立、授权相关城市更新实施机构具体实施拆除重建类城市更新项目。
第七十一条 根据城市发展需要和全市城市更新专项规划等规划的要求，为实施城市规划，由政府组织对具有危房集中、基础设施落后等情形的区域进行城市更新，需要调整使用土地的，政府相关部门应当按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》进行房屋征收。
拆除重建类城市更新项目在城市更新单元规划批准两年后，仍因搬迁谈判未完成等原因未能确认项目实施主体，经综合判断确有实施的必要性和紧迫性，且符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》相关规定的，可以优先纳入征收范围。
第七十二条 政府根据城市更新项目的实施需要，可以按照以下方式进行土地和房地产收购：
（一）政府相关部门或者其成立、授权的机构与权利主体签订搬迁补偿安置协议，按照一定的标准对权利主体进行补偿。
（二）政府相关部门或者其成立、授权的机构按照《办法》第三十一条规定，确定补偿方案，通过招标方式引入市场主体，由市场主体承担与权利主体签订搬迁补偿安置协议等具体工作，搬迁补偿费用和市场主体的合理利润从土地公开出让收入中支付。
（三）政府相关部门或者其成立、授权的机构按照《办法》第三十一条规定，与权利主体签订搬迁补偿安置协议，约定补偿底价及土地出让收入的分成方案，最终的补偿金额为补偿底价和土地出让收入分成的总额。
具体的补偿形式包括货币补偿、回迁物业补偿及两者相结合的方式等。
第七十三条 市场主体通过房地产作价入股、签订搬迁补偿安置协议、房地产收购等方式，已取得项目拆除范围内建筑面积占总建筑面积90%以上且权利主体数量占总数量90%以上的房地产权益时，可以申请由政府组织实施该项目。
政府对项目实施的紧迫性和可行性、市场主体提供的收购补偿方案的真实性和合理性、剩余房地产权益取得的可实施性等因素进行统筹考虑和综合判断，决定是否组织实施。
第六章 附则
第七十四条 本细则所规定的公示，以现场展示或者网站公示形式进行的，若有公示时间要求，应当在规定时间内在现场或者网站进行持续公示；以深圳特区报或者深圳商报刊载形式进行的，若有公示时间要求，应至少刊载一次并明确在规定时间内可进行意见反馈。
本细则所规定的公告，以网站公告形式进行的，应当持续公告；以现场展示形式进行的，若有公告时间要求，应当在规定时间内持续公告；以深圳特区报或者深圳商报刊载形式进行的，应当至少刊载一次。
本细则所规定的公示、公告时间，均以自然日计算。
第七十五条 在城市更新单元纳入更新单元计划后，其区域内的土地、建筑物权利人不得再出具设立企业的经营性场地使用证明，市场监督管理部门不再办理该区域内的企业设立登记。区域内的相关企业应当结合项目实施，在一定期限内办理注销或者地址变更。已批准的城市更新单元规划确定的非拆除重建区域除外。
第七十六条 有关单位和个人在开展城市更新意愿的调查和征集、土地及建筑物核查、城市更新计划申报、城市更新规划编制与审批、实施主体确认申请等城市更新活动中，有欺诈、胁迫、虚构事实、侵害个人隐私、泄漏商业秘密、伪造或者变造文件、散布虚假信息、炒卖项目、行贿等行为的，区政府应当会同相关部门及时查处，并责令改正；情节严重的，取消其参与城市更新活动的资格；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法处理。
第七十七条 本细则自发布之日起施行。
作者: 欧凯财税 时间: 2018-1-21 11:54
市规划国土委关于明确城市更新项目地价测算有关事项的通知
深规土〔2015〕587号
『发布日期』2015-11-20
各处、各直属单位、各管理局、各事业单位（法定机构）:
为保证城市更新地价政策的可操作性和执行的统一性，根据《深圳市城市更新办法》（以下简称《更新办法》）、《深圳市城市更新办法实施细则》（以下简称《实施细则》）等有关规定，现就有关事项明确如下：
一、关于地价测算时点
（一）城市更新单元规划批准时点为单元规划批复文件的签发时间，单元规划经批准后变更，按照《城市更新单元规划审批操作规则》属于单元规划修改的，为首次批复文件的签发时间;属于单元规划调整的，为调整规划批复文件的签发时间。
（二）城市更新项目办理用地出让手续的时点为用地申请已经委员会审议同意的前提下，实施主体向我委申请签订土地使用权出让合同并符合测算地价条件的当次受理时间。涉及以市场评估地价计收地价的，评估基准日为办理用地出让手续的时点。
（三）按更新单元规划实施的已签订土地使用权出让合同的城市更新项目申请签订补充协议的，地价计收时点为其当次申请的受理时间。受理时间如满足《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办〔2014〕8号，以下简称《暂行措施》）第十一条规定条件的，涉及按照公告基准地价标准计收地价的部分，可按照城市更新单元规划批准时的公告基准地价标准执行。
二、关于地价测算次序
