收藏：其他个人二手房转让涉税政策

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收藏：其他个人二手房转让涉税政策

一、增值税

1.个人销售其取得的不动产(不含其购买的住房)，应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

2.个人转让其自建的不动产(不含其自建自用住房)，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

3.个人销售自建自用住房免征增值税。

4.个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

5.个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。

6.个人转让住房，因产权纠纷等原因未能及时取得房屋所有权证书（包括不动产权证书，下同），对于人民法院、仲裁委员会出具的法律文书确认个人购买住房的，法律文书的生效日期视同房屋所有权证书的注明时间，据以确定纳税人是否享受税收优惠政策。

7.个人转让不动产，按照有关规定差额缴纳增值税的，如因丢失等原因无法提供取得不动产时的发票，可向税务机关提供其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料，进行差额扣除。

纳税人同时保留取得不动产时的发票和其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料的，应当凭发票进行差额扣除。

6.涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产免征增值税。

家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割;无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。

二、个人所得税

1.个人转让二手房取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。对转让二手房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。公式：

应纳税额＝应纳税所得额×适用税率＝应纳税所得额×20%

应纳税所得额=房产转让收入额-房产原值-合理费用

2.根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）第三条规定：“纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。”

3.个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。

4.个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。公式：

财产转让应纳税所得=不含增值税的转让房屋收入-含增值税的购买房屋时所支付价款-不包括增值税的税费

5.个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。

（1）住房购买时间的确认：个人按国家房改政策购买公有住房的时间，以购房合同的生效日期、缴款收据的开具日期或房屋产权证注明日期，按照“孰先”原则确定；个人购买其他住房的时间，以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期，按照“孰先”原则确定。

（2）住房转让时间的确认：个人转让住房的日期，以销售发票上注明的时间为准。

（3）个人转让通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的房产，符合家庭生活自用五年以上唯一住房的，可以申请免征个人所得税。其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定。

（4）房产继承、赠与应按产权转移书据缴纳印花税，计税依据由征收机关参照房屋买卖的市场价格核定，税率万分之五。

6.以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：

(一)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;

(二)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;

(三)房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

目前在赠与环节应纳税的情形有：除上述三种情形外，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。

其应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值的，税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定受赠人的应纳税所得额。

7.通过离婚析产的方式分割房屋产权是夫妻双方对共同共有财产的处置，个人因离婚办理房屋产权过户手续，不征收个人所得税。

三、印花税

1.对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

2.房产继承、赠与应按产权转移书据缴纳印花税，计税依据由征收机关参照房屋买卖的市场价格核定，税率万分之五。

四、土地增值税

1.对个人销售住房暂免征收土地增值税。

2.以下继承及赠与房地产的行为不征收土地增值税：

(一)房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。

(二)房产所有人、土地作用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。

五、契税

1.契税税率为3%—5%。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。

2.计征契税的成交价格不含增值税

3.自2016年2月22日起，对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

4.自2016年2月22日起，对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。(北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施)

4.对于个人无偿赠与不动产的行为，应对受赠人全额征收契税，但并不包括法定继承人继承土地、房屋权属的情况，法定继承人继承土地、房屋权属免征契税。

5.在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税。

6.增加房屋权属共有人的，按新增人员所占比例，适用3％税率征收契税。

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财政部 国家税务总局 建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知

财税字〔1999〕278号

条款失效   成文日期：1999-12-02

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注释：条款失效，第三条失效。参见：《财政部 国家税务总局 住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 个人所得税优惠政策的通知》，财税[2010]94号。 各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、国家税务局、地方税务局、建委（建设厅），各直辖市房地局：     为促进我国居民住宅市场的健康发展，经国务院批准，现就个人出售住房所得征收个人所得税的有关问题通知如下：     一、根据个人所得税法的规定，个人出售自有住房取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。     二、个人出售自有住房的应纳税所得额，按下列原则确定：     （一）个人出售除已购公有住房以外的其他自有住房，其应纳税所得额按照个人所得税法的有关规定确定。     （二）个人出售已购公有住房，其应纳税所得额为个人出售已购公有住房的销售价，减除住房面积标准的经济适用住房价款、原支付超过住房面积标准的房价款、向财政或原产权单位缴纳的所得收益以及税法规定的合理费用后的余额。     已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级（含县级）以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或标准价）购买的公有住房。     经济适用住房价格按县级（含县级）以上地方人民政府规定的标准确定。      （三）职工以成本价（或标准价）出资的集资合作建房、安居工程住房、经济适用住房以及拆迁安置住房，比照已购公有住房确定应纳税所得额。 【作废】三、为鼓励个人换购住房，对出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税。具体办法为：     （一）个人出售现住房所应缴纳的个人所得税税款，应在办理产权过户手续前，以纳税保证金形式向当地主管税务机关缴纳。税务机关在收取纳税保证金时，应向纳税人正式开具“中华人民共和国纳税保证金收据”，并纳入专产存储。      （二）个人出售现住房后1年内重新购房的，按照购房金额大小相应退还纳税保证金。购房金额大于或等于原住房销售额（原住房为已购公有住房的，原住房销售额应扣除已按规定向财政或原产权单位缴纳的所得收益，下同）的，全部退还纳税保证金；购房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金，余额作为个人所得税缴入国库。     （三）个人出售现住房后1年内未重新购房的，所缴纳的纳税保证金全部作为个人所得税缴入国库。     （四）个人在申请退还纳税保证金时，应向主管税务机关提供合法、有效的售房、购房合同和主管税务机关要求提供的其他有关证明材料，经主管税务机关审核确认后方可办理纳税保证金退还手续。     （五）跨行政区域售、购住房又符合退还纳税保证金条件的个人，应向纳税保证金缴纳地主管税务机关申请退还纳税保证金。     四、对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。     五、为了确保有关住房转让的个人所得税政策得到全面、正确的实施，各级房地产交易管理部门应与税务机关加强协作、配合，主管税务机关需要有关本地区房地产交易情况的，房地产交易管理部门应及时提供。 一九九九年十二月二日 主题词：个人所得税 住宅 销售 征收 通知 抄送：国务院办公厅（5）

