外籍机构外籍个人在中国大陆购置房产/不动产的财税法规

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外籍机构外籍个人在中国大陆购置房产/不动产的财税法规

1、建住房〔2006〕171号 关于规范房地产市场外资准入和管理的意见
http://www.gov.cn/zwgk/2006-07/26/content_346103.htm

2、建房〔2010〕186号 关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知
http://www.gov.cn/zwgk/2010-11/15/content_1745927.htm

3、建房[2015]122号 住房城乡建设部等部门关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知
http://www.mohurd.gov.cn/wjfb/201508/t20150828_224060.html

4、京建发〔2015〕207号《关于进一步规范境外个人购买商品住房有关问题的通知》
http://www.bjjs.gov.cn/bjjs/fwgl/fdcjy/tzgg/323835/index.shtml

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住房城乡建设部等部门关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知

建房[2015]122号

各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构： 　　为促进房地产市场平稳健康发展，经国务院同意，决定对《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房[2006]171号）中有关外商投资房地产企业和境外机构、个人购房的部分政策进行调整，现就有关事项通知如下： 　　一、外商投资房地产企业注册资本与投资总额比例，按照《国家工商行政管理局关于中外合资经营企业注册资本与投资总额比例的暂行规定》（工商企字[1987]第38号）执行。 　　二、取消外商投资房地产企业办理境内贷款、境外贷款、外汇借款结汇必须全部缴付注册资本金的要求。 　　三、境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产的企业除外）和在境内工作、学习的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。对于实施住房限购政策的城市，境外个人购房应当符合当地政策规定。 　　四、住房城乡建设部、商务部、发展改革委、人民银行、工商总局、外汇局等有关部门进一步简化程序，提高办事效率，优化和改进外商投资房地产管理。自本通知印发之日起，外商投资房地产企业可按照相关外汇管理规定直接到银行办理外商直接投资项下相关外汇登记。 　　除上述政策调整以外，《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房[2006]171号）继续有效。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　中华人民共和国住房和城乡建设部 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　中华人民共和国商务部 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　中华人民共和国国家发展和改革委员会 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　中国人民银行 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　中华人民共和国国家工商行政管理总局 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　国家外汇管理局 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2015年8月19日

http://www.mohurd.gov.cn/wjfb/201508/t20150828_224060.html

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关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知
建房〔2010〕186号　

各省、自治区住房和城乡建设厅、直辖市建委（房地局）；国家外汇管理局各省、自治区、直辖市分局，外汇管理部，深圳、大连、青岛、厦门、宁波市分局；各中资外汇指定银行总行：
　　为落实国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号），现就加强《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房〔2006〕171号）的实施监管，进一步规范境外机构和个人购房管理通知如下：
　　一、境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。法律法规另有规定的除外。
　　二、各地房地产主管部门在办理境外个人的商品房预售合同备案和房屋产权登记时，除应当查验《城市商品房预售管理办法》、《房屋登记办法》规定的材料及验证购房人持有房屋情况外，还应当查验：
　　1、有关部门出具的境外个人（不含港澳台居民和华侨）在境内工作超过一年的证明；港澳台居民和华侨在境内工作、学习和居留的证明。
　　2、境外个人名下在境内无其它住房的书面承诺。
　　三、各地房地产主管部门在办理境外机构的商品房预售合同备案和房屋产权登记时，除应当查验《城市商品房预售管理办法》、《房屋登记办法》规定的材料及验证购房人持有房屋情况外，还应当查验：
　　1、有关部门出具的在境内设立分支、代表机构的批准文件和注册证明。
　　2、境外机构所购房屋是实际办公所需的书面承诺。
　　四、境外机构和个人申请购房结汇，应当严格按照《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》（汇发〔2006〕47号）办理。
　　外汇指定银行在为申请人办理购房结汇时，应当严格审核境外机构和个人提交的申请材料，对于符合规定的，外汇指定银行在为申请人办理购房结汇手续后，应当严格按照相关规定，在外汇局直接投资外汇管理信息系统办理即时备案登记。
　　五、各地房地产主管部门、外汇管理部门应当加强相关法律、法规和政策宣传，督促房地产销售机构、房地产经纪机构和人员对购房的境外机构、个人做好法律、法规和政策的告知，并做必要风险提示。
　　六、各省、自治区住房和城乡建设厅、直辖市建委（房地局）、国家外汇管理局各分局、外汇管理部、各外汇指定银行收到本通知后，应尽快转发，并指导监督落实。各地房地产主管部门、外汇管理部门应当加强协调配合，及时交换境外机构和个人购房、结汇等方面的信息，形成监管合力，进一步严格和规范境外机构和个人购房管理。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　中华人民共和国住房和城乡建设部

