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标题: 房地产融资中的432是条件是什么意思 [打印本页]
作者: 欧凯财税    时间: 2019-10-4 00:29
标题: 房地产融资中的432是条件是什么意思

房地产融资中的432是条件是什么意思

“4”是指开发商进行信托融资前要拿到《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程开工许可证》四证；

“3”是指地产商必须至少投入30％的自有资金；

“2”是指开发商必须有国家二级资质。

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“432”是银行、信托公司对房地产开发企业发放贷款的红线。这条红线原来是可以踩的，很多资金违规流入房企用于支付土地款。432的核心无非是防止房地产商空手套白狼：防止“圈地”炒地皮，防止工程烂尾，要求房地产商自掏土地款，开发进度达到四证条件才可以发放开发贷。

比如，一个地产商拿了一块地，三年了没有开发，每年都拿这块地融资，用融资的钱把之前买地的自有资金替换出来，然后坐等地价上涨出让，这相当于用银行的钱买了一块地，最后卖掉，自己没怎么掏钱还挣了个差价，防止的就是这种情况。

按照432融资条件的设计，房地产项目的资金流是这样的：房地产企业拿自有资金购买土地，然后用自有资金垫资开发建设，待项目取得四证之后，申请银行开发贷，但总投资中始终有自己25％的自有资金比例。注意，在银行开发贷之前，一直是房地产企业自有资金在运作，即使拿到银行开发贷，也必须有25％是自有资金。待项目取得预售之后，可以用预售资金偿还银行开发贷。大致如此。






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