国土资厅函[2018]63号关于沈阳等11个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方...

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国土资源部办公厅 住房城乡建设部办公厅

关于沈阳等11个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案意见的函

国土资厅函[2018]63号

辽宁、江苏、浙江、安徽、福建、河南、湖北、广东、四川省国土资源主管部门、住房城乡建设主管部门：
　　你们报送的利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案收悉。经审核，意见如下:
　　一、原则同意沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等11个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案。
　　二、牢固树立大局意识和责任意识。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，按照区域协调发展和乡村振兴的要求，丰富住房用地供应渠道，建立租购并举的住房制度，实现城乡融合发展、人民住有所居，增加人民群众的获得感。
　　三、把握正确方向。严格落实试点城市人民政府主体责任，统筹推进试点工作，要将项目选址、开工建设、运营等各环节监管落到实处。健全合同履约监管机制，切实维护好村镇集体组织、农民、企业和承租人等相关主体的合法权益;建立租金监测监管机制，租赁项目要合理确定租金，建立公开透明的租金变动约束机制，支持长期租赁;鼓励金融机构参与试点建设，依法依规提供金融产品服务。
　　四、平稳有序实施试点工作。试点城市要坚持城乡统筹，统筹规划城市、乡镇建设用地和空间布局。项目应与周边区域基础设施、公共服务设施配套工程统一考虑，明确配套设施建设主体与标准，实现与周边地区公共服务均等化。规范集体建设用地建设租赁住房的审批和监管程序，明确项目申报主体，完善项目审批程序，户型以90平方米以下中小户型为主，强化事中事后监管，确保有序可控。加强政策宣传和舆论引导，发展规范有序的住房租赁市场，形成可复制、可推广的制度成果。
　　五、统筹提高管理效能。试点城市要求真务实、勇于创新，探索应用现代化信息管理平台和先进科技手段，在试点过程中研究加强公共服务配套，推进集体租赁住房纳入政府主导的住房租赁服务平台管理，加强土地市场动态监测监管，促进节约集约用地。
　　六、试点城市要根据上述意见，认真组织实施试点，不得随意改变试点实施方案内容。省国土资源、住房城乡建设主管部门要加强对试点实施方案实施工作的指导和监督。试点中的重大问题，及时向国土资源部、住房城乡建设部报告。国土资源部、住房城乡建设部将适时开展调研、督导。
　　
        附件：1. 沈阳市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案.doc
　　2. 南京市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案.doc
　　3. 杭州市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案.doc
　　4. 合肥市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案.doc
　　5. 厦门市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案.doc
　　6. 郑州市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案.doc
　　7. 武汉市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案.doc
　　8. 广州市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案.doc
　　9. 佛山市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案.doc
　　10. 肇庆市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案.doc
　　11. 成都市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案.doc
　　