（一）市政府2006年确定的70个项目用地按《实施细则》第六十二条规定进行测算；
（二）其它类别用地，按照零星国有未出让用地、城中村用地（《实施细则》第五十六条规定的用地）、旧屋村用地、国有已批用地（含历史遗留违法建筑处理用地）、按照《暂行措施》第一（三）项处置用地的次序进行测算。
国有已批用地适用多种改造类型地价政策的，按各改造类型的用地面积比例分别测算。
（三）小地块城市更新项目先按照《暂行措施》第二十一条进行地价测算（涉及工业楼宇及配套设施的按照分割转让地价标准进行），其余建筑面积适用《暂行措施》第十条的，再按照第十条进行测算。
三、关于地价测算步骤
（一）按照各类别用地面积及改造后各建筑功能的平均容积率梳理各类别用地分摊的各建筑功能建筑面积；
（二）按照各类别用地的地价政策分别测算各类用地各建筑功能应缴的地价；
（三）汇总项目各建筑功能地价，计算出项目总地价。项目包含多个地块的，先计算项目各建筑功能的平均单价，再测算各地块各建筑功能地价，最后汇总计算出各宗地地价。
四、关于几种特定情形的地价测算
（一）地下商业的地价测算
城市更新项目位于更新单元规划确定的拆除用地范围内的地下商业，根据其地上部分地价测算用地类别分别按照以下方法测算，其中按照公告基准地价计收的适用地下空间修正系数。涉及多种类别用地的，按各类别用地的用地面积比例所分摊的地下商业建筑面积分别测算。
1.属于城中村用地、旧屋村用地、市政府2006年确定的70个项目用地的，按照公告基准地价计收地价；属于按照《暂行措施》第一（三）项处置用地的，按照公告基准地价的110%计收地价。
2.属于拆除重建类的城市基础设施及公共服务设施用地改造为住宅、办公、商业等经营性用途的，按照市场评估地价计收地价；改造为工业（含现代物流）的，地下商业限定自用或整体转让（以宗地为单位的整体转让）的，按照公告基准地价计收地价，需分割转让的，按照市场评估地价补缴地价；改造为经营性公共服务设施及城市基础设施的，按照公告基准地价计收地价，限定整体转让。
3.属于拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为住宅、办公、商业等经营性用途的，按照市场评估地价计收地价；
4.其他情形按照地上建筑物地价测算规则进行测算。
（二）地下停车场（库）的地价测算
位于城市更新单元规划确定的拆除用地范围内、开发建设用地范围外的地下停车场（库），按照公告基准地价标准计收地价，适用地下空间修正系数；该停车场（库）属于独立宗地的，可整体转让。
（三）工业用地上的配套办公、配套单身宿舍以及小型商业服务设施适用基准地价部分分别按照办公、住宅（单身宿舍）、商业建筑类型适用相应的基准地价标准。
（四）项目包含多个地块的，某建筑功能的基准地价按各地块该功能的基准地价及该地块该功能的建筑面积占项目该功能总建筑面积比例加权平均确定。
五、关于分摊与扣减
（一）适用《更新办法》第三十六、三十七条计收地价的，地下空间及免收地价的建筑面积不计入按容积率分段计收地价范围。
（二）涉及原有合法建筑面积分摊的，按照更新单元规划确定的各建筑功能建筑面积占可参与分摊的总建筑面积比例进行分摊。其中，地下空间及免收地价的建筑面积不参与分摊。
（三）涉及原有地价扣减的，可用于地价扣减的原有合法建筑面积包括项目拆除范围内国有已批用地上已办理房地产权登记和未办理产权登记但已办理规划验收手续的建筑面积，以及已按照深规土〔2013〕294号文取得处理意见书的建筑面积。项目拆除范围内手续完善的各类用地总用地面积超出拆除范围用地面积，按地价测算的用地类别次序，超出部分属国有已批用地的，国有已批用地上按超出部分用地比例核算的建筑面积不计入原有合法建筑面积。
根据《更新办法》第三十八条第二款及第三十九条进行地价测算涉及的原有合法建筑面积属非商品性质的，应按照有关规定补缴相应地价转为商品性质。
（四）城市更新地价不涉及土地开发程度扣减。
六、关于基准地价的修正系数
（一）城市更新项目的建筑类型修正系数、土地使用期限修正系数、地下空间修正系数按照《深圳市宗地地价测算规则（试行）》确定。
（二）拆除重建类工业区升级改造项目经市产业部门认定为市政府鼓励发展产业的，限定自用或整体转让的工业楼宇适用《深圳市宗地地价测算规则（试行）》确定的鼓励发展类产业导向修正系数。
（三）城市更新地价不涉及容积率修正。
七、关于工业楼宇的地价测算
（一） 城市更新项目改造后形成的工业楼宇及配套设施涉及本更新单元范围内安置回迁的，宗地内安置回迁物业、扣除安置回迁物业以外的其它物业可分为两个整体，分别选择自用、整体转让或分割转让，两者适用的地价、增值收益缴纳标准一致，但安置回迁物业仅在同时满足以下条件时可选择整体转让：1.安置回迁对象为单一权利人；2.安置回迁物业内厂房及研发用房的建筑面积之和不低于安置回迁物业总建筑面积的70%。
（二）适用《更新办法》第三十八条第一款及第三款规定的地价政策的建筑面积约定可以转让的，可扣减原用地已缴纳地价的剩余期限地价。仅约定部分分割转让的，按申请分割转让的建筑面积占该更新项目批准的总建筑面积的比例扣减原用地已缴纳地价的剩余期限地价。