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　国家外汇管理局

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　二〇一〇年十一月四日

http://www.gov.cn/zwgk/2010-11/15/content_1745927.htm

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关于规范房地产市场外资准入和管理的意见
建住房〔2006〕171号

各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：
　　今年以来，我国房地产领域外商投资增长较快，境外机构和个人在境内购买房地产也比较活跃。为促进房地产市场健康发展，经国务院同意，现就规范房地产市场外资准入和管理提出以下意见：
　　一、规范外商投资房地产市场准入
　　（一）境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当遵循商业存在的原则，按照外商投资房地产的有关规定，申请设立外商投资企业；经有关部门批准并办理有关登记后，方可按照核准的经营范围从事相关业务。
　　（二）外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元（含1000万美元）的，注册资本金不得低于投资总额的50%。投资总额低于1000万美元的，注册资本金仍按现行规定执行。【作废】
　　（三）设立外商投资房地产企业，由商务主管部门和工商行政管理机关依法批准设立和办理注册登记手续，颁发一年期《外商投资企业批准证书》和《营业执照》。企业付清土地使用权出让金后，凭上述证照到土地管理部门申办《国有土地使用证》，根据《国有土地使用证》到商务主管部门换发正式的《外商投资企业批准证书》，再到工商行政管理机关换发与《外商投资企业批准证书》经营期限一致的《营业执照》，到税务机关办理税务登记。
　　（四）外商投资房地产企业的股权和项目转让，以及境外投资者并购境内房地产企业，由商务主管等部门严格按照有关法律法规和政策规定进行审批。投资者应提交履行《国有土地使用权出让合同》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等的保证函，《国有土地使用证》，建设（房地产）主管部门的变更备案证明，以及税务机关出具的相关纳税证明材料。
　　（五）境外投资者通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业，或收购合资企业中方股权的，须妥善安置职工、处理银行债务、并以自有资金一次性支付全部转让金。对有不良记录的境外投资者，不允许其在境内进行上述活动。
　　二、加强外商投资企业房地产开发经营管理
　　（六）对投资房地产未取得《外商投资企业批准证书》和《营业执照》的境外投资者，不得进行房地产开发和经营活动。
　　（七）外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的，未取得《国有土地使用证》的，或开发项目资本金未达到项目投资总额35%的，不得办理境内、境外贷款，外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇。【作废】
　　（八）外商投资房地产企业的中外投资各方，不得以任何形式在合同、章程、股权转让协议以及其他文件中，订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。
　　（九）外商投资房地产企业应当遵守房地产有关法律法规和政策规定，严格执行土地出让合同约定及规划许可批准的期限和条件。有关部门要加强对外商投资房地产企业开发、销售等经营活动的监管，发现囤积土地和房源、哄抬房价等违法违规行为的，要根据国办发〔2006〕37号文件及其他有关规定严肃查处。
　　三、严格境外机构和个人购房管理
　　（十）境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产业的企业除外）和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。
　　（十一）符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制，并持有效证明（境外机构应持我政府有关部门批准设立驻境内机构的证明，境外个人应持其来境内工作、学习，经我方批准的证明，下同）到土地和房地产主管部门办理相应的土地使用权及房屋产权登记手续。房地产产权登记部门必须严格按照自用、自住原则办理境外机构和个人的产权登记，对不符合条件的不予登记。
　　（十二）外汇管理部门要严格按照有关规定和本意见的要求审核外商投资企业、境外机构和个人购房的资金汇入和结汇，符合条件的允许汇入并结汇；相关房产转让所得人民币资金经合规性审核并确认按规定办理纳税等手续后，方允许购汇汇出。
　　四、进一步强化和落实监管责任
　　（十三）各地区、特别是城市人民政府要切实负起责任，高度重视当前外资进入房地产市场可能引发的问题，进一步加强领导，落实监管责任。各地不得擅自出台对外商投资房地产企业的优惠政策，已经出台的要清理整顿并予以纠正。建设部、商务部、发展改革委、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、银监会、外汇局等有关部门要及时制定有关操作细则，加强对各地落实规范房地产市场外资准入和管理政策的指导和监督检查，对擅自降低企业注册资本金和项目资本金比例，以及管理不到位出现其他违法违规行为的，要依法查处。同时，要进一步加大对房地产违规跨境交易和汇兑违法违规行为的查处力度。
　　（十四）完善市场监测分析工作机制。建设部、商务部、统计局、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、外汇局等有关部门要建立健全外资进入房地产市场信息监测系统，完善外资房地产信息网络。有关部门要加强协调配合，强化对跨境资本流动的监测，尽快实现外资房地产统计数据的信息共享。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　中华人民共和国建设部

