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标题: 房地产融资中的432是条件是什么意思 [打印本页]

作者: 欧凯财税    时间: 2019-10-4 00:29
标题: 房地产融资中的432是条件是什么意思

房地产融资中的432是条件是什么意思

“4”是指开发商进行信托融资前要拿到《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程开工许可证》四证;

“3”是指地产商必须至少投入30%的自有资金;

“2”是指开发商必须有国家二级资质。

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“432”是银行、信托公司对房地产开发企业发放贷款的红线。这条红线原来是可以踩的,很多资金违规流入房企用于支付土地款。432的核心无非是防止房地产商空手套白狼:防止“圈地”炒地皮,防止工程烂尾,要求房地产商自掏土地款,开发进度达到四证条件才可以发放开发贷。

比如,一个地产商拿了一块地,三年了没有开发,每年都拿这块地融资,用融资的钱把之前买地的自有资金替换出来,然后坐等地价上涨出让,这相当于用银行的钱买了一块地,最后卖掉,自己没怎么掏钱还挣了个差价,防止的就是这种情况。

按照432融资条件的设计,房地产项目的资金流是这样的:房地产企业拿自有资金购买土地,然后用自有资金垫资开发建设,待项目取得四证之后,申请银行开发贷,但总投资中始终有自己25%的自有资金比例。注意,在银行开发贷之前,一直是房地产企业自有资金在运作,即使拿到银行开发贷,也必须有25%是自有资金。待项目取得预售之后,可以用预售资金偿还银行开发贷。大致如此。







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