【中国税务报】清除房产税从租计征中的模糊地带

欧凯财税

清除房产税从租计征中的模糊地带

徐永利 张文勋 顾靖

由于缺乏相应的政策支持，房产税从租计征政策执行过程中，基层税务机关遇到一些问题，甚至出现执法难、执行难的现象。建议完善相关政策，清除模糊地带，加强第三方信息共享，合理界定核定征收标准。

2016年6月28日，北京市人民政府发出了《北京市人民政府关于进一步落实〈中华人民共和国房产税暂行条例〉有关规定的通知》（以下简称《通知》），《通知》自2016年7月1日起执行，所征收的房产税主要针对企业拥有的房屋或出租等形式的经营用途的房屋，并非针对个人住宅房产。《通知》明确，对房产用于出租的，以房产租金收入作为房产税的计税依据。房产税从租计征方式的转变，为北京市地方税收提供了新的增长动力。本文总结了政策执行中存在的主要问题，提出加强房产税日常征管的几点建议。

问题

租金收取模式多，政策执行不便。据统计，房产租金收取模式主要有三种，一是固定租金，指产权人按照产权租赁合同约定租金和租期收取租金收入。二是提成租金，指产权人按产权租赁合同约定的提成比例和租期收取租金收入。三是固定租金与提成租金两者择高，指先按租赁合同约定收取一定数额的租金，每季末或年末根据与商家约定的销售额扣点比例计算租金，采用择高原则计算当期租金。

按照《通知》规定，房产税全年税额分两次缴纳，纳税期限为每年4月1日~4月15日，10月1日~10月15日。按从租计征方式缴纳房产税的纳税人，应在每个征期内分别将上、下半年的租金汇总，计算缴纳房产税，并在每年10月征期后，实现全年计征的房产税与全年房产税的计税依据相符。对于包含提成租金的租金收取模式，由于无法在每年10月准确计算10月～12月这3个月的租金，造成政策执行困难。即使在下一征期作出房产税的纳税调整，也无法确保在每个纳税年度内的相关账页资料中体现出该年度房产税已足额按期缴纳，为日后税务检查审理工作带来困难。

对于租金明显偏低情况，缺乏相应界定标准。由于房屋租赁市场管理缺乏规范性，租金价格界限模糊，存在房屋产权人签订“阴阳合同”，并以较低租金签订的租赁合同作为房产税计税依据的现象，造成房产税与房产实际商业价值偏离较大，有失税收公平原则。针对此类情况，主管税务机关应当依据税收征管法第三十五条和实施细则第四十七条规定，采取核定方式确定其应纳税额。然而，在工作实践中，如何界定房产租金是否偏低，怎样核定从租计征房产税应纳税额是当前亟待解决的两个问题。目前，对于如何判定各地方区域房产的合理租金范围以及房地产租金的核定流程，尚未出台相关政策文件，出现基层税务机关执法难、执行难的现象。

对于跨区县登记税源，缺乏有效征管手段。《通知》明确，房产税纳税地点由纳税人营业机构所在地变更为房产所在地。此前，依据北京市属地征收原则，房产税纳税人由其独立核算的营业机构所在地主管税务机关管理，其缴纳的房产税税款通过金税三期系统后台匹库至房产坐落地主管税务机关。北京市各区地税局对房产坐落在该区、注册在外区的企业房产税缴纳情况缺乏有效的核实和监督手段，只能通过局级权限从系统中查询房产税应征税源，但对其登记信息的真实性无法核实，对未入库税款催缴手段更是匮乏。由于房产税属于地方收入，有些纳税人和主管税务机关通过修改房产坐落地所属地税机关达到税款调控的目的，影响整体税收公平。

建议

完善房产税相关政策，确保税收政策执行的准确性。针对房产租金收取模式多样化的现状，应尽快完善房产税相关政策，避免出现政策的模糊地带。例如，对于提成租金难以预估房产税现象，建议房产税采取按季缴纳方式，于每季度终了之日起15日内，对上季度房产税进行申报，这种方式既能方便纳税人计算缴纳房产税款，又能确保在每个申报期结束纳税人所有房产均为完税状态。

建立第三方协税护税机制，合理界定核定征收标准。税务机关应当加强与住建委、国土资源局等其他政府相关部门的合作，引用第三方数据，类比房价公布模式，按照地理位置及商业发展水平界定单位平方米租金标准，定期发布全市范围内各区域租金指导价格，为界定房地产出租的租金是否偏低，进而核定征收房产税提供依据。

定期开展风险应对，加大房产税日常监管力度。要将房产税纳入风险管理范畴，健全房产税风险应对机制，以第三方数据、纳税人申报数据和税务机关数据为基础开展数据比对。针对计税依据明显偏低等纳税疑点，及时开展评估核查、疑点推送和风险应对。要加大跨区登记企业的房产税监控力度，建立市局和区局双向联动机制，每个房产税征期结束后，由市局统一对全市房产税纳税情况开展综合分析，对存在的疑点汇总后下发各区局，由各区局根据自身情况开展风险应对。通过市、区两级联合开展风险评估，有效避免由于属地征收税款所属机关与征收机关不一致而导致征收机关懈怠征管的情况，确保税款应收尽收。对于由于人为操作造成房产坐落地与税款入库地不一致现象，加大监管及惩罚力度，并及时对入库错误税款进行调整。

坚持服务与惩戒并举，提高纳税人税法遵从度。一是要加大房产税政策的宣传力度。二是对于纳税人故意少缴、不缴房产税等纳税不遵从行为，开展集中约谈，督促其限期履行纳税义务。对于逾期不改正的纳税人要加大处罚和打击力度，果断采取税收失信惩戒措施，发挥威慑和震慑作用，逐步提高纳税人的税法遵从度。

（作者单位：北京市房山区地税局）