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　中华人民共和国商务部

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　国家发展和改革委员会

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　中　国 人 民  银  行

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　国家工商行政管理总局

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　国 家 外 汇 管 理 局

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○六年七月十一日

http://www.gov.cn/zwgk/2006-07/26/content_346103.htm

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《关于进一步规范境外个人购买商品住房有关问题的通知》（京建发〔2015〕207号）

信息来源：市住房城乡建设委发布时间：2015年06月24日 浏览次数：9822

　　各区县住房城乡建设委（房管局），经济技术开发区房地局，各区县公安分局，各房地产开发企业、房地产经纪机构：

　　根据《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》（建房〔2010〕186号）、《关于规范境外机构和个人购买商品房的通知》（京建交〔2007〕103号）以及《关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》（京建发〔2011〕65号）的规定，为进一步规范境外个人购房，提高办事效率和服务水平，现就有关问题通知如下：

　　一、境外个人在本市购买商品住房前，应按京建发〔2011〕65号、京建交〔2007〕103号文件的规定，如实向房地产开发企业、经纪机构、区县存量房网签窗口等网签服务机构，提供有效身份证明材料，申请购房资格审核。

　　二、房地产开发企业、经纪机构、区县存量房网签窗口等网签服务机构对材料进行初步核查后，在北京交易登记系统填报相应信息，网上向市住房城乡建设委提交购房资格审查申请，并按京建发〔2011〕65号文件规定留存申报材料。

　　三、市住房城乡建设委会同市公安局在10个工作日内对境外个人购房资格进行审核。审核结果可在市住房城乡建设委网站查询。通过审核的境外个人方可办理网上签约手续。

　　境外个人对审核结果有异议的，可持相关证明材料到市住房城乡建设委申请复核。

　　四、本通知自2015年6月1日起执行。自执行之日起，市公安局不再为境外个人开具纸质《境外个人在境内居留状况证明》(以下简称《居留证明》)；境外个人新申请购房资格审核的，通过审核后办理网签购房合同，不再出具《居留证明》，后续办理转移登记手续时，各房屋登记部门不再收存《居留证明》纸质材料。之前已完成网上签约，办理后续权属登记手续的，仍按原规定执行。

　　北京市住房和城乡建设委员会         北京市公安局

http://www.bjjs.gov.cn/bjjs/fwgl/fdcjy/tzgg/323835/index.shtml

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国家外汇管理局、建设部关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知

