深圳市土地增值税预征率的历史变迁

欧凯财税

深圳市土地增值税预征率的历史变迁

深圳市2005年11月1日开征土地增值税，到目前为止，土地增值税预征率发生过四次重大调整。

第一次是2005年开征土地增值税的时候，《关于我市开征土地增值税有关问题的批复》（深府办函[2005]93号）第四条规定，对房地产开发企业采取“先预征、后清算、多退少补”的办法征收土地增值税。市地税局对纳税人在项目全部竣工结算前已销售房地产所取得的收入按规定的预征率征收土地增值税：一是对销售别墅、度假村、酒店式公寓取得的收入按1%预征；二是除别墅、度假村、酒店式公寓外，对销售其他房地产取得的收入按0.5%预征。

那么问题来了，竣工结算后的收入是不是不用预征？

第二次是2008年，《深圳市地方税务关于调整我市土地增值税预征率的通知》（深地税发[2008]300号）规定，从2008年7月1日起，普通标准住宅按销售收入1%预征，别墅为3%，其他类型房产为2%。

第三次是2010年，《深圳市地方税务关于调整我市土地增值税预征率的公告》（深地税告[2010]6号）规定，普通标准住宅按销售收入2%预征，别墅为4%，其他类型房产为3%。

第四次是2016年，《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。在此基础上，2016年12月9日，深圳市修订土地增值税征管工作规程，将预征的内容修订为：

纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税,房地产开发企业预缴土地增值税的纳税义务发生时间以转让房地产合同签订时间为准。房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税的计征依据＝预收款－应预缴增值税税款，并在收取款项次月纳税期限内缴纳，未按规定缴纳的，根据《中华人民共和国税收征收管理法》等有关规定，从规定的缴纳税款期限届满次日起，加收滞纳金。

那么，什么是“可按照以下方法”？“应当”和“可”是有区别的。“可”的意思是不是也可以不这么做？答案可能你不会很满意，因为有的地区直接将“可”字去掉了，否则这个文件是不是白出了？

除此之外，什么是纳税义务发生时间以签订的合同时间为准，但是预征却按照预售款？怎么理解？举个例子：合同签了1000万，定金100万，首付款400万，剩下5成贷款。那么全部预收了500万，纳税义务发生时间按照签订合同的当月，缴税在次月的15日内按照500万乘以预征率，按规定预征。问题来了，剩下的500万怎么办？预征的纳税义务发生时间在签订合同的当月，但是预征缴税的基数只是按照预收款。当然，有人说下次贷款批下来了，我还在“预收”，那个时候继续预征，如果贷款需要3个月批下来，那么纳税义务发生时间和剩下收款的预征缴税的时间将相差3个月？会不会有点怪？因为正常情况下纳税义务发生之后很快就得缴税了。

当然，土地增值税从文件来看是没问题的，因为《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第十条是这么说的，纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。

在税务机关认可的期限内，那怕是上述３个月，或者贷款批下来６个月，也是可以的了。