不动产所在地主管税务机关办税服务大厅.xls1．营改增后，其他个人出租不动产的增值税由地税部门代征，具体范围是什么？
其他个人出租不动产，是指其他个人出租其取得的不动产。其他个人仅限于自然人，不包括个体工商户。
2．其他个人出租不动产的增值税征收率是多少？
其他个人出租不动产，其不动产属于非住房的，征收率为5％；其不动产属于住房的，征收率为1．5％。
3．其他个人出租不动产，应如何计算缴纳增值税？
（1）其他个人出租其取得的不动产（非住房）
应纳税款＝含税销售额÷（1＋5％）×5％
例如：某一个人出租非住房，每月取得租金收入40000元，增值税征收率为原营业税税率5％，其每月应纳增值税为40000÷（1＋5％）×5％＝1904．76元。
（2）其他个人出租住房
应纳税款＝含税销售额÷（1＋5％）×1．5％
例如：某一个人出租住房，每月取得租金收入40000元，其每月应纳增值税为40000÷（1＋5％）×1．5％＝571．43元。
4．其他个人出租不动产缴纳增值税有哪些减免税优惠？
其他个人出租不动产，月销售额不超过30000元的，免征增值税。
其他个人出租住房，应按照5％的征收率减按1．5％计算应纳税额。
5．5月1日以后其他个人出租不动产可以开具增值税专用发票吗？
其他个人出租不动产，承租方为其他个人的，不得开具增值税专用发票，承租方不属于其他个人的，纳税人缴纳增值税后可以向地税部门申请代开增值税专用发票。
6．5月1日以后其他个人出租不动产如何开具发票？
我市各区地税局已委托各区街道办（租赁办）代征税款，符合代开增值税普通发票条件的代征点可代开增值税普通发票，纳税人可到相应的街道办（租赁办）缴纳税款的同时申请代开普通发票，需要增值税专用发票的则到地税部门缴纳税款并申请代开。
7．5月1日后其他个人出租不动产的综合征收率为多少？
（一）个人出租住房
1．（不含税）月租金≤30000元，税收综合征收率为4％。
2．（不含税）月租金＞30000元，税收综合征收率为6．12％。
（二）个人出租非住房
1．（不含税）月租金≤30000元，税收综合征收率为4％。
2．（不含税）月租金＞30000元，税收综合征收率为9．62％。
由于租金金额为含税租金，因此应先换算为不含税租金（不含税月租金＝含税月租金/（1＋5％）），再判断适用综合征收率。
答：根据《深圳市国家税务局深圳市地方税务局关于深圳市营业税改征增值税试点纳税人办理税收业务的通告》（2016年第7号）的规定，其他个人出租住房月租金（不含税）大于30000元（不含本数）部分的综合征收率中营业税的内容相应调整为增值税，个人出租住房税率维持不变，个人出租非住房增值税税率为5％。营改增后我市个人出租房屋委托代征税收综合征收率为：
（一）个人出租住房
1．（不含税）月租金小于等于30000元，税收综合征收率为4％；
2．（不含税）月租金大于30000元（不含本数），税收综合征收率为6．12％。
（二）个人出租非住房
1．（不含税）月租金小于等于30000元，税收综合征收率为4％；
2．（不含税）月租金大于30000元（不含本数），税收综合征收率为9．62％。
需要注意的是：对个人出租住房和非住房的租金金额为含税租金，应先换算为不含税租金（不含税月租金＝含税月租金/（1＋5％）），再判断适用综合征收率。
答：根据《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）第二条第二款的规定，自2008年3月3日起，对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。
根据《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（（1986）财税地字第8号）第十四条的规定，根据房产税暂行条例规定，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。因此，个人出租房屋，应按租金收入全额征收房产税。
同时，根据《财政部国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）第二条第三款的相关规定，对个人出租住房，不区分用途，按4％的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。
另根据《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第二条的规定，房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。
| 一、增值税 (一)自然人出租房屋 1.自然人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。 应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5% 2.自然人出租不动产(不含住房)，按照5%的征收率计算应纳税额。 应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×5% (二)个体工商户出租房屋 1.个体工商户出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳增值税税额。 应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5% 2.个体工商户出租不动产(不含住房)适用一般计税方法计税的，税率为11%; 个体工商户出租不动产(不含住房)适用简易计税方法计税的，征收率为5%。 二、房产税 个人出租房屋，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%。 对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。 无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。 