【答疑解惑】深圳市税务局解答房地产企业未销售的房产是否需要缴纳房产税等9个税收...

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【答疑解惑】深圳市税务局解答房地产企业未销售的房产是否需要缴纳房产税等9个税收热点问题

来源：深圳税务服务号   时间：2020年9月2日

1.问：个人在深圳购置房产契税的适用税率是多少？

答：根据《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）第一条第一款规定，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

对于个人购置的不符合上述条件的其他房产，按3%的税率征收契税。

2.问：夫妻房产更名是否需要缴纳契税和印花税？若享受相关优惠政策需要如何办理？

答：根据《财政部 国家税务总局关于夫妻之间房屋土地权属变更有关契税政策的通知》（财税〔2014〕4号）规定，在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税。

同时根据《中华人民共和国印花税暂行条例施行细则》第十条的规定，印花税只对税目税率表中列举的凭证和经财政部确定征税的其他凭证征税。夫妻房产加名不属于印花税产权转移书据征税范围，因此不征收产权转移书据印花税。

从2020年4月1日起，夫妻更名、离婚财产分割以及法定继承人继承3项减免税事项纳税人不必再来税务局办税大厅申请办理，符合减免税条件的纳税人至我市各区不动产登记中心进行房产交易登记缴税时即可直接享受优惠。

另根据《国家税务总局深圳市税务局关于启动深圳市房地产交易涉税办理事项线下“全城通办”及线上“房产办税易”项目的通告》规定，自2020年8月10日起，线上“房产办税易”项目正式开通运行。纳税人可通过微信关注“深圳税务服务号”登录“房产办税易”进行深圳市辖区内房地产交易涉税事项办理。

3.问：房地产企业未销售的房产是否缴纳房产税？

答：根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）第一条的规定，鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

4.问：个人自住房屋是否需要缴纳房产税和城镇土地使用税？

答：个人自用的房产（不包括生产、营业用的房产）免纳房产税；个人所有的居住房屋及院落用地，暂缓征收城镇土地使用税。

5.问：纳税单位新建或购置的新建房屋自建成或购置之次月起免纳房产税三年。请问“新购置的房屋”的范围是什么？

答：纳税单位新建或购置的新建房屋(不包括违章建造的房屋)，自建成或购置之次月起免纳房产税三年。“购置的新建房屋”是指纳税人在一级市场（如房地产开发商）购买的新建房屋。如从二级市场转让购买的房屋，不论前业主有否使用，均不属于“购置的新建房屋”的范围。

6.问：请问疫情期间出口退税申报期限是否有所调整？

答：根据《财政部 税务总局关于明确国有农用地出租等增值税政策的公告》（财政部税务总局公告2020年第2号）第四条的规定，纳税人出口货物劳务、发生跨境应税行为，未在规定期限内申报出口退（免）税或者开具《代理出口货物证明》的，在收齐退（免）税凭证及相关电子信息后，即可申报办理出口退（免）税。

7.问：疫情期间出口货物发生了退运，企业如何开具《出口货物退运已补税（未退税）证明》？

答：根据《国家税务总局关于支持新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2020年第4号）规定，疫情防控期间，纳税人通过电子税务局或者标准版国际贸易“单一窗口”出口退税平台等提交电子数据后，即可申请办理出口退（免）税相关证明。

疫情防控结束后，纳税人应按照现行规定，在疫情结束后的第二个增值税纳税申报期向主管税务机关补报应报送的纸质资料。

8.问：一般纳税人外贸企业在出口退税综合服务平台显示退税流程已经完成，但是长时间未收到退税款。请问何时才能收到退税款？

答：纳税人首先登录出口退税综合服务平台确定该笔退税业务的退税审核进度是否为“退税退还书（完成）”，如已处于“退税退还书（完成）”状态，退税款一般于5个工作日内到账。

如超过5个工作日仍未收到退税款，纳税人需检查退税银行账户信息是否发生变更，且是否与出口退税综合服务平台和电子税务局退税银行账户信息一致，如不一致，需及时进行变更。如银行账户信息经确认无误，可与第二税务分局对外咨询电话进行咨询。

9.问：出口企业的货物因发生退货，要如何处理？

答：出口货物发生退运的，出口企业须向主管退税机关申请开具《出口货物退运已补税（未退税）证明》。企业携其到海关申请办理出口货物退运手续。

委托出口货物发生退运的，应由委托方向主管税务机关申请开具《出口货物退运已补税（未退税）证明》转交受托方，受托方凭该证明向主管税务机关申请开具《出口货物退运已补税（未退税）证明》。

已申报免退税的出口货物发生退运，出口企业应将退税款返还主管税务机关，在申请开具《出口货物退运已补税（未退税）证明》应提供税收通用缴款书原件及复印件。

已申报免抵退税的出口货物发生退运，出口企业应在退运发生的次月增值税纳税申报期内用负数申报冲减原免抵退税申报数据，并按现行会计制度的有关规定进行相应调整。

（上述证明外贸企业一般纳税人到第二税务分局办理，生产企业及小规模纳税人到主管税务机关办理。）

来源：深圳税务

供稿：纳税服务和宣传中心

编发：纳税服务和宣传中心