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[土地增值税] 深圳买二手房,四大坑!

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发表于 2018-1-21 00:56:04 | 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
本帖最后由 欧凯财税 于 2018-1-21 00:57 编辑

深圳买二手房,四大坑!

2018-01-20TaxFighter深都税免



大前年的一天,来了几个人,焦急忙慌的,在楼下大堂说是小夫妻两人拍卖了一套房产,男方是出钱的主,女朋友是某评估公司搞评估的,估计是凑吧凑吧搞了几十万首付,三五十个平方,具体记不住了,男方非常自豪的说通过女朋友评估公司做高了首付,终于拍下了一套商业性质的房产,反正也可以拿来住,无所谓了。女朋友做房地产这行的,对税也很敏感,专门算了一下,个人拍卖商业性质的房产,土地增值税按照核定征收10%,也算还能接受。

可惜人算不如天算,小两口疏忽了土地增值税征税对象是卖方而不是买方,被拍卖的房产属于公司的,公司正常情况下都是据实征收土地增值税,被拍卖的房产属于2009年刚好房价低谷的时候取得的,大致匡算一下,增值率超过了一倍,这税那肯定是杠杠的。于是乎,问我有没有什么办法,因为已经问了一圈人都不行。我看了看这小两口,90后模样,来深打拼也不容易,但是实在没有操作空间啊,我只能委婉告诉他们,要么违约不买了,拍卖的押金就别要了。要么硬扛下来拿住,涨了之后再抛。深圳未来的房价长期还是有空间的,说了一堆人口多、经济形势需要房地产等等,吧啦吧啦的。

所以说,买房第一坑,谨慎购买公司房产,特别是限购情况下,不少人拿公司名义炒房,后患无穷。



前年的一天,某体制内的朋友,终于换了一套大房,为了及早入住,亲自跑天天盯着,终于在第一时间过户了,duang,赶上了契税政策调整,契税税率下降了,可惜他已缴税,通过一些渠道问到我们,能不能按照最新的契税税率办理退税。

我也很无奈,政策是既定的,只能说这个规定有点坑爹,先把税交了的老实人吃亏,拖着不缴税的反而可以少交,就像离婚规避限购一样,我只能说中国人都太聪明了。税这个东西是先讲合法性的。

所以说,买房第二坑,在契税调整的阶段要先观望,预计契税税率要上调赶紧先交税,预计契税税率要下调观望一下后交税。




去年的一天,一个前企业同事,为了多买一套房,打算先将自己名下的房产转给父母,空出名额之后再去买一套房,于是就去办了赠予公正手续,马上就要缴税和过户了。突然想起来我是干这行的,打我电话顺嘴问了一下,我跟他说赶紧停住,别这么操作。直系亲属赠予要按评估价缴契税,如果按原价转让,计税价格低不少,目测少了好几万。他说原本只是想着老同事好久没联系了,没想到还派上了大用处。

所以说,买房第三坑,直系亲属转让住房,少走赠予,走原价转让更划算。



今年的早几天,闹的沸沸扬扬的商务公寓要按办公缴税了,个人转让商务公寓如果按办公,土地增值税的核定征收率是10%。是空穴来风吗?有心人去翻一下国土部门关于商务公寓的房地产大类划分,从哪年开始已经将商务公寓划分到办公类别了。我只想提示一下:大家都知道税务政策都是滞后性的,说不定哪天税务政策文件出台就将商务公寓划到办公类了。

所以说,买房第四坑,购买公寓要谨慎,特别是不限购,产权又低于70年,又建造在非住宅性质的土地上的公寓。


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 楼主| 发表于 2018-1-21 00:58:18 | 只看该作者


根据《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税〔2008〕137号)第三条的规定,对个人销售住房暂免征收土地增值税。本通知自2008年11月1日起实施。因此,个人销售住房暂免征收土地增值税。


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