深圳买二手房，四大坑！

欧凯财税

深圳买二手房，四大坑！

2018-01-20TaxFighter深都税免

大前年的一天，来了几个人，焦急忙慌的，在楼下大堂说是小夫妻两人拍卖了一套房产，男方是出钱的主，女朋友是某评估公司搞评估的，估计是凑吧凑吧搞了几十万首付，三五十个平方，具体记不住了，男方非常自豪的说通过女朋友评估公司做高了首付，终于拍下了一套商业性质的房产，反正也可以拿来住，无所谓了。女朋友做房地产这行的，对税也很敏感，专门算了一下，个人拍卖商业性质的房产，土地增值税按照核定征收10%，也算还能接受。

可惜人算不如天算，小两口疏忽了土地增值税征税对象是卖方而不是买方，被拍卖的房产属于公司的，公司正常情况下都是据实征收土地增值税，被拍卖的房产属于2009年刚好房价低谷的时候取得的，大致匡算一下，增值率超过了一倍，这税那肯定是杠杠的。于是乎，问我有没有什么办法，因为已经问了一圈人都不行。我看了看这小两口，90后模样，来深打拼也不容易，但是实在没有操作空间啊，我只能委婉告诉他们，要么违约不买了，拍卖的押金就别要了。要么硬扛下来拿住，涨了之后再抛。深圳未来的房价长期还是有空间的，说了一堆人口多、经济形势需要房地产等等，吧啦吧啦的。

所以说，买房第一坑，谨慎购买公司房产，特别是限购情况下，不少人拿公司名义炒房，后患无穷。



前年的一天，某体制内的朋友，终于换了一套大房，为了及早入住，亲自跑天天盯着，终于在第一时间过户了，duang，赶上了契税政策调整，契税税率下降了，可惜他已缴税，通过一些渠道问到我们，能不能按照最新的契税税率办理退税。

我也很无奈，政策是既定的，只能说这个规定有点坑爹，先把税交了的老实人吃亏，拖着不缴税的反而可以少交，就像离婚规避限购一样，我只能说中国人都太聪明了。税这个东西是先讲合法性的。

所以说，买房第二坑，在契税调整的阶段要先观望，预计契税税率要上调赶紧先交税，预计契税税率要下调观望一下后交税。



去年的一天，一个前企业同事，为了多买一套房，打算先将自己名下的房产转给父母，空出名额之后再去买一套房，于是就去办了赠予公正手续，马上就要缴税和过户了。突然想起来我是干这行的，打我电话顺嘴问了一下，我跟他说赶紧停住，别这么操作。直系亲属赠予要按评估价缴契税，如果按原价转让，计税价格低不少，目测少了好几万。他说原本只是想着老同事好久没联系了，没想到还派上了大用处。

所以说，买房第三坑，直系亲属转让住房，少走赠予，走原价转让更划算。



今年的早几天，闹的沸沸扬扬的商务公寓要按办公缴税了，个人转让商务公寓如果按办公，土地增值税的核定征收率是10%。是空穴来风吗？有心人去翻一下国土部门关于商务公寓的房地产大类划分，从哪年开始已经将商务公寓划分到办公类别了。我只想提示一下：大家都知道税务政策都是滞后性的，说不定哪天税务政策文件出台就将商务公寓划到办公类了。

所以说，买房第四坑，购买公寓要谨慎，特别是不限购，产权又低于70年，又建造在非住宅性质的土地上的公寓。

欧凯财税

根据《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）第三条的规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税。本通知自2008年11月1日起实施。因此，个人销售住房暂免征收土地增值税。