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标题: 房地产企业为什么迟迟不给你开发票？你损失了什么？ [打印本页]
作者: 欧凯财税    时间: 2020-3-11 20:43
标题: 房地产企业为什么迟迟不给你开发票？你损失了什么？


房地产企业为什么迟迟不给你开发票？你损失了什么？

原创你品你戏品 十一而税



你有没有遇到购买新房时，首付款已付，贷款已办理，甚至是付了全款，连房都收了，却迟迟收不到发票？为什么房地产企业喜欢迟迟不开发票，一拖再拖？作为购房者，你损失了什么？

一、迟迟收不到购房发票，购房者你损失了什么？

当你有一天要卖房时，你会发现「购房发票」的开具时间也许决定了你是否符合「满五唯一」减免个人所得税，决定了你是否符合「满二」减免增值税。特别是当你购买的是非住宅的时候，高昂的土地增值税，是因为加计扣除的基准日是从你的购房发票之日开始计算的。

你损失了从签合同、交首付、申请贷款、贷款批下来、交钥匙入伙，一直到开发票的时间。这段时间（可能是两年或者三年）也可以属于你，这样你也许就可以少交很多、很多、很多的增值税和个人所得税。关于什么是「满五唯一」、什么是「满二」，你可以看我另外一篇文章《2010年买入，2020年卖出，为什么不属于满五唯一？》


土地增值税加计扣除的规定：纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。（财税〔2006〕21号第二条）


二、为什么房地产企业喜欢迟迟不开发票？

因为：增值税。作为一个财务工作者，你是否总是选择在交房之后才开具发票？作为购房者，你是否总是追着企业的财务，一遍一遍的要求他们尽快开具购房发票？无论是合法权益的保障，还是税的因素，大家买东西喜欢一手交钱一手交货，交货的时候开好发票。只不过是一张发票，为什么总是开的那么迟？是因为你不知道这决定了房地产企业的增值税什么时候交。

房地产企业开发销售商品房要交增值税，增值税的纳税义务时间是什么时候？是：「发生应税行为」并收讫款项或取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的为开具发票的当天。这句充满专业词汇的条款，需要先解释一下什么是「发生应税行为」，我用最通俗的方式解释一下。


「发生应税行为」就是指交房时间，更准确的说法是：购房合同中约定的交房时间。如果实际交房时间比合同约定时间早的，以熟早为准。因此，增值税的纳税义务发生时间是指：交了房并收了钱才交增值税。这里的交了钱是指全部收到钱。

而从买房的过程来看，需要经历：看房、下定金、签意向书、签购房合同、网签合同、交首付、办理按揭、按揭批下来、交钥匙交房，如此长的时间，可能是两年或者三年。而其实，购房发票，对于房地产企业来说，这中间，任何时候开给你都可以。

为什么房地产企业更愿意在交房之后才给你开具发票？因为文件规定：先开具发票的，增值税的纳税义务发生时间为开具发票的当天。也就是说，如果签订购房合同的当天，房地产企业就给你开了发票，意味着他的增值税要提早交两年或者三年。一个50亿的楼盘，如果按5%的增值税税负率估算，增值税2.5亿，按10%的回报率计算，提早两年交税，房地产企业将少赚5000万。这就是你，作为一个普通购房者，不知道为什么迟迟拿不到购房发票的原因，或者原因之一。

三、购房者可以做什么？房地产企业可以做什么？

房地产企业这么长时间都不用交税，难道税务局不知道？纵容？其实是知道的，也没有纵容。因为除了收钱交房要交增值税之外，提前开发票的也要交增值税。除此之外，房地产企业销售自行开发的房地产，还需要按照收钱的时间节点提前先预缴增值税。所以，房地产企业不存在延迟交税的问题。

由于房地产开发的周期长，房地产企业资金压力大，提高资金周转速度和使用效率，这是一个健康的房地产企业的运行之道。这也是为什么房地产企业的财务总监总是主要负责资金的原因。






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