（三）旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目，改造后形成的工业楼宇及配套设施约定整体转让的，按照公告基准地价补缴地价。
（四）旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目，改造后形成的工业楼宇约定部分分割转让的，其对应的建筑面积按照工业和办公公告基准地价的平均值与其所在整体（不含已批准分割转让并缴足地价的建筑面积）已缴交的平均楼面地价的剩余期限地价之差作为单价测算并补缴地价；配套设施约定部分分割转让的，其对应的建筑面积按照市场评估地价补缴地价。
以上事项，自本通知印发之日起施行。
特此通知。
市规划国土委
2015年9月22日
作者: 欧凯财税 时间: 2018-1-21 12:37
深圳市人民政府办公厅印发关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施的通知
深府办〔2016〕38号
『发布日期』2016-12-29
各区人民政府，市政府直属各单位：
《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》已经市政府同意，现予印发，请认真组织实施。实施中遇到的问题，请迳向市规划国土委反映。
深圳市人民政府办公厅
2016年12月29日
关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施
为深入贯彻落实党的十八大、十八届三中、四中、五中、六中全会及中央城镇化工作会议、中央城市工作会议精神，按照“四个全面”战略布局和“五大发展理念”要求，深入推进供给侧结构性改革，完善城市功能，提升城市发展质量，落实“十三五”期间城市更新各项工作目标，推动我市经济社会实现有质量的稳定增长和可持续的全面发展，加快建成现代化国际化创新型城市，结合《深圳市城市更新办法》（深圳市人民政府令第290号）（以下简称《办法》）和《深圳市城市更新办法实施细则》（深府〔2012〕1号）（以下简称《实施细则》）有关规定，制定以下暂行措施。
一、坚持规划引领，实现城市更新科学有序发展
（一）科学编制全市更新“十三五”规划。市规划国土部门组织编制《深圳市城市更新“十三五”规划》（以下简称《城市更新“十三五”规划》），经市政府批准后作为全市城市更新工作的纲领性文件。《城市更新“十三五”规划》重点研究“十三五”期间全市城市更新总体目标与发展策略，划定城市更新的标图建库范围和不同更新模式的分区指引，确定全市及各区拆除重建类城市更新计划规模、供应用地规模及综合整治类城市更新计划规模，明确配建保障性住房、创新型产业用房及各类配套设施的任务等。
（二）分区落实市更新“十三五”规划。各区政府（含新区管理机构，下同）根据《城市更新“十三五”规划》及相关标准规范、技术指引编制本辖区的城市更新五年规划，由市规划国土部门统筹报市政府审批。各区（含新区，下同）城市更新五年规划以《城市更新“十三五”规划》划定的更新模式分区范围为指引，确定实施拆除重建与综合整治的空间范围，落实各类城市更新的计划用地规模和供应用地规模，分解各项配建和建设任务，保障全市城市更新规划目标的实现。
各区城市更新五年规划批准后，辖区内申报拆除重建类更新计划的项目原则上应位于其确定的拆除重建空间范围内；各区城市更新五年规划批准前，申报拆除重建类更新计划的项目应当位于《城市更新“十三五”规划》划定的优先拆除重建区内。城市更新项目的更新方向应符合法定图则和其他上层次规划要求。
（三）推进“城市修补、生态修复”。在城市更新中落实海绵城市建设要求，有序实施城市修补和生态修复，引导城市有机更新。市规划国土部门负责开展全市城市修补、生态修复的基础评估，制定工作目标与行动计划，明确城市修补、生态修复的重点地区和重点要素，出台相关政策与技术标准。
注重在城市更新中保留历史记忆、文化脉络和地域风貌，弘扬传统优秀建筑文化。历史建筑、历史风貌区、特色风貌区原则上不进行拆除重建城市更新，鼓励结合城市更新项目对上述片区实施活化、保育。
二、优化计划管理，拓展城市更新范围
（四）合理设定合法用地比例。申报拆除重建类城市更新计划的城市更新单元，拆除范围内权属清晰的合法土地面积占拆除范围用地面积的比例（以下简称合法用地比例）应当不低于60%。合法用地比例不足60%但不低于50%的，拆除范围内的历史违建可按规定申请简易处理，经简易处理的历史违建及其所在用地视为权属清晰的合法建筑物及土地。
位于探索实施土地开发创新模式的坪山中心区范围的，其拆除范围内合法用地比例应当不低于50%。
（五）优化建筑物建成年限规定。旧住宅区申请拆除重建城市更新的，建筑物建成时间原则上应不少于20年；旧工业区、旧商业区申请拆除重建城市更新的，建筑物建成时间原则上应不少于15年。
