【土地转让纠纷】土地出让协议约定，过户费用由受让方李某承担。李某以土地过户费...

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【土地转让纠纷】土地出让协议约定，过户费用由受让方李某承担。李某以土地过户费不包含土地交易税款为由、提起再审申请。高院判定，两审均以土地过户费用应当包括基于土地交易而产生的各种税费以及土地过户登记费用等为理由判决李某承担案涉建设用地使用权转让中涉及的营业税、城建税及教育费附加、土地增值税、印花税并无不当：（2014）鲁民提字第282号

李义昌、青岛三鑫房地产评估有限公司与青岛三鑫房地产评估有限公司建设用地使用权转让合同纠纷再审民事判决书

发布日期：2015-06-24

山东省高级人民法院民 事 判 决 书

（2014）鲁民提字第282号

申请再审人（一审被告、二审上诉人）：李义昌。

被申请人（一审原告、二审被上诉人）：青岛三鑫房地产评估有限公司，住所地：山东省即墨市。

法定代表人：姚健，经理。

委托代理人：孙公东，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。

申请再审人李义昌因与被申请人青岛三鑫房地产评估有限公司（以下简称三鑫公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服青岛市中级人民法院（2013）青民一终字第361号民事判决，向本院申请再审。本院于2014年10月29日作出（2014）鲁民提字第282号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人李义昌、被申请人三鑫公司的委托代理人孙公东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

2012年9月3日，一审原告三鑫公司起诉至山东省即墨市人民法院称，2011年6月16日，三鑫公司与李义昌签订土地转让协议，将即国用（2007）第542号国有土地使用权转让给李义昌，协议约定过户费用由乙方（指李义昌）承担，甲方（指三鑫公司）仅协助办理有关手续。协议履行过程中，三鑫公司将土地证给付李义昌，并垫付土地过户费用23450.88元。请求判令李义昌支付垫付的过户费用23450.88元并承担诉讼费用。李义昌辩称，不清楚过户费用23450.88元是什么费用，当时签订土地转让协议合同时，费用已经全额付清，但是到目前为止还没有办理过户手续。

山东省即墨市人民法院一审查明，2011年6月16日，三鑫公司与李义昌签订土地转让协议，协议主要约定：一、地块状况：1、该地块位于普东镇普西村，土地面积676.00平方米，宗地四至见该国有土地使用权证：即国用（2007）第542号。2、现该地块用途为办公。二、转让方式：1、土地转让价为23.6万元（贰拾叁万陆仟元整）。2、乙方（李义昌，下同）已交齐全额转让金，甲方（三鑫公司，下同）将国有土地使用证：即国用（2007）第542号已交给乙方，土地过户费用由乙方承担，甲方仅协助办理有关手续。3、该宗地过户后，本协议自动废除。李义昌已经将土地转让价款23.6万元交付给三鑫公司，三鑫公司也已将即国用（2007）第542号土地使用权证书交付给李义昌，同时该涉案土地也已交付李义昌占有使用。李义昌向即墨市地税局举报，举报内容：三鑫公司转让其位于普东镇土地一宗不开具发票涉嫌偷漏税。

一审法院于2012年10月22日向即墨市地方税务局送达了协助调查通知书，请求协助调查三鑫公司、李义昌对涉案土地（土地使用证号：即国用﹤2007﹥第542号）进行过户需缴纳的税费、缴纳情况及票据凭证。即墨市地方税务局于2012年10月24日向一审法院出具了关于对三鑫公司转让土地使用权应纳税款的说明，内容主要载明：“青岛三鑫房地产评估有限公司与李义昌签订土地使用权转让合同，按照合同约定金额进行交易。针对该合同履行情况，双方纳税义务如下：一、青岛三鑫房地产评估有限公司纳税义务：（一）营业税：青岛三鑫房地产评估有限公司取得李义昌支付的土地价款236000元，即发生营业税纳税义务，应于取得土地价款的次月1日起15日内申报缴纳营业税税款11800元。企业已经缴纳，税票号：23721100340443213。（二）城建税、教育费附加和地方教育费附加：青岛三鑫房地产评估有限公司在申报缴纳营业税时，以营业税为计税依据，同时申报缴纳城建税826元、教育费354元、按取得收入1%缴纳地方教育费236元。企业已经缴纳，城建税税票号：23721100340443216，教育费税票号：23721100340443217，地方教育费税票号：23721100340443218。（三）土地增值税：青岛三鑫房地产评估有限公司转让土地使用权，应进行土地增值税清算。应当自转让合同签订之日起七日内向税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。青岛三鑫房地产评估有限公司已缴纳土地增值税9197.16元，税票号：23721200342745884。（四）印花税：在签订合同时，应按照产权转让税目缴纳印花税。已经缴纳70.8元，税票号：23721100340443214。以上四项属于青岛三鑫房地产评估有限公司在土地使用权转让环节应申报缴纳的税款。同时，地税局按照以票控税进行清查。如果存在欠税情况，应予以补缴，青岛三鑫房地产评估有限公司补缴土地使用税3244.8元。二、李义昌纳税义务：（一）印花税：在签订合同时，应按照产权转让税目缴纳印花税118元。截至目前未缴纳。（二）契税：按照土地价款236000元3%缴纳契税7080元，截至目前未缴纳。”