三、城镇土地使用税 对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税。 四、印花税 对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。 五、个人所得税 个人出租房屋取得的租金收入应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税，税率为20%。 对个人按市场价格出租的居民住房取得的所得，自2001年1月1日起暂减按10%的税率征收个人所得税。 财产租赁所得个人所得税前可以扣除的次序为： (一)财产租赁过程中缴纳的税费。纳税义务人在出租财产过程中缴纳的税金和国家能源交通重点建设基金、国家预算调节基金、教育费附加，可持完税(缴款)凭证，从其财产租赁收入中扣除。 (二)向出租方支付的租金。 (三)由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用。允许扣除的修缮费用，以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。 (四)税法规定的费用扣除标准。财产租赁所得，每次收入不超过四千元的，减除费用八百元;四千元以上的，减除百分之二十的费用。个人将其所得对教育事业和其他公益事业捐赠的部分，按照国务院有关规定从应纳税所得中扣除。 |
一、事项名称
代开增值税发票—其他个人出租不动产
二、纳税人类型
个人
三、申请条件（业务概述）
其他个人出租其不动产，承租方不属于其他个人的，纳税人缴纳增值税后可以向地税机关申请代开增值税普通发票及专用发票。纳税人向其他个人出租不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。
如果存在多个承租方，每个承租方根据购买方承租比例和纳税份额分别提供材料，分别采集信息，分别开具发票。
出租不动产是指以经营租赁方式出租其取得的不动产。
四、设定依据（政策依据）
（一）《中华人民共和国税收征收管理法》
（二）《中华人民共和国发票管理办法》
（三）《中华人民共和国发票管理办法实施细则》
（四）《国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税局代征税款和代开增值税发票的通知》（税总函﹝2016﹞145号）
（五）《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年16号）
（六）《国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税机关代征税款和代开增值税发票的公告》（国家税务总局公告2016年第19号）
（七）《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）
（八）《国家税务总局关于明确营业税改征增值税有关征管问题的通知》（税总函〔2016〕181号）
（九）《国家税务总局货物和劳务税司关于做好增值税发票使用宣传辅导有关工作的通知》（税总货便函〔2017〕127号）
五、办理地点、办理时间及联系电话
六、纳税人办理时限
填开发票的个人必须在发生经营业务确认营业收入时开具发票。
七、法定办结时限
无
八、承诺办结时限
即时办结
九、办理材料（应提供资料）
（一）首次办理房屋租赁业务的纳税人需提交：
（1）《个人房屋租赁信息采集表》（1份）；
（2）房屋租赁合同或房屋租赁凭证，验原件留复印件（1份）；
（3）承租方记载统一社会信用代码的营业执照或《税务登记证》《组织机构代码证》（开具增值税专用发票的纳税人需提供，开具增值税普通发票的纳税人不需要提供该项资料）（1份）；
（4）经办人身份证明材料，验原件留复印件（1份）；
（5）《代开增值税发票申请表》（1份）。
（二）已采集房屋信息进行后续申报的纳税人需提供：
（1）《代开增值税发票申请表》（1份）；
（2）经办人身份证明，验原件留复印件（1份）；
（三）转租代开发票纳税人在上述情况需增加可抵扣的完税凭证（1份）。
十、办理流程（办事程序）
大厅办理流程：
网上办理流程：
十一、告知文书：无
十二、全城通办
是（）否（√）
十三、网上办理
电子税务局：是（）否（√）
微信税务局：是（√）否（）
移动税务局：是（）否（√）
十四、注意事项（其他说明）
（一）出租方必须为其他个人，承租方必须是单位纳税人才能申请开具增值税专用发票。
（二）免征增值税的不能开增值税专用发票。
（三）纳税人可通过微信税务局（【深圳地税微信公众号—自助办税—个人中心—个人房屋租赁业务】）进行房屋租赁申报及增值税发票代开业务。微信申报的发票取得方式分为两种：
1．通过邮寄方式领取完税凭证和增值税发票；
2．微信申报缴税后到房产对应的办税大厅取得发票。
3．微信申报并通过邮寄方式取得发票的操作步骤如下：
（1）身份验证：首次登录微信税务局的纳税人需进行身份验证，纳税人需准确填写个人信息，并提供有效银行卡进行身份比对（微信税务局暂不支持招商银行卡）；
（2）基础信息采集：首次使用微信税务局个人房屋租赁功能的纳税人，办理业务时需采集租赁房产基础信息，选择【信息管理】模块进行操作；
（3）业务办理：基础信息采集后，需开具增值税专用发票的纳税人（承租方为企业且需开具增值税专用发票的）选择【专票申请】模块办理申报缴税开票业务，其他纳税人选择【普票申请】办理业务；
（4）邮递服务：通过微信税务局渠道申报缴税后，纳税人可以通过邮寄方式取得增值税发票及税票实物，邮递费用由纳税人自行承担，实物到货时支付给快递公司；
（5）大厅取票：通过微信税务局渠道申报缴税后，纳税人可以到办税大厅取得发票及税票。办税大厅取票业务，纳税人需填写（1）《代开增值税发票申请表》
十五、收费标准
不收费
十六、表格下载
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