符合我市产业发展导向，因企业技术改造、扩大产能等发展需要且通过综合整治、局部拆建等方式无法满足产业空间需求，在2007年6月30日前建成的旧工业区，经区政府组织研究论证，可申请拆除重建，更新改造方向应为普通工业用地（M1）。
因规划统筹和公共利益需要，旧工业区、旧商业区中部分建成时间未满15年的建筑物，符合以下条件之一的，可纳入城市更新单元拆除范围进行统筹改造：
1．建成时间未满15年的建筑物占地面积之和原则上不得大于6000平方米，且不超过更新单元拆除范围用地面积的三分之一。宗地内全部建筑物建成时间未满15年的，其占地面积为该宗地面积；宗地内部分建筑物建成时间未满15年的，按其建筑面积占宗地内总建筑面积的比例折算其占地面积。
2．城市更新单元公共利益用地面积原则上不小于拆除范围用地面积的40%，或者该城市更新单元涉及法定规划要求落实不小于6500平方米独立占地的公共服务设施及落实政府急需建设的轨道交通、次干道及以上道路、河道整治等基础设施。
（六）稳步推进旧住宅区更新。对使用年限较久、房屋质量较差、建筑安全隐患较多、使用功能不完善、配套设施不齐全等亟需改善居住条件的成片旧住宅区，符合棚户区改造政策的，按照棚户区改造相关规定实施改造。成片旧住宅区确需通过城市更新实施拆除重建的，应当由区政府组织开展现状调研、城市更新单元拟订、意愿征集、可行性分析、更新计划申报、市场主体公开选择等工作。
与其他各类旧区（旧工业区、旧商业区、城中村及旧屋村等）混杂的零散旧住宅区，因规划统筹需要确有必要纳入拆除范围的，需同时具备以下条件：
1．零散旧住宅区总用地面积占拆除范围用地面积的比例原则上不超过二分之一。
2．零散旧住宅区部分由区政府组织开展前期工作，由区城市更新职能部门申报，权利主体的城市更新意愿应当达到100%。拆除范围内其余部分由其他主体进行申报的，其与区城市更新职能部门一起作为该单元的联合申报主体。
3．零散旧住宅区部分和其余部分的城市更新意愿进行分别计算，并均应符合城市更新政策相关要求。
零散旧住宅区所在地块的总面积不超过6000平方米且占拆除范围用地面积的比例不超过三分之一的，可不适用《实施细则》第四十六条关于公开选择市场主体的相关规定。
零散旧住宅区的住宅类合法房屋产权置换原则上按照套内面积1:1进行，其他类型合法房屋产权置换协商确定。
（七）放宽部分建成的已出让用地更新条件。国有已出让用地在2007年6月30日之前已建设，但建设面积不足合同或有关批准文件确定的建筑面积，不涉及闲置土地或闲置土地处置已完成，因规划实施等原因需划入城市更新单元的，整宗地可纳入城市更新单元拆除范围，适用城市更新政策。
（八）有序开展小地块更新。需要进行城市更新的区域，应当优先划定相对成片、拆除范围用地面积大于10000平方米的城市更新单元。对位于原特区已生效法定图则范围内、拆除范围用地面积不足10000平方米但不小于3000平方米且具有以下情形之一的区域，方可申请划定小地块城市更新单元：
1．旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的。
2．旧工业区、旧商业区升级改造为商业服务业功能的。
3．为完善法定图则确定的独立占地且总面积不小于3000平方米的城市基础设施、公共服务设施或其他城市公共利益项目，确需划定城市更新单元的。
小地块城市更新单元拆除范围内的用地应为完整宗地，土地及建筑物应当具有合法手续，权利主体的城市更新意愿应当达到100%。在计划申报阶段，申报主体除提供计划申报指引规定的申报材料外，还应提交符合城市更新单元规划编制技术规定要求的城市更新单元规划方案；属旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的，应提供产业主管部门意见。区城市更新职能部门结合周边地块的改造情况、改造条件和必要性，就申报区域进行城市更新的必要性及更新单元范围的合理性出具意见。
小地块城市更新单元内可供无偿移交给政府的独立用地应当不小于拆除范围用地面积的30%。移交的土地除用于落实规划确定的城市基础设施、公共服务设施、城市公共利益项目等以外，其余部分可协议出让给项目实施主体按照规划进行建设。
三、创新实施机制，试点重点更新单元开发
（九）探索政府主导的重点更新单元开发。为落实上层次规划要求，完善城市功能结构，优先落实城市基础设施和公共服务设施，试点探索政府主导的重点更新单元开发，加快城市各级中心和重点区域发展，推动特区一体化。“十三五”期间，全市试点开展10个左右重点更新单元实施。区政府根据辖区发展需要、城市更新政策要求及相关权利主体意愿，初步划定重点更新单元范围，由市规划国土部门统筹上报市政府批准后，列入城市更新单元计划。重点更新单元应符合以下条件：
1．位于《城市更新“十三五”规划》划定的优先拆除重建区内。
2．属于福田、罗湖、盐田、南山等区的，拆除范围用地面积原则上不小于15万平方米；属于宝安、龙岗、龙华、坪山、光明、大鹏等区的，拆除范围用地面积原则上不小于30万平方米。
3．拆除范围内合法用地比例应当不低于30%。
