【中国税务报】租售不分： 房企多计成本藏收入

欧凯财税

租售不分： 房企多计成本藏收入

李宝亮 杨顺利

最近，江苏省连云港市东海地税局对M房地产企业实施税收调查，查实该企业检查年度通过隐匿开发房产租赁收入、多列开发成本的方式逃避纳税。该局依法对其作出补缴企业所得税、房产税等税费共435万余元，加收滞纳金30万元，罚款47万元的处理决定。

指标异常  企业涉嫌逃税

不久前，东海地税局检查人员分析M房地产公司涉税信息时发现，该企业2015年度主营业务收入为4965.01万元，当年企业结转主营业务成本4468.51万元，主营业务成本占收入的比率高达90%。

检查人员了解到，M房地产公司近几年开发的房产项目主要为某建材城，该建材城项目虽然地理位置较偏，但从企业对外开具的发票信息来看，均价在4500元/平方米左右。按照当地房地产项目开发行业指标，该项目的开发成本参考造价指标应为2600元／平方米，如果加上地价款，项目的主营业务成本率也应在70%左右。检查人员经过分析认为，该企业在项目核算上存在人为操作计税成本，少计收入，少缴税款疑点，决定对企业当年纳税情况实施税收调查。

检查人员对企业财务负责人和相关业务人员进行了约谈，企业财务负责人虽然表示任现职不久，不了解企业情况，但是配合调查向检查人员提供了企业全套账簿。细心的检查人员随后从几名业务人员处了解到，M房地产公司开发的建材城项目，不仅对外出售而且也对外租赁，其中项目的A馆只租不售，而B、C、D部分则对外出售。

这让检查人员很意外——企业申报信息中并没有建材城租赁收入的信息。检查人员随后电话联系了M房地产开发公司负责人，对此，该负责人表示，A馆租赁该公司已交由H经营管理公司负责，租金也由管理公司收取，因入驻的商家不多，目前收取的租金不够支付管理公司运营成本，M房地产公司并未取得收入，因此没有申报。但当检查人员要求其提供企业与H经营管理公司之间的协议等资料时，该负责人借口有事，挂断了电话。随后，检查人员几次联系该负责人，其均以业务繁忙为由，拒绝配合调查。

内查外调  锁定违法证据

在对M房地产公司情况进行分析后，检查人员决定兵分三路，对该企业开发项目的租赁情况和账目处理情况实施核查，一路人员到房管部门核实该企业开发项目A馆的产权情况，以确认企业对外租赁业务属实；一路人员对建材城A馆的租赁商户和对外租赁情况进行调查，摸清M房地产公司对外租赁经营的真实情况。第三路人员则对该企业提供的账簿信息进行分析比对。

经过调查，检查人员了解到，建材城A馆项目的产权所有人确实仍为M房地产公司，其委托开展对外租赁业务的H经营管理公司是M房地产公司设立的关联企业，两家企业在同一幢办公楼中办公，管理人员也是同一套人马。建材城A馆租赁商户的调查结果显示，该馆已入驻商户78户，平均每户已向出租方支付租金5万多元。同时，负责核查企业账簿资料的检查人员也发现，M房地产公司检查年度存在对外租赁房产与销售房产成本未分别核算，多计开发项目业务成本等问题。

随后，检查人员约谈了M房地产公司负责人，面对检查人员提供的证据，该负责人承认检查年度企业对外租赁A馆已取得收入445万元未申报，以及在项目核算过程中，将对外租赁房产的开发成本与对外销售房产开发成本混计多列开发成本的违法事实。针对企业的违法行为，东海地税局依法补征了税款，并对企业进行了处罚。