汇发[2006]第47号

国家外汇管理局各省、自治区、直辖市分局、外汇管理部，深圳、大连、青岛、厦门、宁波市分局；各省、自治区建设厅，直辖市房地局（建委）；各中资外汇指定银行总行：?为落实建设部等六部委发布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房[2006]171号），促进房地产市场健康发展，现就规范房地产市场外资准入和管理所涉及的外汇管理事宜通知如下：

一、 境外机构在境内设立的分支、代表机构（以下简称“境内分支、代表机构”）在注册登记地购买符合实际需要的自用商品房应按以下规定办理：
（一） 从境外汇入购房款的，应持以下文件向外汇指定银行申请，外汇指定银行进行真实性审核确认后，将购房外汇资金结汇后直接划入房地产开发企业的人民币账户：
1、 商品房销售合同或预售合同；
2、 境内分支、代表机构获准设立的批准文件和有效登记证明；3、 房地产主管部门出具的该境内分支、代表机构在注册登记地购房的商品房预售合同登记备案等相关证明；
4、 所购商品房符合实需自用原则的书面承诺。

房地产开发企业的经常项目外汇账户不得保留境内分支、代表机构境外汇入的购房款。

（二） 从境内外汇账户支付购房款的，应持本条第（一）款规定的各项文件向外汇指定银行申请，外汇指定银行进行真实性审核确认后，将购房结汇资金直接划入房地产开发企业人民币账户。境内代表机构经常项目账户资金不得结汇购买境内商品房。

二、 在境内工作、学习时间超过一年的境外个人，可购买符合实际需要的自住商品房，并按以下规定办理：
（一） 从境外汇入购房款的，应持以下文件向外汇指定银行申请，外汇指定银行进行真实性审核确认后，将购房外汇资金结汇后划入房地产开发企业的人民币账户：
1、 商品房销售合同或预售合同；
2、 有效护照等身份证明；
3、 一年期以上的境内有效劳动雇佣合同或学籍证明；
4、 房地产主管部门出具的该境外个人在所在城市购房的商品房预售合同登记备案等相关证明。房地产开发企业的经常项目外汇账户不得保留境外个人境外汇入的购房款。

（二） 从境内外汇账户支付购房款的，应持本条第（一）款规定的各项文件向外汇指定银行申请，外汇指定银行进行真实性审核确认后，将购房结汇资金直接划入房地产开发企业人民币账户。

三、 港澳台居民和华侨因生活需要，可在境内购买一定面积的自住商品房，并按以下规定办理：
（一） 从境外汇入购房款的，应持以下文件向外汇指定银行申请，外汇指定银行进行真实性审核确认后，将购房外汇资金结汇后划入房地产开发企业的人民币账户：
1、 商品房销售合同或预售合同；
2、 《港澳居民往来内地通行证》等有效身份证明；
3、 房地产主管部门出具的该境外个人在所在城市购房的商品房预售合同登记备案等相关证明。房地产开发企业的经常项目外汇账户不得保留港澳台居民和华侨境外汇入的购房款。
（二） 从境内外汇账户支付购房款的，应持本条第（一）款规定的各项文件向外汇指定银行申请，外汇指定银行进行真实性审核确认后，将购房结汇资金直接划入房地产开发企业人民币账户。

四、 境内分支、代表机构和境外个人因故不能完成商品房交易的，需将退回的人民币购房款购汇汇出的，应持以下文件向原结汇外汇指定银行申请，外汇指定银行进行真实性审核确认后，可将人民币购房款及利息购汇划回境外机构或个人外汇账户：
1、 申请书（包括没有完成商品房交易的原因说明）；
2、 原结汇凭证；
3、 房地产开发企业与境内分支、代表机构或境外个人解除商品房买卖合同的证明文件；
4、 房地产主管部门出具的境内分支、代表机构或境外个人取消购买商品房的相关证明。

