非农指标 - 非农建设用地的交易

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非农指标是补偿成本，是政府04年村股份制改造土地国有化征收时，给村民的征地安置补偿，但政府没给钱，给了指标，让村民找别人要去。实际是开发商代政府履行了职责，所以补缴地价才低。


1993年后，深圳市政府针对宝安、龙岗区陆续出台多项政策，包括《深圳市宝安、龙岗两区规划、国地管理暂行办法》（深府[1993]283号）、《中共深圳市委深圳市人民政府关于加快宝安龙岗两区城市化进程的意见》（深发[2003]15号）、《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》（深府[2004]102号）、《深圳市宝安龙岗两区城市化非农建设用地划定办法》（深府[2005]65号）等，根据深府[2004]102号，非农建设用地按2004年公安局备案户籍人口划定：

（一）工商用地，按100平方米/人计算；（二）居住用地，按100平方米/户计算，建筑面积不超过480平方米；（三）道路、市政、绿地、文化、卫生、体育活动场所等公共设施用地，按200平方米/户计算。

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深圳“非农建设用地”的由来

非农建设用地，相对于农业建设用地而言，它是指用于农业之外的一切工程建设以及其它建设设施所占用的土地。

从最早非农的划定产生作为原农村集体经济组织的发展用地到现在城市更新旧改解决五类用地的不足及为了满足专项规划中可建设用地面积。

在深圳，非农用地就是万能漂白剂，哪里有问题涂哪里。

93非农建设用地：主要是宝安龙岗两区

1993年1月1日，宝安县正式撤县建区，原宝安县被划分为宝安、龙岗两区，以此为契机深圳第一次在农村集体土地利用和管理上出台了规范性的文件。

1993年7月14日，深圳市人民政府颁布实施《深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法》（深府[1993]283号，以下简称283号文），该办法依据当时两区经济发展的实际状况，将两区的土地划分为城市规划建成区及城市规划建成区外两个部分，其中：规划城市建成区内的土地由深圳市规划国土部门派出机构，实行统一征用，转为国有土地；规划城市建成区外的土地仍属于集体土地。

该规定同时对原非农建设用地的使用管理做出了规定，即确定了原非农建设用地的用途和划定标准。根据该标准，非农建设用地分为工商用地、住宅用地和公共设施用地（公建用地），其中：

（1）工商用地按每人100平方米计算；

（2）居民住宅用地，每户基地投影面积不超过100平方米；

（3）公共设施用地

农村道路、市政、绿地、文化、卫生、体育活动场所等公共设施用地，按每户200平方米计算。在城市建设规划区范围外的，可按每户300平方米计算。

此阶段产生的非农建设用地，统称为93非农，这是深圳市第一次以规范性文件划定产生的非农建设用地。

98非农建设用地：主要是龙岗区

由于前期原非农建设用地划定工作的不彻底，同时为解决龙岗区内日益严重的非法使用土地的行为，龙岗区从1998年开始，针对原集体社区进行了一次大规模的原非农建设用地划定工作。

在本次原非农建设用地划定工作中，分别对公建用地、村民住宅用地及工商用地做了如下规定：

（1）公建用地不再划给原集体

原村集体自筹资金要求兴建公共福利设施等公共设施用地，包括农村道路、市政、绿化、文化、文生、体育活动场所，由原国土规划部门根据规划并参照深府[1993]283号文规定的公建指标给予安排用地。

（2）村民住宅用地另行划定，不在本次划定范围内。

（3）工商用地以原行政村为单位

根据深府[1993]283号文核算总指标，并扣除已划定的部分，一次性给予划足。

同时，本次非农划定工作，没有发放相关的用地批复，仅与社区签订了《农村原非农建设用地划定合同书》（简称98非农合同书）。

城市化转地非农

2003年10月份，深圳市政府下发《关于加快宝安龙岗两区城市化进程的意见》（深发[2003]15号）的通知，全面推进深圳市关外两区的城市化进程。

作为城市化的重要工作之一的土地政策，文件中规定原属于其成员集体所有的土地依法转为国家所有。同时，市、区原规划国土部门要集中力量依法对两区的农村集体土地进行清理，加大管理力度，具体的方案由原市规划国土部门提出，报市政府批准实施。

转地是深圳市在推进宝安、龙岗两区城市化进程中所采取的重要措施之一。转地的目的在于加强两区土地的统一管理，实现特区内外土地管理的一体化，同时，为深圳市的城市建设、经济发展预留土地资源，保障今后的可持续发展。

为解决转地后原集体经济发展，转地后仍保留原非农建设用地。

2004年深圳市出台《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》（深府[2004]102号），确定了原非农建设用地的使用标准（延用283号文的标准）。

