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[转载]叶伟光:审核土地增值税清算鉴证报告中若干问题的分析和思考
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作者:
欧凯财税
时间:
2018-7-6 21:14
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[转载]叶伟光:审核土地增值税清算鉴证报告中若干问题的分析和思考
审核土地增值税清算鉴证报告中若干问题的分析和思考
稽查局 叶伟光
近期，市局组织的房地产行业专项检查及我局开展的房地产行业纳税评估工作中，都重点涉及土地增值税的清算问题。就目前掌握的情况来看，在我区范围的房地产企业中，达到土地增值税清算条件的开发项目，绝大部分已经通过委托中介机构进行审核并报送鉴证报告。因此，我们前阶段工作主要是对企业填报的自查材料数据进行分析、对中介机构的鉴证报告进行
案头审核
、结合下企业进行实地评估。通过实地评估和中介机构清算报告的对比分析，我们发现了不少问题。从一些实际评估案例的情况表明，加强对中介鉴证清算报告的审核，有利于我们更快地、相对客观地掌握企业经营项目的具体情况、具体数据，有利于我们高效地完成评估、检查工作。为了提高我们下阶段评估、和大检查工作的质量、便于我们客观评价中介机构的鉴证报告，及时发现问题，以下就前阶段评估工作中的一些实际案例和中介结构的清算处理出现的若干突出问题、值得关注的问题作一探讨。
一、 对取得土地使用权支付价款审核的问题
在实际工作中发现，企业开发房地产自行确认的土地成本往往与税务上认可的不同。例如，对于各种原因不能取得合法凭证的土地、划拨地、作价入股土地、自行评估价值的土地等等，企业往往不能提供税法上认可作为计税成本的所必要的资料和原始依据。
案例和清算鉴证报告的处理：
案例一、
某房产开发公司账上记载取得土地所支付的价值577万元，但由于历史原因，只是将取得合法票据135万元入帐，另外442万元根据会计师事务所评估报告的评估价值入帐，没有取得正式发票或其他合法凭证入帐。鉴证报告首先按照企业的帐载价值计算了土地增值税，然后
在补充说明里面作类似于保留意见的表述：“该土地使用权的评估价值可否计入扣除项目，最终由主管税务机关核查裁定。”
案例二、
某房地产开发公司以原始土地作为投资方整片作价投入，共370亩作价1800万元，即约70多元每平方米。其后房产公司分片办理权属证并分各项目开发了。我们评估人员对其中某项目进行评估，该项目用地5.9万平方米，按上述方法计算，应认可的土地成本为4百多万，但企业账面自行计提该项目的土地成本为8百多万，在会计上处理是：借：开发成本—土地；贷：预提土地成本。同上述案例一样，中介机构在鉴 证报告中首先按照企业的会计计提账面价值计算了土地增值税，然后
在补充说明里作类似于保留意见的表述：“截止至报告日贵公司尚未提供土地使用权相关的价值确认材料，本次审核按贵公司帐载金额进行确认分摊。”
在这方面，我们在评估或检查中，应该严格按照税法规定，对土地价值的计税成本进行认定，同时，
应该高度关注中介机构鉴证报告中补充披露事项的“含糊”或“保留意见”的表述。
二、 房地产开发成本的审核
1、 利息问题
对于利息支出，企业所得税方面的规定是按一定的标准在期间费用、开发成本之间进行分摊，对税收上的影响，是时间性差异。而土地增值税方面的规定则不甚明确。在中介鉴证报告中，我们发现有这样的情况：把所有的利息费用归集在开发成本中，这样处理，同时增大了“开发成本”、“开发费用”、“财政部加计的扣除项目”三大扣除项目的金额，大大影响了土地增值税税负，减少应纳税额。
案例和清算鉴证报告的处理：
某房产开发公司帐载财务费用---利息支出109万元。中介清算报告计算是：计算“开发成本”时，套用会计制度和所得税文件方面的规定，认定这部分利息支出为前期工程相关的支出，把这项利息支出计入“开发成本---前期工程费”。另一方面，计算“开发费用”时，套用“利息能够提供金融机构证明”的标准，即“开发费用”=土地和开发成本之和×5%+利息支出109万元！这样导致的结果就是，不但重复扣除了实际利息支出，还同时增大了“开发成本”、“开发费用”、“财政部加计的扣除项目”三大扣除项目的金额！
2、 与生产经营无关支出问题
在评估中，我们还发现这样的情况：一些企业为了利于推销开发产品，筹措部分不属于自身产品的成本或费用开支，直接计入本公司项目的成本、费用。这部分开支由于核算对象本不应属于本项目产品，是否应该认定为“与生产经营无关的开支”、不允许所得税税前扣除、或不允许计入土地增值税开发成本，尚待明确，但在评估检查中建议从严把关。
案例一、某楼盘项目的多数为小面积，开发定位是便于业主投资出租经营。为了吸引业主投资，凡购买的业主，再对某某集团员工出租房产的（于该集团公司关系友好协商），均由房地产开发商负责对已销售的住房简单装修并配套生活配套器具，包括：床、电视机、洗衣机、风扇、冰箱等。截至2007年12月31日，整个项目发生此类费用已超过1000万元。中介机构审核认定为期间费用。
案例二、某楼盘除自身产品开发外，在楼盘周边地区（租用土地、不属于自己权属）投入建设配套休闲娱乐狩猎场所，以吸引自身楼盘购买者。这部分建设开支，企业列为开发成本。
案例三、某楼盘周边市政设施不完备。开发商与政府协商，修通道路、水电、平土等市政设施，但相关的土地等权属也不再归开发商所有，这部分开支是否计入开发项目的成本费用？
三、 房地产开发费用的审核
根据《土地增值税实施细则》关于对房地产开发费用中利息支出的规定：“⑴、凡能按转让房地产项目计算分摊利息并提供金融机构证明的，允许据实扣除，
但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额
