几个边缘地产业务涉税问题

欧凯财税

几个边缘地产业务涉税问题

朱光磊 / 2019-03-16 78 0 文字 大 正常 小

标签：房地产财税

声明：本文由会说作者撰写，观点仅代表个人，不代表中国会计视野。文中部分图片来自于网络，感谢原作者。

问题1、集体用地转让如何征税？

最近有十几个城市搞集体用地流转，就是集体用地的正式转让，有 集体用地产权交易中心，但是与正常的出让性质土地产权交易中心相区别。那么，这样的集体用地转让如何征税？

征增值税，没有疑问。不征土地增值税，没有疑问。契税呢？实践中是征的，新的契税条例征求意见稿就把集体用地转让征契税明确列了进来。

问题2. 军用地直接转让，军队直接收了钱，开军队收据给买方，买方是否可以据实扣除增值税，土地增值税，企业所得税。

军用地转让，有三种方式，分别是收储再出让，和地方国土共同出让，及直接出让。但是这三种方式，应该都是由地方国土局办理正规的出让流程，同时由国土局出具收据。

但是，军队是一个非常强势的存在，实操中，许多案例是国土局办理正规的出让流程，签订出让合同，但是却是直接付款给军队，军队出具军用收据。问题来了，这张军用收据，是否可以抵增值税，土地增值税与企业所得税。

那么，我们就要看看，军队是否产生了流转税纳税行为. 军队是流转税纳税义务人无疑， 但是军队转让土地，是一种出让行为呢还是一种转让行为？我仔细的看了土地出让合同，对于军用地部分，用的都是转让的文本，不是出让的文本，也符合目前我们对于军用地转让的理解。既然军队转让土地是一种土地转让行为，那么自然产生了流转税的纳税义务，军队应该纳税并开票。但是由于军队过于强势，许多实操的案例就是军队不开票不完税，税务机关不让下游企业扣增值税，企业所得税，土地增值税。

下面的讨论已不是专业的范围，不展开了。

问题3  地下机械车位出售，到底是销售不动产，还是销售货物

这是一个增值税问题，销售不动产就是10的税率，销售货物就是16的税率。我一直觉得中国人最大的问题，就是缺少常识。表面上看一个一个讲道理都是挺有道理，但是都是从自己利益的角度说理，而放弃了常识。这里我可以写二十万字，但是也不展开了。还是说回专业，如果是销售货物，货物是你的，请提走，不要占用卖方的场地，如果从货物销售的角度来理解，我们只能认为是开发商销售货物，同时免费提供场地，还有一次核定征收免费场地的增值税的机会。这是我们中国税务的通常逻辑。但是我们稍分析一下，地下机械车位的销售，主要价值的构成是不动产，就是建筑物与占用的土地空间，而不是设备本身。因而即使认为是混合销售，也是不动产占主要部分，应按销售不动产处理。

写字的本身，不是为了利益。就是为了自己快乐，做财务的时候，税务是爱好，现在税务成了工作，所以写字成了爱好。最近五年陷于一种奇怪的状态，就是常问类似于人为什么活着的问题，折腾了二年，明白了，人就是让自己越活越明白，知道自己曾经肤浅的理解过人与人性，这就是人为什么活着的乐趣。

http://shuo.news.esnai.com/article/201903/187117.shtml