山东省即墨市人民法院一审认为，三鑫公司与李义昌于2011年6月16日签订的土地转让协议是双方真实的意思表示，合法有效，当事人均应严格按合同约定享有和履行各自的权利与义务。该协议第二款第2项：“乙方（李义昌，下同）已交齐全额转让金，甲方（三鑫公司，下同）将国有土地使用证：即国用（2007）第542号已交给乙方，土地过户费用由乙方承担，甲方仅协助办理有关手续。”根据即墨市地方税务局出具的关于对三鑫公司转让土地使用权应纳税款的说明，证实营业税11800元、城建税826元、教育费附加354元、地方教育费附加236元、土地增值税9197.16元、印花税70.8元属于三鑫公司在土地使用权转让环节应申报缴纳的税款，根据双方协议约定，该费用应由李义昌承担。关于三鑫公司主张税款滞纳金919.72元由李义昌承担，法院认为，该税款滞纳金是因为三鑫公司没有及时申报、缴纳相关税款，其本身存在过错，要求李义昌承担税款滞纳金919.72元，无事实和法律依据，法院不予支持。山东省即墨市县人民法院于2012年11月7日作出（2012）即民初字第5020号民事判决：一、李义昌于判决生效后十日内支付三鑫公司垫付的营业税11800元、城建税826元、教育费附加354元、地方教育费附加236元、土地增值税9197.16元、印花税70.8元；二、驳回三鑫公司的其他诉讼请求。案件受理费386元（三鑫公司预交），减半收取193元，由三鑫公司负担12元，李义昌负担181元。

李义昌不服该判决，向青岛市中级人民法院上诉称，请求撤销一审判决，依法改判驳回三鑫公司的诉讼请求。主要理由：一、根据双方所签订的土地转让协议第二条只是约定土地过户费用由李义昌承担，并未对营业税、土地增值税等税款作出约定，一审法院认定该费用应由李义昌承担是错误的；二、根据相关税法规定，本案争议的税款是基于三鑫公司转让国有土地取得收益而向其单方征收的，与是否办理过户手续没有任何关系。即便不办理土地过户手续，三鑫公司取得收益也应该向税务机关纳税；三、即便双方对应纳税款作出约定，也是违反法律规定的，法律并没有规定税款可以由当事人自由约定，是不可以转嫁的；四、一审法院判决李义昌向三鑫公司支付其所垫付的税款是极其错误的，即墨市税务局所下达的说明表述的很清楚，纳税义务人就是三鑫公司，不存在垫付的问题。三鑫公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。

青岛市中级人民法院二审查明，李义昌曾因涉案土地的过户问题向一审法院起诉，要求三鑫公司履行过户义务。一审法院作出（2011）即民初字第6311号民事判决书，判令：三鑫公司继续履行土地转让协议，协助李义昌办理土地过户手续，过户费用由李义昌负担。该判决被青岛市中级人民法院作出的（2012）青民一终字第835号民事判决书所维持，已发生法律效力。

青岛市中级人民法院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。

青岛市中级人民法院二审认为，本案的诉争焦点为涉案土地过户所产生的税费应由谁负担。对此二审法院认为，双方当事人签订的土地转让协议第二条中明确约定“土地过户费用由乙方（李义昌）承担，甲方（三鑫公司）仅协助办理有关手续”，已生效的（2012）青民一终字第835号民事判决书对此也已予以确认。土地过户费用应当包括基于土地交易而产生的各种税费以及土地过户登记费用等。李义昌认为合同约定土地过户费用由其承担，并未对营业税、土地增值税等税款作出约定，其不应承担，该理由显然不能成立。涉案土地过户费用作为合同交易中产生的费用，经一审法院向税务机关调查，税务机关已予以明确答复。相关费用双方在合同中就如何分担予以明确约定，该约定并未违反法律禁止性规定，生效判决对其效力亦予以确认。一审据此判令李义昌向三鑫公司支付已发生的各项税款，并无不当。综上，李义昌的上诉理由不成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。青岛市中级人民法院于2013年3月15日作出（2013）青民一终字第361号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费386元，由李义昌负担。