；其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5％以内计算扣除。⑵、凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出不得单独计算，而应并入房地产开发费用中一并计算扣除。房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。”
在实际审核的鉴证报告中可以看到，绝大部分处理都是，当开发商的利息支出很少甚至完全没有的情况下，鉴证报告都套用“不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明”的标准，计算开发费用时，按“土地加开发成本×10%”计算。
案例和清算鉴证报告的处理：
某房产公司某项目销售收入2.1亿元，土地成本670万元、开发成本1.5亿元，实际利息支出20万元，项目单一并已基本开发销售完毕。
中介鉴证报告认为，其利息支出不能按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的扣除，开发费用=（670万＋1.5亿）× 10％，为1500多万元。
我们评估认为，按此楼盘的情况，开发项目已基本完成，鉴证中清算的标的是整个项目，利息归属理应清晰明确，而且金额相对较少，应该这样来计算开发费用：开发费用=（670万元＋1.5亿元）× 5％+实际利息20万元，为800多万元。与中介鉴证相差700多万元。
四、 不分开计算普通、非普通住房增值额的情况
这个问题一直存在了，但现在普遍出现在中介的鉴证报告中，确实显示中介机构的中立性、客观性。
在今年国家税总的土地增值税政策中，是不断强调应该分开计算普通、非普通住房增值额的，而中介机构往往站在委托的企业一方利益，想方设法错位套用政策依据，达到少缴税款的目的。
政策分析解读：
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》：“第八条 有下列情形之一的，免征土地增值税：（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的”
财税【1995】48号第十三条规定：“对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条(一)项的免税规定。”
土地增值税的立法原意就是增值率高税率就高、同时对“普通住房”给予一定优惠，所以要求必须分开核算，分清普通住房和非普通住房的增值额，以实现税负到位、优惠到位。即便按财税【1995】48号第十三条，也是首先强调应该分开核算，并且强调不分开核算的后果。这里我们应该注意的是，并不排除当税务机关发现能够企业分开核算而为了规避税款不分开核算情况时，按照有关规定、税法的原则、立法原意对企业经营项目进行分开核算，重新计算税款！
案例和清算鉴证报告的处理：
某房产开发公司项目开发完毕，销售100%，其中非普通住宅占15%、普通住宅占85%，总销售收入7.8千万元、非普通住宅2.2千万元；普通住宅占5.6千万元。土地增值税计算总扣除项目金额7.3千万元。中介机构鉴证报告计算增值额时这样表述：“公司未分别核算普通住宅和非普通住宅的土地增值税，本次税务审核依据财税【1995】48号第十三条规定进行汇总计算土地增值税。”，鉴证计算增值率8%，汇总应缴土地增值税170万元。
我们进行纳税评估认为，该项目单一，非普通、普通住房的权属面积清晰、销售核算清晰，能够分别计算其增值额，经分别计算测算，非普通住宅增值率-9%、普通住宅增值率107%，应交土地增值税393万元。
五、 在计算普通、非普通住房增值额时出现的扣除项目分 摊比例问题
众所周知，一般楼盘的开发中，非普通住宅（尤其商铺）的增值率是相对较高的，有关政策文件也规定土地增值税清算必须分开计算非普通住宅和普通住宅的增值额。按一般所得税核算的处理，成本扣除项目应按可销售面积的比例计算。而我们评估工作中发现有些中介鉴证报告存在避重就轻的现象，通过使用不同的分摊比例，提高非普通住房的可扣除费用，从而降低增值额和增殖率。
案例和清算鉴证报告的处理：
某房地产开发公司普通住宅面积90%，非普通住宅面积10%，取得销售收入共2.1亿元，其中普通住宅占收入85%，非普通住宅占收入15%，扣除项目合计1.9亿元。鉴证报告在清算中分开计算普通、非普通住宅的增值额，但在分摊扣除项目金额时候，则主要按照销售收入的金额比例计算，理论上就是按照经济收益贡献的比例计算分摊扣除项目，形成收益高扣除金额也高的计算结果，
违背了土地增值税“收益高=增值率高=税负高”的立法原意。
我们纳税评估认为，该项目应该在分摊扣除项目的时候，按照普通、非普通住宅的面积比例分摊计算扣除金额。经评估测算，与中介结构鉴证报告的结果差异280万元。
六、 结论及建议
1、 政策问题有待明确。土地增值税貌似计算简单，但通过以上评估案例分析，由于具体细节上政策的规定不够明确，导致计算技巧、筹划技巧或偷逃税方面存在比较多方面的空间，望上级尽快明确有关政策。有关需明确的问题列举如下：
（1） 房地产开发费用的计算标准问题（主要是利息支出）；
（2） 与房地产开发经营业务是否相关的成本费用支出的界定；
（3） 利息支出能否比照所得税、会计制度划分部分进开发成本问题；
（4） 分开核算普通、非普通住宅增值额的执法刚性问题；
2、 加强中介机构鉴证报告的审核。中介机构往往出于纳税人的益利考虑，通过钻政策法规的空子、通过合法或不符合规定的审核计算方式，为纳税人鉴证想方设法少交税款。
3、继续加强运用评估、质疑约谈手段解决实际问题。对于一些历史问题、政策问题等等，若立案处理，由于取证、引用政策依据等种种原因，往往导致不能最终实现按照国家的立法愿意结案处理，影响工作效率。通过善用评估、质疑约谈手段，可提高工作效率、妥善解决征纳矛盾、利于税法宣传教育。
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