样板房的装修费用能否土增税扣除？

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样板房的装修费用能否土增税扣除？

问：广州市样板房的装修费用应如何扣除？

答：根据《广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题处理指引(2012年修订版)的通知》（穗地税函〔2012〕198号）第十二条规定，房地产开发企业将样板房独立于转让房地产以外单独建造的，其装修费用计入房地产开发费用；对在转让房地产内既作样板房又作为开发产品对外转让的，其样板房装修费用作为房地产开发成本的建筑安装工程费计算扣除。

关于装修费用的问题有好几个，除了样板房的装修费用，正常可售部分的装修费用，以及家私家电的费用能否扣除以及如何扣除的问题都值得关注。

先别管答案是如何出来的，先看看政策出台的思路是什么。

土地增值税的扣除中有房地产开发成本和房地产开发费用，两者的区别是前者按照文件的条目扣除，有点像印花税，不在这个范围的不能扣除；后者中利息费用除了列举式扣除之外，还有个定额扣除的限制，也就是不能超过同期同类银行贷款利率水平或定额5%。其他房地产开发费用完全就是定额5%以内了，当然大多数地区都是5%，也有按照4%的，这个规定是我大四川。

有人问管理费用、销售费用、财务费用（除贷款利息之外），也就是通常会计里说的三项期间费用能否扣除？我说能扣除也不能扣除。不能扣除是因为不能按照会计的记载金额据实扣除，能扣除是因为在土增税里全部将三项期间费用打包固定5%比例以内扣除（具体比例各地自己定）。

讲清楚了上述问题，再回到样板房的装修费用能否扣除的问题容易理解了，那就看这个装修费用的用途，如果装修是用于营销，样板房后期要拆除的话，会计上计入销售费用，那就只能在房地产开发费用的定额5%内扣除，而不能单独扣除了。如果后期又用于销售，那就是房地产开发成本里的建安成本据实扣除了。

来源：深都税免

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在2006年，国家税务总局已经对装修业务的土地增值税处理进行明确：《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条第（四）款规定，房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

而在土地增值税清算实践中，装修费用不能一概而论，应区分为软装费用和硬装费用。

（一）硬装与软装的区别

硬装指的是：除了必须满足的基础设施以外，为了满足房屋的结构、布局、功能、美观需要，添加在建筑物表面或者内部的固定且无法移动的装饰物。常见的硬装如下：

（1）基础装修：水路、电路、暖路改造；

（2）地面工程：包括凿平铺砖及防水等；

（3）墙面工程：包括拆墙、砌墙、刮腻子、打磨、刷乳胶漆、及电视墙基层等；

（4）顶面工程：主要是吊顶工程，包括木龙骨或轻钢龙骨、集成吊顶等；

（5）木作工程：主要包括门套基层、鞋柜及衣柜制作等；　　

（6）油漆工程：主要是现场木制作的油漆处理等；

软装是指除了家居中固定的、不能移动的装饰物之外的，其余可以移动的、便于可更换的装饰物都称为软装。主要是家用电器、家具以及与房地产连接在一起、但可以拆除且拆除后无实质性损害的物品。常见的软装如下：

（1）家具，包括沙发、茶几、桌椅、书柜、电视柜；

（2）家电，包括壁挂空调、电视、洗衣机、油烟机；

（3）饰品，如墙纸、布艺、窗帘、地毯、床上用品、灯具等以及装饰工艺品、居室植物等。

（二）税务处理原则

土地增值税清算时，当前税务机关掌握的原则是：

房地产企业销售已装修的房屋，如果装修费用均为硬装，则可以在土地增值税加计扣除；

但是如果装修费用包括软装支出，一般情况下在开发成本中不予扣除，不论是房地产开发企业自行采购还是委托装修公司购买。

如果房地产开发企业销售精装修房时，销售收入已经包括软装收入（家用电器、家具），则清算时应以总销售收入减去软装收入作为房地产销售收入计算土地增值税。

另外注意的是，土地增值税与企业所得税在开发间接费上有所区别：

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第二十七条第（六）款“开发间接费”中明确包括项目营销设施建造费等。

但是在土地增值税清算实践中，税务机关一般要求，房地产开发企业售楼处等营销设施的装修费用，应计入房地产开发费用。

更不用说企业在房地产开发项目以外单独建造样板房、售楼处发生的建造成本和装修费用了。

不过偷偷的告诉你啊，企业在做账时应先在开发间接费中列支，不要问我为什么啊，你懂的。

（三）合同签订注意事项

很多学员还提到，如果预售合同备案的是毛坯房、销售装修房是否可以，硬装费用土地增值税是否可以加计扣除？

我们发现国税发[2006]187号文件并没有明确规定，装修业务必须在合同备案时注明或者约定。

我个人认为企业发生的装修业务支出是真实可查的，不是虚构装修业务不是虚列装修费用，均应予以认可。

如果企业在合同备案时，就备案的装修房当然没有问题，记得重庆市地方税务局在《关于土地增值税若干问题的通知》（渝地税发[2011]221号）第二条“关于销售精装房装修费用的扣除问题”明确，房地产开发企业销售已装修的精装房，其装修费用（含装饰、设备等费用）已在《商品房买卖合同》中注明的，可以计入房地产开发成本，允许扣除并按规定准予加计扣除。

如果企业备案的是毛坯房，中途改为销售装修房，则建议参照参照国务院计划单列市厦门市的规定。

《厦门市土地增值税清算管理办法》（厦门市地方税务局公告2015年第3号）第三十八条规定，纳税人销售已装修的房屋，其实际发生的合理的装修费用可以计入房地产开发成本。纳税人销售已装修房产，应当在《房地产买卖合同》或补充合同中明确约定。

您看，厦门就提到了补充合同，说明补充合同约定也是可行的，但企业需要注意证据链的完善，这里的装修业务是指开发企业与装修公司直接签订合同，如果由业主直接与装修公司签订合同则不行。

最后需要提醒企业注意的是，销售装修房时首先要避开当地备案限价的高压线，同时注意不要因为装修而过度提价从而掉进了普通住宅不能享受优惠的坑里。