重点更新单元范围内用地视其合法用地比例按照本暂行措施第（十一）条规定分档处置。
（十）明确重点更新单元实施机制。区政府组织编制重点更新单元规划，报市政府批准。重点更新单元原则上应当整体实施；确需分期实施的，独立占地的城市基础设施和公共服务设施、政策性用房以及用于安置回迁业主的物业应在首期落实。重点更新单元规划经批准后，由区政府组织以公开方式选择一家市场主体实施。区政府应当每年向市政府报告实施进展情况。
四、完善用地政策，促进城市更新项目实施
（十一）完善历史用地处置政策。对于经批准纳入城市更新计划的城市更新区域内未签订征（转）地协议或已签订征（转）地协议但土地或者建筑物未作补偿，用地行为发生在2007年6月30日之前，用地手续不完善的建成区，可按照以下规定进行历史用地处置：
1．原农村集体经济组织继受单位（以下简称继受单位）自行理清处置土地范围内的经济关系。进行拆除重建的，应当自行拆除、清理地上建筑物、构筑物及附着物等。
2．继受单位应当与政府签订完善处置土地征（转）用手续的协议，政府不再另行支付补偿费用。
3．对于拆除重建类项目，政府将处置土地的一定比例交由继受单位进行城市更新，其余部分纳入政府土地储备，具体比例见表1。在交由继受单位进行城市更新的土地中，应当按照《办法》和《实施细则》要求将不少于15%的土地无偿移交给政府纳入土地储备。前述储备土地优先用于建设城市基础设施、公共服务设施、城市公共利益项目等。
表1 拆除重建类城市更新项目历史用地处置比例表
4．对于拆除重建类项目，处置后的土地可以通过协议方式出让给项目实施主体进行开发建设，其分摊的建筑面积按照改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准的110%计收地价（其中的10%为对历史用地行为的处理）。
对于旧工业区综合整治类增加生产经营性建筑面积的项目，处置后的土地可以通过协议方式出让给继受单位，使用年期为30年；新建建筑面积部分按照本暂行措施规定缴纳地价后可按程序登记在继受单位名下。
（十二）扩大旧屋村政策适用范围。福田、罗湖、盐田、南山等区在1992年6月18日市政府《关于深圳经济特区农村城市化的暂行规定》实施前已经形成的原农村旧（祖）屋的集中分布区域，适用城市更新旧屋村有关政策。
（十三）继续推进70个旧城旧村改造项目。对市政府《关于宝安龙岗两区自行开展的新安翻身工业区等70个旧城旧村改造项目的处理意见》（深府〔2006〕258号）确定的70个旧城旧村改造项目，根据城市更新单元规划确定的开发建设用地，按照《实施细则》第六十二条缴交地价后可以通过协议方式出让给经确认的项目实施主体。
（十四）规范城市更新土地出让年限。按照城市更新单元规划，项目改造后的一个宗地内包含居住及其他土地用途的，居住部分土地使用权使用年限不超过70年。
拆除重建类的城市更新项目改造为工业用途的，其土地使用权使用期限不超过50年；拆除重建类的城市更新项目原则上不得改造为仓储物流用途，若确因我市产业发展需要，改造为现代物流用途的，其土地使用权使用期限按不超过30年确定。
（十五）简化城市更新地价体系。整合地价标准类别，简化城市更新项目地价测算规则，建立以公告基准地价标准为基础的地价测算体系（各用地类别或改造类型的修正系数详见附件1）。在保持城市更新地价水平相对稳定的前提下，城市更新地价测算逐步纳入全市统一的地价测算体系。城市更新项目地价可不计息分期缴交，首次缴交比例不得低于30%，余款1年内交清。
（十六）明确公告基准地价标准适用条件。2013年1月8日之前核发更新单元规划批复的城市更新项目，当期的地价测算涉及基准地价且符合以下条件的，按照更新单元规划批复核发之日的公告基准地价标准执行：
1．项目整体或分期开发的首期在城市更新单元规划批复核发之日起2年内办理用地出让手续的；
2．项目分期开发的二期在城市更新单元规划批复核发之日起3年内办理用地出让手续的；
3．项目分期开发的三期及后续各期在城市更新单元规划批复核发之日起4年内办理用地出让手续的。
2013年1月8日之前核发更新单元规划批复的城市更新项目不符合上述条件的，或2013年1月8日及之后核发更新单元规划批复的，项目地价测算执行2013年公告基准地价标准。
五、加大配套力度，提升公共设施服务水平
（十七）提高公共配套设施配建标准。拆除重建类城市更新项目配建的社区级非独立占地公共设施应满足法定图则、相关专项规划和《深圳市城市规划标准与准则》（以下简称《深标》）要求，涉及的公共设施规模不小于附件2确定的规模；并在此基础上增配50%且不小于1000平方米的社区级公共配套用房，具体功能在建设用地规划许可前明确。
充分利用城市更新单元的统筹作用，提升公共配套设施建设规模。在拆除范围内用地已落实法定图则及相关专项规划配套责任，并满足自身配套需求的前提下，拆除范围外的国有未出让用地可纳入更新单元规划研究范围，通过规划统筹，与更新项目的移交用地、清退形成的用地进行整合，进一步扩大教育、医疗等独立占地的公共配套设施规模。