http://hd.chinatax.gov.cn/guoshu ... ?id=2023&flag=1

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关于调整房地产交易环节税收政策的通知

财税〔2008〕137号

条款失效   成文日期：2008-10-22

字体： 【大】 【中】 【小】

注释：条款失效，第一条失效。参见：《财政部 国家税务总局 住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 个人所得税优惠政策的通知》，财税[2010]94号。 各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局： 　　为适当减轻个人住房交易的税收负担，支持居民首次购买普通住房，经国务院批准，现就房地产交易环节有关税收政策问题通知如下： 【作废】一、对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%.首次购房证明由住房所在地县（区）住房建设主管部门出具。 　　二、对个人销售或购买住房暂免征收印花税。 　　三、对个人销售住房暂免征收土地增值税。 　　本通知自2008年11月1日起实施。 财政部  国家税务总局 二○○八年十月二十二日

http://hd.chinatax.gov.cn/guoshu ... ?id=4181&flag=1

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二手房交易需要缴纳的税费有契税、增值税及个税：

	买方承担	卖方承担
	契税	增值税及附加	个税
产权满两年	首套90平（含）以下1%， 90平以上1.5%； 二套购房，不区分面积大小，统一为3%。	普通住宅：免征； 非普通住宅：差额征收=差额／1.05x5.6% 差额=计税价格-愿购房价格（原购房发票或契税发票价	满五唯一免征； 满二全额征收： 若网签价大于最低过户指导价：个税=（网签价-增值税）x1%； 若网签价小于最低过户指导价：个税=最低过户指导价／1.05x1%
产权不满两年	若网签价大于最低过户指导价：契税=（网签价-本次增值税）x税率； 若网签价小于最低过户指导价：契税=最低过户指导价／1.05x税率	全额征收=计税价格／1.05x5.6%	差额征收： 个税=差额x20% 若网签价大于最低过户指导价：个税=（网签价-增值税-原值-原契税-网签价x10%-贷款利息）x20%； 若网签价小于最低过户指导价：个税=（最低过户指导价／1.05-原值-原契税-附加-最低过户指导价x10%-贷款利息）x20%

注：

印花税

个人房产交易免征印花税，只需在获得新产权证后，购买一张5元的印花税票贴在房产证首页；

个人交易非住宅类产品或者公司购房，需要缴纳印花税，为网签价的0.1%，买卖双方各承担0.05%。

什么是满五唯一？

满五唯一是指，出售房产的房产证下发满5年或契税票满5年，且是业主家庭名下在北京的唯一住房。

不同性质的房产认定是否满五年的条件不同：

1.  商品房、经济适用房以及按照经济适用房管理：均以契税票填发日期或房产证登记日期孰先原则；

2.  已购公房：房产证填发日期、原始购房合同签署日期、第一笔购房款的银钱收据日期，三者孰先原则，收据的章和购房合同的章要一致收据才有效（只要一个日期满五年即可）；

3.  继承的房产可以按照继承前的日期界定是否满5年；

4.  赠予的房产为直系亲属之间赠予的可以按照赠予前的日期界定是否满5年；

5.  夫妻更名的房产可以按照更名前的日期界定是否满5年；

6.  遗失补证、破损换证的房产可以按照原房产证的时间界定是否满5年。

普通住宅与非普通住宅如何区分？

普通住宅的认定标准：

①住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；

②单套建筑面积在140㎡（含）以下；

③单价不超过最高限，或者是总价不超过最高限，满足其一即可。

以上三点需同时满足才为普通住宅，反之为非普通住宅。具体单价和总价标准如下：

环线	单价（元／㎡）	总价（万元／套）
5环内	≤39600	≤468
5-6环	≤31680	≤374.4
6环以外	≤23760	≤280.8

什么是网签价？什么是最低过户指导价？

“网签价”就是指房屋交易双方达成成交合同后，需要在建委的网站上进行网上签约认证，也就是在网上签订一份合同，在网上签订合同时需要有成交价，该成交价就是网签价，它是缴税和贷款的重要依据。

“最低过户指导价”是指在二手房交易中缴税的基准成交价，即二手商品住房交易最低计税价格。二手房在交易过程中，计税基准网签价一般不低于“最低过户指导价”。如果网签价低于“过户指导价”则地税局将按照“过户指导价”进行计税。