加速城市更新深圳推出“飞地”模式 - 深圳市欧凯财税顾问有限公司专业提供代理记账、财税顾问、财务尽调、税务诊断等服务

南方日报讯（记者/李斌）城市更新中，如果合法用地难以满足建成后的公共设施需求怎么办？深圳市创新性地设计出“飞地”模式。11月21日，深圳市规土委发布《深圳市城市更新外部移交公共设施用地实施管理规定》，将允许拆除重建类城市更新主体将拆除范围以外的公用设施用地理顺经济关系后，无偿移交国有。同时，将给予承担移交责任的更新项目部分合法用地比例的计入及适当的建筑面积补偿，保障更新项目的实施。

深圳市规土委介绍，随着深圳城市二次开发的快速推进，城市更新面临着新的问题，原特区外大部分拟申请更新改造的片区存在着合法用地比例不够60%而不符合列入城市更新单元计划的要求，可能影响下一阶段城市更新的可持续发展。

这个规定的主要创新点则是借助市场手段，实现公共利益项目用地供给。通过它可以充分发挥市场在土地资源配置方面的动力，借助市场力量协调解决搬迁补偿安置方案，解决了规划为配套设施但现状为建成区的难以通过土地整备实施的难题。初步评估，“十三五”和“十四五”期间，城市更新计划阶段可在现有基础上新增5平方公里以上的公共设施用地供给；城市更新用地出让阶段，预计每年可在现有基础上增加约一倍的公共设施用地供应。

一是要求与更新项目位于同一行政区（含新区，下同）辖区范围内。经对更新潜力对象用地规模和规划未实施的公共设施用地进行对比分析，以行政区为范围选择面广，更能促进规划公共设施用地的落实及更新项目的实施。

二是单个划定范围的用地面积原则上不少于3000平方米，并应满足规划确定公共服务设施和城市基础设施的建设要求。因外部用地移交政府用于公共服务设施和城市基础设施的建设，故该部分用地不需位于市、区城市更新五年规划划定的拆除重建类更新空间范围。

三是为保障外部移交用地的完整性，涉及被占用的国有未出让用地因规划统筹原因确需纳入的，应无偿清退。

四是外部移交用地权利主体同意移交的意愿参照更新项目意愿的相关要求，并在用地移交前应与更新项目范围内所有权利主体按相关规定形成单一主体，在首期更新项目土地使用权出让合同签订前无偿移交。涉及集体资产的，应按照辖区（新区）股份公司集体资产管理的相关规定，纳入市、区公共资源交易平台统一实施和监管。

因更新项目实施主体实现了拆除范围外公共设施用地的无偿移交，政策建议可根据外部移交用地的面积计入更新项目一定比例的合法土地面积，最终更新项目计划批准时合法用地比例应符合现行城市更新政策的有关要求。结合现有城市更新及土地整备相关政策，以及项目实施的可行性分析，政策对外部移交用地提出分类处理措施，以保障用地移交。

其一，手续完善的各类用地，其土地面积全部计入，这部分标准与利益统筹土地整备项目基本一致；

其二，未完善征（转）手续的用地，按其土地面积的55%计入。该取值系数参考了重点更新单元对于手续不完善用地的处置比例，并与目前《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》进行了衔接，基本保证了未完善征（转）手续的用地通过城市更新与土地整备两种方式，原权利主体的利益基本相当。此外，55%的取值比例对于外部移交用地而言，可选范围广；对于更新项目而言，也具备一定的可实施性。

按规定计入的合法土地面积，其中属外部移交用地手续完善的各类用地等面积计入的部分，以外部移交用地的现状合法用途，与拆除范围内手续完善的各类用地按照城市更新地价测算规则和次序进行测算；属未完善征（转）手续的用地计入的部分，参照“历史用地处置”的测算次序、地价标准和修正系数参与地价测算。

城市更新单元涉及分期实施的，外部移交用地计入的部分应在城市更新单元规划确定的首期拆除范围一并参与地价测算。

更新项目在外部移交用地计入后应按深圳市城市更新相关政策配建人才住房、安居型商品房、公共租赁住房、人才公寓及创新型产业用房等政策性用房，属外部移交用地计入的转移容积，考虑其在计算城市更新单元规划容积时已参与了部分政策性用房配建，并且承担了移交用地的责任，故《规定》提出该部分不再进行人才住房、安居型商品房、公共租赁住房配建比例的核增或核减，按更新项目所在地区的基准比例配建。

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