李义昌申请再审称，一、二审判决认为土地过户费应当包括基于土地交易而产生的各种税费以及土地过户登记费用等，并没有引用相应的法律依据。李义昌认为土地过户费与土地交易税是两个不同的法律概念，不应当混为一谈。土地过户费是一种基于办理土地过户登记而向当事人征收的行政事业性收费，而土地交易税则是税务机关基于当事人出让土地取得收益而向土地出让人单方面征收的税款。本案一审中，即墨市国土资源局出具了关于办理土地过户应当交纳费用的规定，该规定对于办理土地过户应当交纳费用的种类作出了明确的规定，其中并不包含土地交易税等各种税款。关于土地交易税，相关的税务法规都有明确的规定，该税款是基于当事人转让国有土地取得收益而向出让人单方征收的税款，与是否办理过户没有任何关系。即使不办理过户，当事人因出让土地而取得收益，也应该向税务部门纳税。二、二审判决认为涉案土地过户费用作为合同交易产生的费用，税务机关已予以明确答复。对此，李义昌认为税务机关出具的是关于三鑫公司转让土地使用权应纳税款的说明，标题中说的很清楚，应纳税款是基于转让土地使用权，而不是基于办理过户手续。在本案一审诉讼前，税务机关已对三鑫公司强制征收了各项税款，其中并未涉及土地过户费用的交纳问题，亦未办理土地过户手续。由此可见，交纳税款与是否办理土地过户没有任何关系，二者是两个不同的法律概念。综上所述，请求撤销二审判决。三鑫公司辩称，一、2011年6月16日，双方当事人签订的土地转让协议中第二条第2项约定得很明确，过户费用由李义昌承担，三鑫公司仅有协助义务。房地产转让买卖双方可以约定含税价格与不含税价格，这在实践中是大量存在的，本案双方交易价格的真实意思是不含税价格，三鑫公司仅协助办理有关手续。二、土地过户费用应当包括土地交易而产生的各种税费以及土地过户登记费用等，这符合通常的交易习惯，李义昌将土地过户费和土地交易税割裂开来，并且在再审申请中又将转让土地使用权与办理过户手续割裂开来，办理过户手续的实质就是转让土地使用权，李义昌申请再审的理由是为了逃避责任，不讲诚信的表现。请求驳回李义昌的再审申请。

本院再审查明的事实与原审查明的事实一致。

本院再审认为，双方当事人再审争议的焦点问题是：李义昌应否承担本案建设用地使用权转让中涉及的营业税11800元、城建税826元、教育费附加354元、地方教育费附加236元、土地增值税9197.16元、印花税70.8元。

2011年6月16日，三鑫公司与李义昌签订土地转让协议一份，该转让协议不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同。依据税务法律法规的有关规定，双方当事人争议的税费应当由纳税人三鑫公司在土地使用权转让环节申报并交纳。但是根据双方当事人签订的土地转让协议中土地过户费用由李义昌承担的约定，土地过户费用应当由李义昌承担。过户费一般指资产交易成交后买卖双方为变更权属登记所支付的包括各种税、费等费用，并非仅指权属变更的登记费。本案中，转让涉案土地使用权的物权转移应当在办理权属变更登记后才发生法律效力。在办理权属变更登记的过程中，必然涉及到双方当事人在转让涉案土地使用权的过程中，根据税务法律法规的有关规定，由双方当事人应当交纳的各种税、费等相关费用。依法纳税是每一个纳税人的应尽义务，但对于自愿以纳税人的名义进行纳税的行为并不违反法律法规的有关规定。李义昌主张土地过户费不包含土地交易税等税款，仅指基于办理土地过户登记的一种行政事业性收费，且该费用在土地转让协议中作了约定，与常理相悖。因此，原审判决以土地过户费用应当包括基于土地交易而产生的各种税费以及土地过户登记费用等为理由判决李义昌承担本案建设用地使用权转让中涉及的营业税11800元、城建税826元、教育费附加354元、地方教育费附加236元、土地增值税9197.16元、印花税70.8元并无不当。

综上所述，原二审判决认定事实清楚，适用法律正确，李义昌申请再审的理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

维持青岛市中级人民法院（2013）青民一终字第361号民事判决。

本判决为终审判决。

审　判　长　　李加付

审　判　员　　张　勇

代理审判员　　董运平

二〇一五年一月二十二日

书　记　员　　郭　玲

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