如何计算已售房屋土地使用税核减面积

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如何计算已售房屋土地使用税核减面积

问：《湖北省地方税务局关于财产行为税若干政策问题的通知》（鄂地税发〔2014〕63号）规定：房地产开发企业的开发项目竣工验收并取得相关证明文件（如《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证》、《商品房项目竣工交付使用备案证》等）后，从进行住宅产权分割的次月起，对公共市政道路、绿化等公共配套设施用地终止房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务；商品房及其他开发产品取得销售许可的证明文件，并与买受人签订《商品房买卖合同》（或其他具有合同性质的协议文件，以下简称合同）且到房屋管理部门办理了登记备案手续的，从其合同约定的交付之日的次月起，终止该房屋对应土地的城镇土地使用税纳税义务；因合同无效、作废、改签或因房地产开发企业自身原因未履行合同的，城镇土地使用税应纳税款的计算应截止到该房屋实际交付时间的当月末。请问，已销售商品房如何计算应核减的土地面积？

答：
建筑占地面积通常是指地表面积在其水平面上相应的投影面积，包括与建筑物相连的天井、突出地面的车库、围护等部分。不计入宗地面积的范围有：无明确使用权属的巷道或间隙地；市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地；公共使用的河滩、水沟、排水沟；已征用、划拨或者属于原房地产记载范围，经规划部门核定需要作市政建设用地的；其他按规定不计入宗地面积的。虽然开发商当初是把这块地全部买下来，但并不是全部分给小业主的，如小区道路、绿地等公共部位不分摊给小业主。整座建筑物占用的土地只有一块，在实物形态上是不可分的，如果本宗地属按份共有的土地使用权，就没有独用使用权面积。只有别墅有独立使用权面积。独用面积是指土地使用权人单独使用的土地使用权面积。楼房土地面积分摊的方法主要有面积分摊法、地份分摊法、楼价分摊法三种。使用地价分摊法和楼价分摊法计算涉及的因素较多，不同的时期价格不尽相同，地价、房价之间的又没有固定的关系，而且操作起来也比较麻烦，因此虽然比较合理，在运用上并不多见。面积分摊法操作简单，十堰市采用面积分摊法。所以，计算应调减应税土地面积=已交付使用的可售建筑面积÷房地产可售建筑总面积×（开发初期应税土地总面积--公共配套设施用地面积）。当然简易计算与最终分割面积不可避免存在差异，原因是土地面积分摊并不是税务机关的专业。公共市政道路、绿化等公共配套设施用地面积从住宅产权分割的次月起从应税面积中核减。


单位：中汇（武汉）税务师事务所有限公司十堰分公司