【中国税务报】优化税收政策，助力“租售同权”

欧凯财税

优化税收政策，助力“租售同权”

张凌 蔡寅

随着近期国家层面以及北上广深等一线城市一系列政策纷纷出台，“租售同权”已经成为房地产市场炙手可热的现象级概念。广州市首先提出“租售同权”概念，租房者与购房者享受同等权利，包括就业、经商和就近入学等。此举旨在吸引人才和改善营商环境，有利于改善居住状况和推进户籍改革，将原本用于出售的房屋变成出租。

以“租售同权”为突破口，回归住房本质

对于百姓而言，能够解决“刚需”群体的居住权问题，不一定居者有其屋，但要保障绝大多数人有房住，能够实现租房与购房享受同样权益和资源，也就是坊间常说的“以5000元的租金享受800万元的学区房”，能够以“租售同权”为突破口，依序解决户籍背后有悖于公民迁徙权的问题。对于政府而言，能够发展住房租赁市场盘活存量房，遏制房价上涨，符合大部分老百姓的权益诉求，真正逐步实现“房子是用来住的，不是用来炒的”，回归房屋本质属性。

如何盘活存量房，实现“租售同权”

国务院、住房和城乡建设部都曾发文鼓励房企自持租赁住宅。目前，上海有两宗地块出让，只租不售。经相关权威机构测算，超大城市租赁住宅的年租金回报率只有2%左右，甚至低于3个月理财产品收益率，显然完全无法覆盖建设资金成本。明知不能赚钱，为什么房地产企业依然热衷于参与自持租赁用地的竞争？其实这不是什么热衷，显然是被动参与，因为房企不参与就会被迫退出这些超大特大城市的房地产市场。

以上海为例，两宗只租不售的地块，一宗位于浦东新区张江南区，土地面积约6.5万元/平方米，可建建筑面积约13万元/平方米，由上海张江（集团）有限公司竞得，成交价格为7.24亿元，成交楼面单价为5569元/平方米。另一宗地块位于嘉定区嘉定新城，土地面积约2.85万元/平方米，可建建筑面积7.13万元/平方米，由上海嘉定新城发展有限公司竞得，成交价格为4.24亿元，成交楼面单价为5950元/平方米。项目建成后至少提供1897套租赁住房房源，两宗土地上所建物业严格按照“只租不售”模式管理。

近日，上海市规划和国土资源局在其官网挂牌出让这两宗地块时，许多大型开发商都表现出了拿地的热情，最终竞得两宗地块的均为国有企业。有消息指出，虽然有超过30家房地产企业提交了竞买申请书，但两宗地块却各自只有1家企业提交竞买保证金。

自持物业租赁，可否实行税收减免

如果能对房地产企业的“只租不售”模式实行相应的税收减免优惠政策，能够促进企业在“只租不售”模式上的参与度。如此一来，地产市场活跃了，成交增加了，税收的总量也自然随之增长。

目前多地政府要求房地产开发企业必须按比例自持物业用于出租，房地产开发企业自持物业从出售转向出租，从土豪转向收租婆，不赚快钱、大钱，改收慢钱、小钱。如何摊薄成本至关重要。

近日，广州市政府办公厅发布了《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，其第三条中明确要求落实出租住房税收优惠政策，对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策；对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率；对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

对于房地产开发企业自持物业住房出租，是否可参照个人出租住房出台相应的税收优惠，因为在细水长流的租金收入模式下，税收减免将成为降低成本的重要手段。

对个人出租房屋应加强税收征管

目前的个人出租市场非常活跃并且有明显上升趋势。在“租售同权”的政策利好下，有大量个人存量房进入租赁市场。但是由于大部分是个人对个人的租赁并不开具发票，给税收征管带来很大困难。

综上所述，个人出租房屋的税务处理如下：

1.营改增后对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。

例如，个人出租住房，取得租金收入为4.2万元（含税），换算不含税价=4.2÷（1＋5%）＝4（万元），应缴纳增值税=4×5%＝0.2（万元），减按1.5%缴纳增值税，即0.06万元。

2.其他个人（自然人）采取一次性收取租金的形式出租不动产，取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。

例如，个人出租不动产一次性取得2年租金24万元，平摊到租赁期间，平均每月租金1万元（小于3万元），可以享受免征增值税的优惠政策。

3.对个人出租住房所得，减半征收个人所得税。

对个人出租住房取得的所得，暂减按10%的税率征收个人所得税，每次取得租赁收入（不含增值税），扣除相关税费、修缮费后不超过4000元的，减除费用800元；4000元以上的，减除20%的费用，其余额为应纳税所得额。

4.城镇土地使用税、房产税和印花税等税费也各有优惠。

对于个人出租住房的行为及其签订的合同：

1.免征城镇土地使用税；

2.房产税减按4%征收；

3.免征印花税。

“租售同权”从本质上体现的是公平，利用税收杠杆鼓励和刺激租赁市场，让税务成本在企业总成本之中占到合理的比例。同时，“租售同权”最终造福的是普通百姓，如何优化设计房屋租赁双方的税收政策，切实给百姓带来生活和经济上的实惠，也是值得我们去探索的。（作者单位：江苏省无锡地税局第五分局）