（十八）加强公共配套设施建设管理。城市更新项目应当按标准配置各类公共配套设施，大力推进无障碍设施建设，完善城市公共服务。各区政府应当建立机制、明确程序，及时接收城市更新项目配建的各类公共配套设施（详见附件3）。同时加强对各类公共配套设施、公共空间及公共通道的有效利用和监督管理，保证公共空间的公共性、可达性与便利性。城市更新单元规划确定的公共车行通道建成后产权移交政府。
各区政府应当加紧开展本辖区公共设施及市政交通设施承载能力的规划评估，加大公共配套与市政设施建设力度，保障城市更新项目与周边配套设施的同步实施及正常运行。各区政府可结合本辖区实际出台相关政策，引导社会资金积极参与上述设施的建设。
（十九）加大人才住房和保障性住房供应力度。在公共配套条件支撑的情况下，规划为工业的旧工业区同时符合以下条件的，可申请按照保障性住房简易程序调整法定图则用地功能，通过城市更新建设人才住房和保障性住房，促进产城融合与职住平衡。
1．位于规划保留的成片产业园区范围外。
2．位于已建成或近期规划建设的轨道站点500米范围内。
3．位于原特区内的，用地面积不小于3000平方米；位于原特区外的，用地面积不小于10000平方米。
人才住房和保障性住房为公共租赁住房的，实施主体可取得不超过项目总建筑面积45%的商品性质建筑面积；人才住房和保障性住房为安居型商品房的，实施主体可取得不超过项目总建筑面积25%的商品性质建筑面积。实施主体取得的商品性质建筑面积中住宅的套型建筑面积应控制在90平方米以下。
（二十）提高人才住房、保障性住房配建比例。拆除重建类城市更新项目改造后包含住宅的，一、二、三类地区的人才住房、保障性住房配建基准比例分别由12%、10%、8%提高至20%、18%、15%，具体比例根据《深圳市城市更新项目保障性住房配建规定》（以下简称《配建规定》）进行核增、核减后确定，其中属于工业区（仓储区）或城市基础设施及公共服务设施改造为住宅的核增比例由8%提高至15%。上述人才住房、保障性住房配建比例提高部分的50%对应的建筑面积在城市更新单元规划容积率测算时计入基础建筑面积。具体如下：
表2 人才住房、保障性住房配建基准比例表
| 类型 | | | |
| | | |
旧工业区（仓储区）或城市基础设施及公共服务设施改造为住宅 | | | |
（二十一）创新人才公寓配建制度。拆除重建类城市更新项目改造后包含商务公寓，位于《配建规定》确定的一、二、三类地区的，建成后分别将20%、18%、15%的商务公寓移交政府，作为人才公寓。上述配建的商务公寓建筑面积的50%在城市更新单元规划容积率测算时计入基础建筑面积。
移交政府的商务公寓免缴地价，建成后由政府按照公共租赁住房的回购方式回购，产权归政府所有，纳入全市住房保障体系由住房建设主管部门进行管理。
六、提倡有机更新，鼓励旧工业区转型升级
（二十二）推进旧工业区复合式更新。对于单一宗地的“工改工”项目，部分建筑物未满15年但满足旧工业区综合整治类更新年限要求，且该部分建筑物集中成片，所在区域具备独立使用、独立成宗的条件，建筑面积不超过宗地总建筑面积三分之一的，可开展以拆除重建为主、综合整治为辅的城市更新。
以拆除重建为主、综合整治为辅的城市更新，其拆除范围用地面积应当大于10000平方米，按照拆除重建类城市更新单元计划的要求进行申报，并在更新单元计划公示中一并公示初步划定的拆除重建和综合整治用地范围。更新单元计划批准后，计划申报主体同步编制拆除重建与综合整治的更新单元规划一并报审。更新单元规划批准后，办理拆除重建与综合整治范围的土地分宗手续，按照有关规定予以实施。
（二十三）鼓励旧工业区综合整治。鼓励旧工业区开展以综合整治为主，融合功能改变、加建扩建、局部拆建等方式的城市更新。
旧工业区出于消除安全隐患、完善现状功能等目的进行综合整治的，可增加面积不超过现状建筑面积15%的电梯、连廊、楼梯等辅助性公用设施，不需列入综合整治类城市更新单元计划，由主管部门直接组织实施。
对于符合我市产业发展导向和法定图则用地功能，地上建筑物建成时间不少于10年，权利主体的城市更新意愿符合《实施细则》第三十七条设定标准且权属清晰的合法土地面积占申报范围用地面积的比例不低于50%的旧工业区，可申请列入综合整治类城市更新单元计划，在符合《深标》的前提下，通过加建扩建、功能改变、局部拆建方式增加生产经营性建筑面积。属于在原有建筑结构主体上进行加建的，加建的规模不得导致对原有结构安全和消防安全产生影响；属于空地扩建的，扩建范围内新批准的容积率不超过综合整治范围内现状合法容积率的两倍；属于局部拆建的，拆除范围面积不超过综合整治用地面积的15%且不大于5000平方米，拆除范围内新批准容积率按《深标》执行。
同一宗地上建成时间未满10年的建筑物,因规划统筹确需纳入综合整治范围的，其占地面积之和不超过该宗地面积的二分之一。
（二十四）明确旧工业区综合整治用地政策。旧工业区综合整治项目根据已批准的更新单元规划按规定办理规划、用地手续。其用地土地使用权使用期限按照该宗地原用途使用期限扣除已实际使用时间的剩余期限确定。剩余期限不足30年的，最高可按30年补足，但剩余期限与该宗地已实际使用时间之和不可超过该宗地的原土地用途法定最高期限。