2005年4月，又出台《深圳市宝安龙岗两区城市化原非农建设用地划定办法》（深府[2005]65号），进一步明确了转地非农的划定办法。

（一）原非农建设用地采取对工商和公建配套用地两项指标加总的方式核定，居住用地按核定未建房户用地单独划地；

（二）“固本强基”用地原划在街道办事处名下的不计入原非农建设用地指标，原划在行政村名下的计入原非农建设用地指标；

（三）征地返还用地不计入原非农建设用地指标（明确注明的除外）；

（四）“同富裕”和“扶贫奔康”用地仍执行原来的用地政策，不计入原非农建设用地指标。

此阶段非农建设用地的划定是以2005年公安局公布的户籍人口数数据为准按上述标准进行划定，而宝安区由于历史档案不完整较时间较长故而重新进行了划定（即涵盖原93非农）；龙岗区则将不足的指标补上划定。

因此造成，宝安龙岗两区的非农用地的差异性。

宝安区包含现光明新区，龙华新区调入城市更新项目或是因规划原因须调整置换的一般指的是城市化转地非农，而龙岗区包含现坪山新区、大鹏新区则没有特指。

其他非农建设用地

2007年国土部门开始对非农建设用地进行登记造册，建立原农村集体经济组织非农建设用地台账：

（一）根据《深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法》（深府[1993]283号）划定给原农村集体的非农建设用地。

（二）根据《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》（深府[2004]102号）划定给原农村集体的非农建设用地。

