【中国税务报】取得跨年度的租金收入 咋缴税

欧凯财税

取得跨年度的租金收入 咋缴税

李金莲

企业年终一次性取得跨年度的不动产租金收入在实际工作中比较常见。需要关注的问题是：其会计处理应计入预收账款还是一次性确认收入？企业所得税处理与会计处理是否一致？增值税何时缴纳？按照租赁期分摊缴纳房产税，还是以一次性收取的租金为计税依据缴纳房产税？本文对上述问题一一梳理，供读者参考。

跨年度的租金收入 如何记账

《企业会计准则第3号——投资性房地产》第三条规定，已出租的土地使用权、长期持有并准备增值后转让的土地使用权和企业拥有并已出租的建筑物为本准则规范的投资性房地产。同时，第五条规定，投资性房地产的租金收入和售后租回，适用《企业会计准则第21号——租赁》，该准则第二十六条规定，对于经营租赁的租金，出租人应当在租赁期内各个期间按照直线法确认为当期损益；其他方法更为系统合理的，也可以采用其他方法。

根据上述规定，对于经营租赁的租金，出租人应当在租赁期内各个期间按照直线法确认为当期损益；其他方法更为系统合理的，也可以采用其他方法。通常情况下企业取得出租不动产的收入应在租赁期内分期确认收入。

例：A公司出租办公楼，2016年11月一次性收取全年租金120000元，月租金10000元，租赁期从2016年11月起。会计处理如下：

2016年11月收取款项时：

借：银行存款

贷：预收账款

应交税费——应交增值税（销项税额）

或应交税费——简易计税

2016年11月和12月从预收账款分别转为其他业务收入：

借：预收账款

贷：其他业务收入

2017年1月～10月按月分别转为其他业务收入：

借：预收账款

贷：其他业务收入

企业所得税如何处理

《企业所得税法实施条例》第十九条第二款规定，租金收入按照合同约定承租人应付租金的日期确认收入实现。

《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函〔2010〕79号）规定，其中如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《企业所得税法实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

综上所述，按合同约定一次性取得跨年租金收入，会计处理时应分期均匀计入相关年度收入，企业所得税处理时，按收入与费用配比原则，可在租赁期内分期确认收入，也可一次性确认收入，按规定缴纳企业所得税。

提示：为避免税会差异之不便，采取分期确认收入的方式，对企业比较有利。

增值税何时缴纳

《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定，纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。按照《财政部、国家税务总局关于建筑服务等营改增试点政策的通知》（财税〔2017〕58号）第二条规定，《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号）第四十五条第（二）项修改为“纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”。

由此可见，租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。也就是说一次性收取跨年租金收入，按收付实现制原则，收到时就要缴纳增值税。

房产税计税依据如何确认

对于一次性预收取的房屋租金收入，按照租赁期分摊缴纳房产税还是以一次性收取的全额租金为计税依据缴纳房产税？目前，国家税务总局还未出台相关法规明确，但有些省（市）的税务机关制定了地方性政策，且各地规定不一，纳税人执行时应咨询当地主管税务机关。

印花税计税金额如何确定

《印花税暂行条例》第七条、《印花税暂行条例施行细则》第十四条和《国家税务局关于印花税若干具体问题的规定》（国税地字〔1988〕25号）要求，有些合同在签订时无法确定计税金额，如技术转让合同中的转让收入，是按销售收入的一定比例收取或是按实现利润分成的；财产租赁合同，只是规定了月（天）租金标准而却无租赁期限。对于这类合同，可在签订时先按定额5元贴花，以后结算时再按实际金额计税，补贴印花。因此，对于合同金额确定的，无论收取多少款项，何时收取，均按合同金额在合同签订时计算贴花，合同金额不确定的，在签订时先按定额5元贴花，结算时再按实际结算金额补贴印花。

（作者单位：北京国瑞税通税务师事务所有限公司）