国土资源部办公厅 住房城乡建设部办公厅

　　2018年1月16日

附件7

武汉市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案

根据《国土资源部住房城乡建设部关于印发<利用集体建设用地建设租赁住房试点方案>的通知》（国土资发〔2017〕100号）和《湖北省国土资源厅关于做好集体建设用地建设租赁住房试点工作的通知》（鄂土资函〔2017〕927号）的有关要求，武汉市作为全国第一批利用集体建设用地建设租赁住房的13个试点城市之一，为切实做好试点实施工作，制定本方案。
一、总体要求
（一）指导思想
以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大、十八大和十八届三中、四中、五中、六中全会会议精神，紧紧围绕统筹推进“五位一体”总体布局和协调推进“四个全面”战略布局，牢固树立创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，按照党中央、国务院、省委省政府决策部署，牢牢把握“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，以构建租购并举的住房体系为方向，着力构建我市城乡统一的建设用地市场，有效拓宽租赁住房的供应渠道，完善利用集体建设用地建设租赁住房审批程序；完善集体建设用地产权制度，拓宽集体经济组织和农民增收渠道；拓展集体建设用地用途，加快集体建设用地改造，促进集体建设用地优化配置，提高节约集约利用水平，为全面建成小康社会提供用地保障，建立房地产平稳健康发展的长效机制。
（二）试点目标
通过试点，成功运营一批集体租赁住房项目，完善利用集体建设用地建设租赁住房规则，形成一批可复制、可推广的改革成果，为全国推进集体建设用地建设租赁住房提供经验借鉴，为构建武汉市城乡统一的建设用地市场提供支撑。
二、试点思路
将“集体建设用地建设租赁住房试点”与“住房租赁市场试点”两项试点工作同步推进，协同开展，形成改革合力。租赁住房建成后的监测监管机制以及承租人享有的公共服务权利都在“住房租赁市场试点”中进行探索，“集体建设用地建设租赁住房试点”重点探索租赁住房建成前的集体土地审批、供应、建设、运营等机制。按照“全域统筹、试点先行，重点突破、整体推进”的思路开展，以具体项目为抓手，在具体项目中探索相关审批、供应、建设、运营机制，按照边试点、边探索、边完善的思路开展试点工作，针对不同试点项目有差异化、有重点的探索，形成统一工作规则后在全市逐步推开。
三、试点区域选择
（一）基本原则
符合规划，合理布局。利用集体建设用地建设租赁住房要与经济社会发展规划相适应，用地必须符合土地利用总体规划、城乡总体规划，试点项目选址重点在产业园区、科创园区、大学园区等周边，支持产业发展、完善区域功能、满足市场需求。
农民自愿，利益平衡。集体租赁住房建设要切实尊重农民集体意愿，维护农民利益，使农民和农村集体通过出租房屋获得长期稳定收益，共享改革发展成果。
规模适度，方便实施。集体租赁住房项目用地规模应适中，充分考虑实施操作性，优先利用农村闲置地、废弃地等建设集体租赁住房。
（二）试点区域
在东湖高新区、江夏区、黄陂区、蔡甸区四个区先行开展试点工作。东湖高新区作为整村统征储备先行区和武汉住房租赁市场试点区域，兼顾政府、农民集体、企业和个人利益，理清权利义务关系，平衡项目收益与征地成本关系，探索集体租赁住房的监测监管机制。江夏区作为武汉市农村集体建设用地及地上房屋确权登记试点区域和农房抵押贷款试点区域，重点探索集体租赁住房产权登记，探索基于集体建设用地产权的收益分配机制、开发建设融资模式、运营模式等。蔡甸区、黄陂区与美丽乡村建设相结合，重点探索利用集体建设用地建设租赁住房来增加农村集体经济组织和农民收入渠道，探索利用集体建设用地建设租赁住房建设模式、融资模式、收益分配模式等，促进农村村庄整治和提高农村土地节约集约用地水平。
四、试点任务
（一）编制试点项目规划和实施方案
编制试点项目规划，明确用地布局建设规模、建设强度、用地配套、建设投入、运营回报等情况；编制各试点项目实施方案，明确实施主体、改造模式、拆迁安置方案、资金筹措、实施计划等内容。
（二）试点项目报批
探索按照租赁住房用地或产业用地使用集体建设用地，试点批准后，办理立项、用地、规划等手续后由区政府核发使用集体建设用地批准书。探索集体建设用地立项、用地、规划、开工、建设等审批程序，简化审批流程，同步办理各项审批手续，建立快速审批通道。
（三）试点项目供地
结合集体建设用地土地区位、配套等条件，分析租赁住房收益、建设成本等情况，保障农民集体权益。农村集体建设用地地价须经土地估价专业机构评估，地价评估报告报国土资源管理部门备案。
（四）试点项目建设
探索以镇村集体经济组织自主开发和联营、入股建设运营集体租赁住房的模式，积极引导国企参股投资，发挥国有企业的引领和带动作用。兼顾政府、农民集体、企业和个人利益，探索集体租赁住房收益分配机制，平衡项目收益和征地成本关系，建立投资收益以及集体建设用地所有权、使用权收益相结合的分配机制，完善集体建设用地增值收益分配。
（五）试点项目产权登记
健全完善集体建设用地所有权、使用权以及房屋所有权的登记办法，探索便民服务措施。
（六）试点项目运营
