【小兵原创】购房尾款资产证券化简析

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【小兵原创】购房尾款资产证券化简析

2015年11月13日,“汇添富资本-世茂购房尾款资产支持专项管理计划”在上海证券交易所完成发行,为国内市场上首单购房尾款资产证券化项目，后续又有碧桂园、融信等房地产企业开展了此类业务。本文从发行情况、基础资产特点及产品交易结构等方面对购房尾款资产证券化进行了分析。

一、购房尾款

资产证券化的发行情况

购房尾款资产证券化不仅为房地产企业拓宽了新的融资渠道，而且能够盘活资产，提高资金的利用率，降低融资成本。按照人行相关规定，如果楼盘未封顶，银行不能将按揭贷款的尾款发放给开发商。因此，对于开发周期较长的房地产项目中，会导致开发商有一部分无法使用的资金。而购房尾款资产证券化通过将购房尾款打包出售，提前将尾款收回，对这部分资金进行了盘活，进一步提高了资金的利用率。目前，房企多将刚需产品作为企业主打产品之一，而刚需产品多呈现高层的建筑形态，这导致购房尾款资产证券化有着广阔的市场需求。

截至目前，一共发行了五单购房尾款资产证券化产品，累计发行金额达到67.895亿元。

资料来源：http://www.cn-abs.com/

二、购房尾款资产证券化的基础资产特点

购房尾款是指购房者在支付完定金和首付款后，开发商享有的对购房者的剩余房款债权，一般可分为按揭型购房尾款和非按揭型购房尾款：按揭型购房尾款是指购房者在使用按揭贷款购房时，由按揭银行（或公积金中心）支付的剩余房款；非按揭型购房尾款是指购房者在全部使用自有资金购房时，购房者应支付的剩余房款。一般而言，购房者全部用自有资金购房时，剩余房款支付时间较短，无需以此为基础资产融资，而按揭型购房尾款由于存在银行审批，需要一定的时间，剩余房款支付时间相对较长，因此，用作资产证券化的购房尾款主要是指按揭型购房尾款。

按揭型购房尾款一般具备以下几个特点：

一是，支付时间短、笔数多；虽然基础资产的债务人为购房者，但基础资产现金流来源于按揭银行（或公积金中心），银行放款时间受到购房者贷款资料是否齐全、银行审批的流程和效率的影响，但审批通过后，贷款支付时间很短，例如，“汇添富资本-世茂购房尾款资产支持专项计划”初始基础资产池加权平均剩余期限为0.25年。另外，由于债务人以个人为主，每笔金额相对较小，因此，基础资产笔数较多。

二是，违约风险较小，由于购房者已经缴纳了一定比例的定金和首付款，通常具有真实的购房需求，在不出现房屋价格大幅下跌的极端情况下，购房尾款违约率较低。此外，基础资产现金流的支付人为银行，支付违约的概率也很低。

三是，权利义务存在一定限制：一方面，开发商在项目建设中融资时，银行一般会要求开立监管账户归集项目销售回款，优先用于偿还融资款，监管账户的资金流出将会受到监管和限制；另一方面，购房尾款债权的实现以开发商正常履行交房义务为前提，如开发商最终无法交付房屋，或因购房面积、质量等存在争议，购房人有权拒绝支付尾款或要求减免部分购房尾款，将导致购房款不能预期回收。

三、购房尾款资产证券化的交易结构

购房尾款资产证券化的整体结构与一般应收账款证券化的交易结构差不多，主要包括基础资产转让、募集资金及担保增信等环节，以“平银-华鑫-卓越购房尾款资产支持专项计划”为例：

​图一：“平银-华鑫-卓越购房尾款资产支持专项计划”交易结构

华鑫证券与原始权益人“锦年基础”签署《资产买卖协议》，代表专项计划向原始权益人购买基础资产，即原始权益人依据应收账款转让协议及商品房买卖合同对购房人享有的自基准日(含该日)起全部应收账款债权和其他权利。锦年基础作为资产服务机构，提供与基础资产及其回收有关的管理服务及其他服务。与此同时，原始权益人锦年基础出具的《差额支付承诺函》，对专项计划资金不足以支付优先级资产支持证券各期预期收益和应付本金的差额部分承担补足义务。卓越商置作为担保人，根据出具的《担保函》，无条件不可撤销的对差额支付不足部分承担担保义务。平安银行深圳分行作为托管人/监管银行，为专项计划提供资金托管/监管服务。

与一般应收账款证券化的不同之处在于，根据购房尾款的基础资产特点，增加了循环购买机制和资产赎回机制：

（1）循环购买机制

由于基础资产大部分期限较短且期限不确定性较强，而融资期限较长，为了实现更长期限的融资和更稳定的证券端现金流，五单产品均设置了循环购买机制，例如，“汇添富资本-世茂购房尾款资产支持专项计划”规定，在专项计划的存续期内，管理人以专项计划资金向原始权益人循环购买新的基础资产之日，即为每年的3、6、9、12月月底前的倒数第4个工作日为循环购买日。

（2）不合格资产赎回机制

购房者因售房人瑕疵履行商品房买卖合同义务，要求减少应收款或者退房，将导致基础资产现金流减少或者灭失。为防范这一风险，产品设置了回转机制，原始权益人对灭失基础资产按未偿应收款余额予以回转。

若因售房人所签订的房地产开发贷款、信托借款、尚未结清的应付工程款及其他协议中对应收款用途做出限制性约定，而对该笔应收款回收产生截留，则对应的基础资产为不合格基础资产。原始权益人应将该等不合格基础资产按未偿应收款余额予以赎回。

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