改造后新建的建筑面积均限定自用，属于工业楼宇的可按照《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》及其实施细则进行转让，其中，按照本暂行措施第（十一）条进行用地处置的，其原有工业楼宇首次转让免收增值收益。
七、加强服务监管，保障更新项目有序实施
（二十五）规范实施主体资格。对本暂行措施施行后纳入我市城市更新单元计划的城市更新项目，涉及房地产开发经营的，在申请实施主体确认时，申请人应当具备房地产开发资质并提交相关证明材料，属于原权利主体自行改造的项目除外。
（二十六）建立信息通报制度。区城市更新职能部门在核发实施主体确认文件时，应当同时抄送市场监督管理部门。如实施主体股权后续发生变更，市场监督管理部门应当及时将变更情况向税务部门通报，由税务部门督促相关企业依法纳税。
（二十七）强化建筑物拆除监管。城市更新项目在实施主体与区城市更新职能部门签订项目实施监管协议后方可进行建筑物拆除。区政府应当组织相关部门对具体拆除工作做好施工安全等监督管理。
（二十八）定期开展更新计划清理。各区政府应当定期对城市更新计划进行清理，对于具有以下情形之一的项目，可按程序调出计划：
1．自城市更新计划公告之日起1年内，未完成土地及建筑物信息核查和城市更新单元规划报批的。
2．自城市更新单元规划批准之日起2年内，项目首期未确认实施主体的。
3．自实施主体确认之日起1年内，未办理用地出让手续的。
（二十九）明确职责，优化城市更新审批程序。市规划国土部门作为市城市更新主管部门，负责组织、协调、指导全市城市更新工作；区政府作为统筹推进本辖区城市更新工作的责任主体，负责本辖区城市更新的具体管理工作。相关部门应当进一步精简城市更新审批环节，提高审批效率。市规划国土部门会同各区政府，建立涵盖城市更新全流程的网上申报及管理系统，所有审查事项均纳入网上办事大厅进行监管，严格按照统一标准和时限进行办理，杜绝在法定程序之外增设审查事项。
单个城市更新单元涉及多个主体的，各主体应当协商一致，共同编制规划草案报批并形成相应可操作的利益分配方案。难以达成一致的，区政府应当搭建平台，加强协调，指导完成上述工作。
（三十）实施城市更新绩效考核。城市更新项目的实施纳入市政府绩效考核。对于城市更新单元规划已获批准的项目，区政府应抓紧组织制定实施方案，加强搬迁等工作的组织协调，明确项目实施进度，推动项目按时开工；应定期向市查违和城市更新工作领导小组办公室报送项目推进情况。市规划国土部门应当加强对城市更新项目实施的考核，定期向市查违和城市更新工作领导小组报告项目实施情况。
（三十一）其他。本暂行措施自2017年1月1日起施行，原深圳市人民政府办公厅《印发关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施的通知》（深府办〔2014〕8号）同时废止。本暂行措施施行前市政府规范性文件有关内容与本暂行措施不一致的，以本暂行措施的规定为准。
本暂行措施施行前城市更新单元规划已通过主管部门审议的项目不适用第（十七）、（二十）、（二十一）条规定。
附件：1．各用地类别及或改造类型适用地价标准及修正系数汇总表
2．社区级公共配套设施汇总表
3．无偿移交的公共配套设施汇总表
file:///C:/Users/dhtl/AppData/Local/Temp/msohtmlclip1/01/clip_image002.gif
http://www.sz.gov.cn/zfgb/2017/gb988/201701/t20170117_5938393.htm
附件1
各用地类别或改造类型适用地价标准及修正系数汇总表
更新类别 | 序号 | 用地类别或改造类型 | 适用地价标准 | 地上部分修正系数 | 地下商业修正系数 | 备注 |
拆除重建类 | 1 | 城中村用地 | 公告基 准地价 | 容积率5及以下部分：0 容积率5以上部分：1 | 1 | 适用于按照本暂行措施配建保障性住房或人才公寓的城市更新单元 |
容积率2.5及以下部分：0 容积率2.5至4.5部分：0.2 容积率4.5以上部分：1 | 适用于未按照本暂行措施配建保障性住房或人才公寓的城市更新单元 |
2 | 旧屋村用地 | 容积率2及以下部分：0 容积率2以上部分：1 | 适用于按照本暂行措施配建保障性住房或人才公寓的城市更新单元 |
容积率1.5及以下部分：0 容积率1.5以上部分：1 | 适用于未按照本暂行措施配建保障性住房或人才公寓的城市更新单元 |
3 | 未办理转地补偿的零星国有未出让用地 | 1 |
|
按历史遗留违法建筑处理相关规定进行处理给原农村集体经济组织或其继受单位且权属未转移的用地 |
国有已批住宅、办公、商业等用地改造为经营性用途的 |
国有已批城市基础设施及公共服务设施用地改造为经营性城市基础设施及公共服务设施的 | 限定整体转让 |
政府社团用地 | 产权置换给政府的物业，其性质确定为非商品性质 |