（三）以（市、区）批复或出让合同形式批准给原农村集体的征地返还用地、拆迁安置用地。

（四）已批准或确权给原农村集体或个人的私房用地。

（五）“两规”处理已确权给原农村集体或个人的私房用地、工业用地以及其它用地等。

（六）历史遗留问题处理过程中，以出让合同、处理决定书或房地产证等形式批准或确权给原农村集体的非农建设用地。

（七）以批复或出让合同形式确权给原农村集体的同富裕工程用地。

（八）已批准给各社区的固本强基、扶贫奔康工程用地。

目前，城市更新提及的非农指标一般是指城市化转地非农指标，除征地返还、同富裕、固本强基、扶贫奔康外，其它就是所说的五类用地的范畴。

城市更新五类指标：

非农建设用地、旧屋村、私宅、国有已出让、历史用地

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深圳市人民政府文件    深府[2011]198号    深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地 土地使用权交易若干规定    各区人民政府，市政府直属各单位：    《深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定》已经市政府同意，现予印发，请遵照执行。                      深圳市人民政府    二○一一年十二月十六日    深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地    土地使用权交易若干规定    　　第一条   为加强原农村集体经济组织（含其继受单位，下同）非农建设用地和征地返还用地管理，规范其土地使用权交易，促进涂地资源节约集约利用和原农村集体经济组织可持续发展，推进城市化和特区一体化进程，保障原农村集体经济组织及其成员的合法权益，根据相关法律法规和政策规定，结合我市实际，制定本规定。    　　第二条   本规定所称非农建设用地和征地返还用地是指为了保障原农村集体经济组织生产生活需要，促进其可持续发展，根据有关法律法规和政策规定，由规划国土部门核准的原农村集体经济组织保留使用的土地，具体包括：    　　（一）根据市政府1993年发布的《深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法》、2004年发布的《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》划定的非农建设用地。    　　（二）政府征收原农村集体所有的土地后，返还给原农村集体经济组织的建设用地。    　　第三条   原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地以转让、自主开发、合作开发、作价入股等方式进入市场交易的，适用本规定。非农建设用地中的原农村居民住宅用地（含统建楼用地）和公共设施用地不得进行土地使用权交易，市政府有特别规定的除外。    　　第四条   市规划国土部门和各区政府（含新区管理机构，下同）应当加强对原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易的服务与监管。    　　市规划国土部门及其派出机构、下属机构负责规划技术指标、用地政策和土地使用权交易等方面的服务与监管。    　　各区政府及其派出机构、下属机构负责对辖区内原农村集体经济组织交易集体决策程序和受让主体资格审查等方面的服务与监管，规范集体资产产权交易。    　　第五条   非农建设用地和征地返还用地的开发建设，必须符合城市规划、土地利用总体规划、近期建设和土地利用规划年度实施计划，并签订土地使用权出让合同书。涉及占用农用地和未利用地的，应当纳入近期建设和土地利用规划年度实施计划、农用地和未利用地转用计划后方可实施。    　　第六条   市规划国土部门的派出机构负责本辖区范围内非农建设用地、征地返还用地的清理和管理工作，以原行政村和自然村为单位建立非农建设用地和征地返还用地指标台帐，实行动态更新管理。台帐应记载非农建设用地和征地返还用地指标的划定、调整、注销等内容。    　　非农建设用地指标台帐应包括工商用地指标、居民住宅用地（含一户一栋住宅用地、统建楼用地）指标和公共设施用地指标。    　　第七条原农村集体经济组织取得非农建设用地和征地返还用地，应当与规划国土部门签订土地使用权出让合同。自用的，免缴地价，用地为非商品性质；按照本规定缴清地价的，用地确定为商品性质。    　　对于已经转为商品性质的非农建设用地和征地返还用地，权利人在办理土地使用权初始登记时，可以申请按照合法评估机构核定的市场评估价进行登记。    　　空地申请进入市场交易的，按照以下规定缴交地价：    　　（一）工业类用地，按照公告基准地价的10%缴纳地价。    　　（二）居住类和商业、办公类用地，建筑容积率在3.2以下部分（含3.2），按照公告基准地价的10%缴纳地价；建筑容积率在3.2至4.5之间的部分（含4.5），按照公告基准地价的30%缴纳地价；建筑容积率超过4.5的部分，按照公告基准地价的100%缴纳地价。    　　原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地落在建成区，符合城市更新有关规定的，地价测算按照《深圳市城市更新办法》第三十六条第一款规定的标准计收，市政府有特别规定的除外。    　　第八条  非农建设用地和征地返还用地的交易按下列方式进行：    　　（一）通过土地交易市场招标、拍卖、挂牌。    　　（二）通过竞争性谈判等方式协商交易，但需符合第十条规定并取得区集体资产管理部门对受让主体的批准文件。    　　（三）按照集体资产产权交易有关规定，转让原农村集体经济组织开发非农建设用地和征地返还用地的项目公司的全部或部分股权。    　　招标、拍卖、挂牌的交易规则和程序参照国家、省、市土地使用权公开交易的有关规定执行，相关服务费减半计收。    　　第九条  非农建设用地和征地返还用地按本规定第八条规定的方式进行交易的，原农村集体经济组织应委托合法资产评估机构进行评估，按照资产评估报告制定交易方案。交易方案应当包含交易标的、价格、支付方式、交易主体或交易主体资格、交易方式等内容。交易方案制定后，必须在原农村集体经济组织范围内进行公示，公示期不得少于15日。    　　公示结束后，原农村集体经济组织应将土地交易方案、资产评估报告及股东大会拟表决事宜等相关资料报送街道集体资产管理部门审查。经街道集体资产管理部门审查同意和现场监督，由原农村集体经济组织股东大会对交易方案进行表决。街道集体资产管理部门应当在表决结束后15日内将表决结果和监督情况抄报所在区集体资产管理部门。    　　原农村集体经济组织在交易结束后15日内将交易结果报所在街道集体资产管理部门备案。    　　第十条  原农村集体经济组织按照本规定第八条第一款第（一）、（三）项规定进行土地使用权交易或股权交易，须经原农村集体经济组织股东大会审议且表决时获全体股东2/3以上（含2/3）同意；按照本规定第八条第一款第（二）项进行土地使用权交易，须经原农村集体经济组织股东大会审议且表决时获全体股东4/5以上（含4/5）同意；但章程规定由股东代表大会表决或对表决通过率有特别规定的，从其规定。    　　第十一条  原农村集体经济组织应当与财务状况、经营管理、信用资质良好的企业进行交易。    　　受让人或合资合作申请人应当符合原农村集体经济组织设置并经街道集体资产管理部门核准的交易准入条件。    　　第十二条  原农村集体经济组织向其全（独）资注册成立的公司或与其他原农村集体经济组织共同注册成立的公司调拨非农建设用地和征地返还用地土地使用权的，按照土地使用权出让合同变更办理相关手续。    　　第十三条  首次交易生效后，当事人可共同向规划国土部门申请土地使用权出让合同变更手续，签订土地使用权出让合同补充协议。    　　原农村集体经济组织以土地使用权作价入股等方式与他人共同成立房地产项目公司的，可由房地产项目公司向规划国土部门申请签订土地使用权出让合同补充协议。    　　土地使用权流转和合作开发过程中，土地使用权权利人发生变化的，合作开发权利人新增、退出、变更的，按照房地产转移登记办理相关手续。    　　第十四条  原农村集体经济组织土地使用权市场交易所得价款应按章程规定进行使用、分配和处分，并按照规定提取一定比例用于社区公共基础设施建设和医疗、养老等社会保障，同时接受区、街道集体资产管理部门的监督。    　　第十五条  违反本规定，擅自转让原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地的，由区、街道集体资产管理部门责令整改；整改不合格的，规划国土部门不得为其办理相关手续。    　　国家机关工作人员和原农村集体经济组织有关人员徇私舞弊、玩忽职守、滥用职权的，依照有关规定予以党纪政纪处分；涉嫌犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任。    　　第十六条  经人民法院或仲裁机构裁判，履行生效合作开发协议的，原农村集体经济组织等当事人可依法申请办理土地使用权出让合同变更手续。    　　2009年9月6日前，有以下情形之一，符合本规定第五条、第六条规定且不违反市、区政府相关政策的，当事人可共同申请办理土地使用权出让合同变更手续：    　　（一）依法取得国土部门合作建房批复的。    　　（二）原农村集体经济组织按照章程通过股东大会或股东代表大会同意合作建房并已经过公证的。    　　第十七条  本规定的期限以自然日计算。    　　第十八条  本规定自发布之日起实施。各区政府可结合实际情况制定具体细则。本规定施行前市、区政府相关规定与本规定不一致的，以本规定为准。