五、 境内分支、代表机构和境外个人转让所购境内商品房取得的人民币资金，经商品房所在地国家外汇管理局分支局、外汇管理部（以下简称“外汇局”）审核确认以下文件后，方可购汇汇出：
（一） 购汇申请书；
（二） 商品房转让合同；
（三） 房屋权属转让的完税证明文件。

六、 外商投资房地产企业注册资本未全部缴付的，或未取得《国有土地使用证》的，或开发项目资本金未达到项目投资总额的35%的，不得向境外借用外债，外汇局不予办理外债登记和外债结汇核准。

七、 境外机构和个人通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业，或收购合资企业中方股权，未能以自有资金一次性支付全部转让款的，外汇局不予办理转股收汇外资外汇登记。外商投资房地产企业的中外投资各方，在合同、章程、股权转让协议以及其他文件中，订立保证任何一方固定回报或变相固定回报条款的，外汇局不予办理外商投资企业外汇登记或登记变更。

八、 境外机构和个人在境内银行开立的外国投资者专用外汇账户内的资金，不得用于房地产开发和经营。

九、 外汇指定银行应当按照本通知的规定，严格审核和办理境内分支、代表机构和境外个人买卖境内商品房的外汇收支和汇兑业务。外汇指定银行应按月汇总境内分支、代表机构和境外个人购买境内商品房的外汇收支和汇兑情况，并于每月10日前，将上月情况按照附表一格式报送所在地外汇局。

十、 外汇局应加强对境内分支、代表机构和境外个人买卖商品房外汇收支以及汇兑的统计监测和监督管理，并加强与当地房地产主管部门的联系和沟通。每月15日前，将辖区内上月有关统计数据按照附表二的格式汇总后，上报国家外汇管理局。如发现异常、违规情况，应及时进行调查并报告。房地产主管部门应严格商品房预售合同登记备案制度。同时，要加强部门间的协作配合，建立健全房地产外资交易信息共享、情况通报机制。

十一、 外汇指定银行、境内分支、代表机构和境外个人违反本通知规定的，外汇局应根据《中华人民共和国外汇管理条例》及相关规定进行处罚。房地产主管部门要认真贯彻执行有关法律、法规和政策，建立健全对房地产交易环节违法违纪行为的监督和惩戒机制，严肃查处房地产交易环节的违法违纪行为。

十二、 本通知自发布之日起实施。其他以前规定与本通知相抵触的，以本通知为准。本《通知》生效前，境内分支、代表机构和境外个人已签订商品房买卖合同的，转让商品房涉及的汇兑事宜仍按原规定办理。各分局、外汇管理部收到本通知后，应及时转发所辖中心支局和外资银行；各省、自治区建设厅，直辖市房地局（建委）收到本通知后，应及时转发所辖房地产主管部门；各外汇指定银行收到本通知后，应尽快转发所属分支机构。附表：

一、 境外机构和个人购买境内商品房外汇收支统计表（银行）


二、 境外机构和个人购买境内商品房外汇收支统计表（分局）

建设部国家外汇管理局

二○○六年九月一日

附表一：

年月境外机构和个人购买境内商品房外汇收支统计表

银行         单位：万美元

	境外汇入购房款结汇金额	境内外汇账户结汇金额	购房款退回		转让商品房购汇汇出金额
			购汇汇出金额	购汇汇回境内外汇账户金额
境外机构
境外个人
合　　计

　　年月日

填表人：

复核人：

（银行盖章）

附表二：

　　年月境外机构和个人购买境内商品房外汇收支统计表

分局              单位：万美元

	境外汇入购房款结汇金额	境内外汇账户结汇金额	购房款退回		转让商品房购汇汇出金额
			购汇汇出金额	购汇汇回境内外汇账户金额
境外机构
境外个人
合　　计

　　年月日

填表人：

复核人：

（银行盖章）

http://www.fdi.gov.cn/1800000121_23_62315_0_7.html