深府〔2006〕258号文件确定的70个旧城旧村改造项目除城中村用地、旧屋村用地外的其余用地 |
|
拆除重建类 | 4 | 历史用地处置 | 公告基 准地价 | 1.1（其中0.1为对历史用地行为的处理） | 1 |
|
5 | 国有已批工业用地、仓储用地、物流用地、城市基础设施及公共服务设施用地升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的 | 自用：0.1 整体转让：0.7 分割转让：工业厂房、新型产业用房：1（工业与办公基准地价的平均值）；配套设施：5 |
6 | 国有已批工业用地、仓储用地、物流用地、城市基础设施及公共服务设施用地升级改造为经营性用途 | 住宅、办公、商务公寓功能部分 | 4 | 5 | 按照本暂行措施配建保障性住房或人才公寓的城市更新单元，其住宅、商务公寓功能部分（不含保障性住房及人才公寓）按相应修正系数的80%测算 |
酒店功能部分 | 3 |
|
商业功能部分 | 5 |
已办理转地补偿的零星国有未出让用地 |
小地块城市更新项目应移交未移交用地 |
功能改变类 | 1 | 原有建筑面积部分 | 1 | 按照改变后功能和土地使用权剩余年限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原土地用途及剩余期限以公告基准地价标准计算的地价 |
2 | 增加建筑面积中工业楼宇及其配套设施部分 | 自用：0.1 整体转让：0.7 分割转让：工业厂房、新型产业用房：1（工业与办公基准地价的平均值）；配套设施：5 | 按照改变后功能和土地使用权剩余年限计算 |
3 | 增加建筑面积中非工业楼宇及其配套设施部分 | 5 |
旧工业区综合整治类 | 1 | 历史用地处置（地上原有建筑面积部分） | 公告基 准地价 | 自用：0.2 整体转让：0.8 分割转让：工业厂房、新型产业用房：1.1（工业与办公基准地价的平均值）；配套设施：1.1（其中0.1为对历史用地行为的处理） |
|
2 | 新建建筑面积部分 | 自用：0.1 整体转让：0.7 分割转让：工业厂房、新型产业用房：1（工业与办公基准地价的平均值）；配套设施：5 | 属于城市基础设施、公共服务设施及电梯、连廊、楼梯等辅助性公用设施的，免收地价 |
附件2
社区级公共配套设施汇总表
序号 | 项目名称 | 规模（平方米） | 地价标准 | 移交方式 | 接收部门 |
建筑面积 | 用地面积 |
1 | 社区警务室 | ≥50 | — | 免地价 | 无偿移交 | 区政府 |
2 | 社区管理用房 | ≥300 | — | 免地价 | 无偿移交 | 区政府 |
3 | 社区服务中心 | ≥400 | — | 免地价 | 无偿移交 | 区政府 |
4 | 文化活动室 | 1000—2000 | — | 免地价 | 无偿移交 | 区政府 |
5 | 社区健康服务中心 | ≥1000 | — | 免地价 | 无偿移交 | 区政府 |
6 | 社区老年人日间照料中心 | ≥750 | — | 免地价 | 无偿移交 | 区政府 |
附件3
无偿移交的公共配套设施汇总表
序号 | 项目名称 | 规模（平方米） | 地价标准 | 移交方式 | 接收部门 |
建筑面积 | 用地面积 |
1 | 社区警务室 | ≥50 | — | 免地价 | 无偿移交 | 区政府 |
2 | 社区管理用房 | ≥300 | — | 免地价 | 无偿移交 | 区政府 |
3 | 社区服务中心 | ≥400 | — | 免地价 | 无偿移交 | 区政府 |
4 | 文化活动中心 | 8000—10000 | — | 免地价 | 无偿移交 | 区政府 |
5 | 文化活动室 | 1000—2000 | — | 免地价 | 无偿移交 | 区政府 |
6 | 幼儿园 | 1600—5800 | 1800—6500 | 免地价 | 无偿移交 | 区政府 |
7 | 社区健康服务中心 | ≥1000 | — | 免地价 | 无偿移交 | 区政府 |
8 | 社区老年人日间照料中心 | ≥750 | — | 免地价 | 无偿移交 | 区政府 |
9 | 小型垃圾转运站 | 150—480 | 500—800 | 免地价 | 无偿移交 | 区政府 |
10 | 再生资源回收站 | 60—100 | — | 免地价 | 无偿移交 | 区政府 |
11 | 公共厕所 | 60—120 | 90—170 | 免地价 | 无偿移交 | 区政府 |
12 | 环卫工人作息房 | 7—20 | 20—30 | 免地价 | 无偿移交 | 区政府 |
13 | 公交场站 | — | — | 免地价 | 无偿移交 | 市交通运输委或区政府 |
14 | 公共车行通道 | — | — | 免地价 | 无偿移交 | 区政府 |
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