拆迁补偿费要如何支付才能税前扣除

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拆迁补偿费要如何支付才能税前扣除

原创： 老何 一苇咨询

目录

●前言
●拆迁补偿费可以在哪些税种前扣除？
●拆迁补偿费税前扣除需要取得哪些证据？
●几个实务热点问题探讨


前  言

深圳的城市更新项目有别于其他地区的开发模式，最主要的特点在于完全市场化的运作。按照目前政策的要求，开发商必须100%与原业主签订搬迁安置补偿协议才能够确认为项目的开发实施主体。而拆迁补偿标准也是由开发商与被拆迁户自行协商解决，项目由谁来负责开发，主要是原业主说了算，政府并未明确限定补偿方式或标准。

随着深圳房价高涨，拆迁补偿费也是水涨船高，且通常在整个开发成本中占据很大比重。那么房地产企业所支付的拆迁补偿如何才能确保能在税前扣除，相信一定是大家所关心的问题。所以笔者研究了相关政策，并结合多年实务经验梳理相关内容，希望能为各位读者提供借鉴，避免出现操作不当而导致的税款损失。

拆迁补偿可分为货币补偿、实物补偿、回迁安置以及组合式补偿等不同方式，限于篇幅，本文暂且仅针对货币补偿方式进行讨论。

一、拆迁补偿费可以在哪些税种前扣除？

营改增后，财税（2016）140号文有规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。

《土地增值税暂行条例实施细则》有规定，土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发（2009）31号）也有规定，开发产品计税成本支出的内容包括：（一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

总结上述规定可知，拆迁补偿费在计算增值税、土地增值税、企业所得税时均可以在税前扣除。

二、拆迁补偿费税前扣除需要取得哪些证据？

财税（2016）140号文有提到，“应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。”

可以看出，证据的关键点是“真实性”，所以证据收集也应全部指向真实性，除此外还应注意合法及合理性。实务中被拆迁户收到拆迁补偿费通常并不开具发票，那么具体应取得哪些证据才足以证明支付的真实性、合法性、合理性呢？

笔者结合实务工作经验总结，建议在支付拆迁补偿费时应取得以下证据材料：

（1） 拆迁补偿协议。140号文有明确提到，此为必备证据，注意补偿协议应直接为房地产开发企业与被拆迁户签订，并且应在城市更新局进行备案。

（2） 被拆迁户收款收据。比如被拆迁户提供签名或盖手印的收据，或是汇总的签收花名册。

（3） 被拆迁户的身份证明。比如个人的身份证复印件、企业的营业执照复印件等。

（4） 被拆迁物的权属证明。此项是往往被大家所忽略的而又非常关键的真实性证据，如果不需证明权属关系，企业就很容易可以找个路人甲来虚构补偿成本。根据具体情况，此项可能是房产证、建筑施工许可证、房屋购买合同、购房发票、当地村委开具的证明或是其他能证明权属关系的资料。

（5） 支付证明。由于拆迁补偿费通常是大额支付，从常理看，应当为非现金支付方式。如果记载为现金方式支付，则很容易受到税务机关对其真实性的质疑。

注意上述证据应同时存在，并能相互印证形成证据链条，不能出现互相矛盾或不符的情况。比如合同、收据、支付证明上的金额应保持一致，权属证明上的权利人应与收据开具人、合同的被补偿方、支付单据的收款方保持一致。


三、几个实务热点问题探讨
1、 钉子户超标准的补偿是否能税前扣除？
由于深圳的城市更新为市场化运作，政府未对补偿标准进行直接限定。为了项目能够顺利开发，开发商可能对少数钉子户作出让步，给予超出一般标准的补偿。

笔者认为，如果能够充分证明支出的真实性、合法性、合理性，即使超出一般补偿标准，仍可以在税前扣除。

2、 现金方式支付补偿能否扣除？
目前的税收法律法规文件中并未明确规定采用现金方式支付的补偿不能税前扣除。但现金支付不能留下足够可信的支付证据，且从常理来讲，百万、千万甚至上亿级的补偿款采用现金方式支付，确实很容易遭到质疑。

所以笔者建议应采用非现金的方式支付。

3、 代收代付的拆迁补偿费能否扣除？
目前的税收文件中也并未见到对代收代付的禁止性规定，那么代收或代付的补偿费到底是否能税前扣除？

笔者认为，这个问题仍然应回到关键点——“真实性”上面来，如果能够向主管税务局提供让人信服的理由，说明为何需要采用代收或代付的形式，并且有足够的证据证明其真实性，那么支付的补偿费应是允许扣除的。

不过为了避免出现税企争议，笔者仍建议尽量采用直接支付方式，即应由房地产开发企业直接向被拆迁物的权属人付款。

4、 开发企业为被拆迁户承担的税费能否计入拆迁补偿成本扣除？
在深圳城市更新实务中，由于被拆迁户很多时候在谈判中占据优势地位，可能提出“税后净收”的要求，那么房地产企业除了按合同约定支付拆迁补偿款外，还要额外承担被拆迁户的税费，额外承担的税费是否能够税前扣除呢？

从本质上讲，房地产企业为被拆迁户承担的税费，也应属拆迁补偿成本的一部分，按道理也应允许作为拆迁补偿费扣除。但细细一想仍然存在问题：

首先，如果这部分税款是属于拆迁补偿款的一部分，则计算被拆迁户的税款时，就应先还原为税前金额来计算。

其次，从形式上来讲，为对方承担的税款并不能取得合法的税前扣除凭据。所以实务中通常税务机关不能认可这部分的税前扣除，笔者认为也是合理的。

5、 清租补偿能否扣除？
实务操作中，被拆迁物上可能存在未到期的租户，而被拆迁户（业主）可能要求房地产企业自行清退租户，房地产企业除了需要支付被拆迁户的拆迁补偿费之外，还要承担对租户的清退补偿费用。

笔者认为，清租补偿也属于为取得项目开发权益而发生的必要支出，应计入拆迁补偿费中在税前扣除。不过也存在部分地产企业通过虚构清租补偿，而加大拆迁补偿成本的情况，导致税务机关对此部分扣除持谨慎态度。笔者建议在发生清租补偿时，应充分收集证据以证明支出的真实合理性，比如租赁合同、租赁发票、缴交物业与水电费的单据等等。

以上除原文件内容外均为笔者个人观点，不当之处亦敬请批评指正，也欢迎各位同行共同探讨！