房地产收购尽职调查之：土地篇（概述）

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房地产收购尽职调查之：土地篇（概述）

由于近年来土地数量锐减、价格高企，有资金实力的这些房地产公司更希望通过并购来急速扩张，如阳光城官方网站披露的信息，其作为福建本土品牌在深圳上市后，于2016年6月才开始拓展广佛市场，几个月的时间通过并购方式拿下位于广州南沙、越秀、佛山的多宗土地，阳光家园数据统计2017年1季度销售套数冠军，这就是并购扩张的速度。

对于房地产公司来说，其进行并购的首要目的就是获得项目土地，本文笔者从律师法律尽职调查角度就土地并购的审查角度做一个概述。

一、土地基本情况

根据土地管理法、房地产管理法的规定，房地产开发应当使用国有建设用地应该是很清楚的，虽然2015年人大常委会在33个试点县（市、区）行政区划暂时停止土地管理法和城市房地产管理法关于集体建设用地使用权不得出让等的规定，允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，实行与国有建设用地使用权同等入市、同权同价。佛山的南海区是广东省唯一一个入选的地区。但是这些集体土地出让后不能用于商品房和公寓等建设，只能做商服用途，如办公楼等。

按照现行法律规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性土地，只能通过招拍挂出让方式获得，这个规定是国土资源部、监察部于2004年发布的71号文规定的，俗称8.31大限。我们在核查房地产项目土地使用权时，就需要明确2004年8月31日前，存在协议和公开出让经营性土地，这之后合法的方式只有公开招拍挂的方式。所以我们在核查土地原始取得方式时，需要予以关注。

在房地产项目并购的实务操作中，还有一种很常见的并购方式，提前介入到三旧改造的流程中。其中旧厂房的三旧改造也需要明确该厂房所在土地原始取得情况，根据《国土资源部监察部关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知》中强调，政府供应工业用地，必须采取招标拍卖挂牌方式公开出让或租赁，因此，2007年以前6月30日以前，工业用地的取得可以是协议出让， 但是这之后只能是公开出让，我们去年在佛山给一个客户做的一个涉及工业用地的三旧改造项目就涉及到这种情形。

另外，旧村庄或者说城中村的更新改造用于房地产开发这也是广东地区一直很热的操作方式，今年初，我们为客户在深圳龙岗地区操作了一单这种集体土地更新改造用于房地产开发的尽职调查，为此我们还专门梳理了一个流程，可以看出集体土地城市更新用于房地产开发的一个操作方式。

二、土地使用权真实性审查

对于真实性审查，我们第一反应自然是查看土地使用权证（现在统一为不动产权证）原件，但是这对于房地产项目尽职调查土地核查是远远不够的。前文我们提到的嘉华律师事务所尽职调查未勤勉尽责就是这种情况，未充分核查项目公司是否真实拥有项目土地导致客户被骗上亿元。我们一方面从公司获取到土地出让合同、出让金凭据、契税凭据、印花税贴花。另一方面，结合之前所说的在国土档案部门查询的上述材料进行对比，互相印证，方能认定土地是否真实、合法，是否存在抵押查封等现象。

三、用地规划信息审查

用地规划信息，也就是我们常说的经济技术指标，规划信息是房地产公司未来可以开发销售的房产的核心指标。一般来说，我们关注总建筑面积，就是计容建筑面积与不计容建筑面积之和。计容建筑面积就是规划用地面积与容积率的乘积。公建配套就是居委会、物业等等，还有不计容面积主要是设备用房、夹层、人防等等。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。

对于近几年招拍挂出让的土地，这些信息我们很容易从挂牌文件附件的规划条件中获得，并与后续的用地规划许可证的规划信息相印证。

但是房地产项目并购经常会涉及一二十年前的项目土地，这些土地很可能没有这些规划信息，但是我们一般可以在公司或者规划主管部门查询到控制性规划这份文件，这是《城市规划编制办法》城市规划中用来控制建设用地性质，使用强度和空间环境所做的规划，这个规划比较笼统粗浅，但是它可以指导编制修建性详细规划，这是进一步的文件，会有详细的用地技术经济指标用来，有可能在公司或者规划局也可以查询得到。

我们去年在南沙做了一个房地产项目的收购，这个项目原业主是90年代协议出让的土地，大部分土地没有开发，我们客户要测算他们的投资收益，必须要明确土地上的计容可销售面积，这就需要测算项目容积率以及用地面积，但这个项目根本没有用地规划许可证，我们用到的就是根据控规和修详规的相关内容来模拟测算，我们的客户拿到尽调报告后就可以用来做投资决策分析。

四、小结

房地产项目法律尽职调查的首要任务是核查土地真实性及合法性，从上述核查角度可以较为明确的核查项目土地的真实系以及规划利用情况，从而为收购方进一步的投资决策提供法律支持，也能最大限度的避免因未能勤勉尽责而导致经济赔偿等执业风险。

2017-06-13 刘伟