【中国税务报】7个常见合同梳理房地产行业印花税

欧凯财税

7个常见合同梳理房地产行业印花税

周吉良

印花税通常是财税人员眼中的“小税种”。但对房地产企业而言，除了零星的费用支出，大量经济活动都要通过签订合同来完成。这就需要财税人员熟练掌握印花税的相关政策，准确判断各项合同是否属于印花税应税凭证以及适用哪一税目。笔者就房地产行业常见合同为例，解析印花税相关政策。

案例1：甲地产公司2017年与A银行签订周转性借款合同。合同约定，年度内最高借款限额为1000万元，由甲地产公司随借随还。甲地产公司1月借款500万元，4月归还400万元。8月借款600万元，11月借款100万元，12月归还800万元。甲地产公司分别以500万元、600万元和100万元按照“借款合同”税目计算缴纳印花税。

分析：《国家税务局关于对借款合同贴花问题的具体规定》（国税地字〔1988〕30号）规定，借贷双方签订的流动资金周转性借款合同，一般按年（期）签订，规定最高限额，借款人在规定的期限和最高限额内随借随还。为此，在签订流动资金周转借款合同时，应按合同规定的最高借款限额计税贴花。以后，只要在限额内随借随还，不再签新合同的，就不另贴花。因此，甲地产公司应按“借款合同”税目和1000万元的最高限额计税贴花。

案例2：乙地产公司分别与四家中介机构签订了《工程造价咨询合同》《审计业务约定书》《税务咨询合同》和《资产评估合同》。乙地产公司对上述合同按“技术合同”计算缴纳印花税。

分析：《国家税务局关于对技术合同征收印花税问题的通知》（国税地字〔1989〕34号）规定，一般的法律、法规、会计、审计等方面的咨询不属于技术咨询，其所立的合同不贴印花。因此，乙地产公司签订的上述合同不需计税贴花。

案例3：丙地产公司与B工程检测技术有限公司签订《项目一标段桩基检测技术服务合同》，丙地产公司按“技术合同”税目计算缴纳印花税。

分析：国税地字〔1989〕34号文件明确，技术服务合同是当事人一方委托另一方就解决有关特定技术问题，如为改进产品结构、改良工艺流程、提高产品质量、降低产品成本、保护资源环境、实现安全操作、提高经济效益等，提出实施方案，进行实施指导所订立的技术合同。以常规手段或者为生产经营目的进行一般加工、修理、修缮、广告、印刷、测绘、标准化测试以及勘察、设计等所书立的合同，不属于技术服务合同。根据上述合同，桩基检测服务作为一般性技术检测，应属于“加工承揽合同”中的“测试”，丙地产公司应按“加工承揽合同”计税贴花。

案例4：丁地产公司与C工程监理公司签订了《工程委托监理合同》，丁地产公司按照“加工承揽合同”税目计算缴纳了印花税。

分析：建设工程监理合同是工程建设单位聘请监理单位代其对工程项目进行管理，明确双方权利、义务的协议。《国家税务总局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》（国税发〔1991〕155号）明确，在代理业务中，代理单位与委托单位之间签订的委托代理合同，凡仅明确代理事项、权限和责任的，不属于应税凭证，不贴印花。因此，工程监理合同不属于印花税应税凭证，不贴印花。与工程监理合同类似，招标代理合同也不属于印花税应税凭证，不贴印花。

案例5：戊地产公司与D经纪代理公司签订《商品房委托销售协议》。该协议约定，由D公司按照戊地产公司规定的销售价格进行商品房销售。戊地产公司按照“加工承揽合同”税目就该合同计算缴纳了印花税。

分析：国税发〔1991〕155号文件明确，在代理业务中，代理单位与委托单位之间签订的委托代理合同，凡仅明确代理事项、权限和责任的，不属于应税凭证，不贴印花。因此，戊地产公司签订的《商品房委托销售协议》不属于印花税应税凭证，不贴印花。

案例6：己地产公司与E工程公司签订《变配电工程施工合同》，合同金额2200万元。己地产公司按“建筑安装工程承包合同”税目和合同金额计算缴纳了印花税。工程完工后，该工程实际结算工程款项2400万元。己地产公司就200万元补缴印花税1000元。

分析：《国家税务局关于印花税若干具体问题的规定》（国税地字〔1988〕25号）明确，纳税人应在合同签订时按合同所载金额计税贴花，对已履行并贴花的合同，发现实际结算金额与合同所载金额不一致的，一般不再补贴印花。

案例7：庚地产公司与F工程技术咨询中心签订了《人防工程施工图审查合同》，合同金额20万元。庚地产公司按照“加工承揽合同”税目计算缴纳了印花税。

分析：《印花税暂行条例施行细则》第十条规定，印花税只对税目税率表中列举的凭证和经财政部确定征税的其他凭证征税。《印花税暂行条例》第二条规定，下列凭证为应纳税凭证：购销、加工承揽、建设工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术合同或者具有合同性质的凭证。施工图审查合同不属于税目税率表中列举的凭证和经财政部确定征税的其他凭证。因此，施工图审查合同不需计税贴花。

（作者单位：山西万国商业广场开发有限公司）