“租售同权”时代这些税收政策值得关注

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“租售同权”时代这些税收政策值得关注

来源：中国税务报 作者：周吉良 人气：215 发布时间：2017-10-12

摘要：《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》的出台可谓一石激起千层浪。有分析机构指出，这一政策将有效激活住房租赁的市场需求，推动住房向居住属性回归，租房时代已经到来。那么作为住房租赁企业应关注哪些财税政策呢？ 一、增值税 《营业...

　　《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》的出台可谓“一石激起千层浪”。有分析机构指出，这一政策将有效激活住房租赁的市场需求，推动住房向居住属性回归，“租房时代”已经到来。那么作为住房租赁企业应关注哪些财税政策呢？

　　一、增值税

　　《营业税改征增值税试点实施办法》规定，在中华人民共和国境内销售服务、无形资产或者不动产的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税；提供不动产租赁服务，税率为11%。

　　根据上述规定，住房租赁企业应当根据取得的租赁收入和11%的适用税率计算当期销项税额，扣减当期允许抵扣的进项税额后，计算缴纳增值税。

　　住房租赁企业的主要进项为不动产进项。按照《国家税务总局关于发布<不动产进项税额分期抵扣暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第15号）规定，增值税一般纳税人2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。其中，纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，属于不动产在建工程。

　　根据上述规定，住房租赁企业在租赁住房建成后两年内，可以分期抵扣进项税额。

　　二、房产税

　　《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发[1986]90号）规定，房产税由产权所有人缴纳。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2％；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12％。

　　同时，按照《财政部 国家税务总局 关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》财税〔2008〕24号规定，对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4％的税率征收房产税。

　　根据上述政策，住房租赁企业出租自建住房，需要按照取得的租金收入和4%的税率申报缴纳房产税。

　　三、契税

　　《中华人民共和国契税暂行条例》规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属 ，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，契税的计税依据为成交价格。

　　根据上述政策，住房租赁企业在取得土地时，应当根据土地使用权出让价格和相应的税率计算缴纳契税。

　　四、印花税

　　《中华人民共和国印花税暂行条例》明确，购销、加工承揽、建设工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术合同或者具有合同性质的凭证；产权转移书据；营业账簿；权利、许可证照；经财政部确定征税的其他凭证为应税凭证。其中，产权转书据按照合同金额的万分之五贴花；财产租赁合同按照租赁金额的千分之一贴花。

　　根据上述规定，住房租赁企业在取得土地使用权时，需要根据产权转移书据税目计算缴纳印花税；在与承租人签订住房租赁合同时，需要按照财产租赁税目计算缴纳印花税。

　　五、城镇土地使用税

　　《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税义务人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。土地使用税每平方米年税额按照大城市0.5元至10元，中等城市0.4元至8元，小城市0.3元至6元，县城、建制镇、工矿区0.2元至4元的标准征收。

　　根据上述政策，住房租赁企业需要按照实际占用的土地面积和规定税额计算缴纳城镇土地使用税。

　　除了上述税种外，住房租赁企业还需要缴纳企业所得税、城建税及教育费附加等税费。

　　与从事住宅开发及销售的房地产企业相比，住房租赁企业拿地成本较低，缴纳的契税和印花税较少，由于不涉及销售住宅，也不涉及预缴增值税和土地增值税，综合税负在开发阶段要明显低于房地产开发企业。

　　但同时也要考虑到，房地产企业在进入销售回款期后，资金回笼周期较短，能够迅速形成利润。而住房租赁企业的后续现金流入受住房租赁政策及市价变化影响较大，资金回笼周期较长，可能对住房租赁企业实现项目滚动开发形成较大的资金压力。



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