探索集体经济组织自主运营、委托专业机构运营等运营模式，提高租赁业务和物业管理的标准化、专业化水平。建立政府整租、企业承租、个人租赁相结合的租赁方式，明确差异化的租赁期限，确保试点项目运营稳妥有序、取得实效。
（七）试点项目监管
完善合同履约机制，土地所有权人和建设用地使用权人、出租人和承租人依法履行合同和登记文件中所载明的权利和义务；探索租赁住房联合监管机制，加强集体租赁住房项目用地效率、土地房屋权属、用途管制、住房建设质量与功能、住房租赁租金等方面的监管。
五、组织实施
（一）工作组织
1.成立领导小组
由市人民政府分管市长任组长，分管秘书长、重点办主任和市国土规划局局长任副组长，市国土规划、房管、建设、发展改革、国资、财政、税收、金融、工商、公安等部门以及试点项目所在区政府分管领导为小组成员。领导小组下设办公室，在市国土规划局办公。
2.落实责任分工
领导小组主要职责是负责统筹推进试点工作，研究制定试点工作总体目标和年度任务；掌握试点工作进展，组织对各单位贯彻落实情况的监督检查；协调解决工作中的重大问题，统筹安排、协调督办重点工作；审议试点工作实施方案、试行工作规则、试点项目审批程序、试点工作总结。
领导小组办公室组建工作专班，负责试点项目日常工作，组织召开试点工作联席会议，做好各成员单位之间的联系协调、信息沟通；组织实施集体租赁住房用地摸底调查，制定试行工作规则，加强政策指导；协调做好试点工作宣传报道；负责总结试点工作经验，组织做好迎接上级检查准备。
各成员单位根据领导小组的要求和安排，落实试点工作的有关政策规定和工作部署，完成交办的各项工作任务，提出试点工作的意见和建议，出台配套政策等。
试点项目所在区是具体责任主体，全面负责组织实施当地集体租赁住房试点工作，确定试点项目具体实施方案、领导责任、实施主体及区各部门具体职责等试点工作内容，统筹安排，全面协调镇村集体经济组织等各方关系，将试点工作各项任务落到实处。
（二）工作安排
1.准备阶段（2017年9月—2017年11月）
2017年11月底前，结合试点任务和武汉实际，编制《武汉市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案》，经湖北省国土资源厅和住房城乡建设厅汇总后，报国土资源部和住房城乡建设部批复后实施。市政府成立领导小组，明确成员组成及责任分工。
2.项目报批阶段（2017年12月—2018年6月）
2018年3月底前，编制试点项目具体实施方案，完成试点项目申请程序。
2018年6月底前，完成试点项目立项、规划、用地、建设等批准程序。
3.实施阶段（2018年7月—2019年9月）
2018年9月底前，完成项目拆迁安置等工作，启动集体租赁住房建设。
2019年6月底前，完成试点项目主体、配套设施的工程建设和装修装饰，完成项目竣工验收。
2019年9月底前，试点项目租赁住房投入市场运营。
4.中期检查（2019年10月-11月）
2019年11月底前，由市试点工作领导小组组织试点项目中期评估，形成评估报告。接受省国土资源厅和住房城乡建设厅组织的试点中期评估。
5.试点推广阶段（2019年12月-2020年11月）
结合市场需求和试点实施情况，在先期试点项目、试点工作规则不断完善的基础上，陆续启动其他试点项目，逐步在全市推开。
6.试点工作总结（2020年12月）
2020年12月底前，全面总结试点工作组织、实施、建设、运营等开展情况，形成《武汉市利用集体建设用地建设租赁住房试点工作报告》。总结试点工作中审批程序、办事流程、审查细则、管理职责、支持政策等经验，形成《武汉市利用集体建设用地建设租赁住房试点工作规则》，形成系列具有可复制、可推广价值的工作规则、标准、政策等经验和模式。
六、保障措施
（一）制度保障
1.建立联席会议制度
市试点工作领导小组成员单位建立联席会议制度，由市国土规划局牵头组织，定期召开试点工作联席会议，及时通报试点进展情况，共享信息资源，会商和解决试点相关问题。
2.建立试点工作报告制度
各区（功能区）作为试点的责任主体，要定期向市领导小组汇报动态进展、主要问题、相关建议、经验总结。市领导小组建立定期交流机制，适时组织试点单位进行交流座谈，解决试点工作中遇到的困难，并适时总结经验。
3.建立试点工作考核评价制度
市领导小组将试点工作任务按时间节点分解、按部门职责分解，形成可量化的试点工作考核评价体系，每一年度形成试点工作考核评价结果并进行通报。
（二）宣传保障
通过政府门户网站、电视、广播、报刊等传统媒介，并结合微信、微博等新媒体宣传渠道，大力宣传试点工作的重要意义。加强政策宣传，鼓励符合条件的集体经济组织、企业等积极参与试点项目建设；加强舆论引导，积极引导消费者树立理性住房消费观念，为培育和发展住房租赁市场营造良好氛围。
（三）技术保障
在武汉土地市场等平台基础上，搭建集体租赁住房项目用地信息发布平台；在各主管部门行政审批结果查询平台中纳入集体租赁住房项目审批信息；在武汉市房地产经纪服务等平台基础上，建立完善住房租赁交易监管服务平台，建立住房租赁交易数据库，积极开展“互联网+租赁”服务。
（四）法律保障
在试点项目实施中，加强项目执法监管，在项目规划、用地、建设、质量、产权登记等方面加强执法检查。对未经批准擅自建设租赁住房、将租赁住房销售、违法用地、违规建设、质量不达标等情况一律依法予以查处，切实防止以租代售、“小产权房”出现，保障试点项目依法依规建设。
（五）经费保障
将试点工作所需经费纳入政府年度财政预算，确保及时落实经费，安排专项补助资金，保障试点工作的顺利开展。