开发商：实话实说，30多层的“高层住宅”想推倒重建几乎不可能！

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开发商：实话实说，30多层的“高层住宅”想推倒重建几乎不可能！

随着城市化不断深入，大量的住房需求不断释放，为解决居住需求，在同一个地块盖高层住宅，提高土地利用率，城市居民需求得以满足。当然，房价也并未因楼层高，单位占地面积小而下降，反而是越来越高。

对于住久了砖瓦平房的农村人来说，到城市居住高楼大厦，感到特别的新鲜。高层住宅具备了平房和低层住宅无可比拟的优势，比如视野开阔、通风性好、高楼层少蚊虫困扰等等优势，高层住宅外立面材质要求高，所以，新建的高层住宅看起来新而有档次，受到不少购房者喜爱。

无论是开发商，还是房产中介，都在宣扬高层住宅有多好，毕竟，从他们的角度，房子卖出去才是第一位的，而且至少在眼前，高层住宅还是体现出来的大多是优势因素，对于购房者来说，眼见即所得，也深信不疑。但我们很多人忽略了一个问题，包括不少专家，在鼓吹高层住宅好处的时候，他们有没有把高层住宅的劣势也一并说出来？或者说，把他们的在外面的见识告诉大家？一位开发商表示：实话实说，30多层的“高层住宅”想推倒重建几乎不可能！

01拆迁安置成本太高，没人愿意赔钱

开发商认为，高层住宅跟其他低矮楼房和平房一样，都会变老变旧。对于过去的房子，我们主要依靠拆迁后原地或者异地安置即可，或者说补偿他们现金，让他们自己去购商品房，然后我们再在原地盖更高的住宅售卖，就是大家现在买的高层住宅。

这是一件双赢的事，拆迁户重新住上了新房，而我们也从中可以赚取一定利润。但是，这仅在过去可行，比如6-7层的房子，我盖30层，按照一般1:1.5的赔付标准，拆迁成本减掉10层就可以了，即使算上土地出让金，我们起码还有10层的建造和盈利空间。

但如果你现在本身就是30层的高层住宅，光赔付拆迁安置成本就达到45层左右，算上其他成本，新盖的住宅起码要达到70-80层，甚至更高才有盈利。学过建筑的人都知道，楼层过高的话，就属于超高层建筑，对这方面的技术要求甚高，超过一定高度，就要增加非常多的建造成本。

这里随便说一下，国内高层住宅为什么大都只盖到33层而不是更高？1层楼按照3米算，33层就是99米，超过100米就属于超高层建筑，国家对超高层建筑增加了很多技术要求，比如深基坑、设置避难层、防火层等等，总之，技术难度和建造成本大幅提升。

02维修基金使用完毕，不愿意再花大价钱去维护高层住宅

这些年，我们虽然建设了大量高层住宅，但房龄都比较年轻。确保大楼运行的各项设施设备也都比较新。在开始几年，大楼如果有些问题，在质保期内，还可以由开发商维修。即使过了质保期，我们还可以使用在购房时交的一笔维修资金，但是，随着时间推移，这笔维修基金一定有用完的时候。

如果把这个时间再往后推移到40年、50年，这个时候，高层住宅楼已经老旧不堪，电梯等主要设施设备三天两头出故障，维修基金已经早已用完，这个时候需要每家每户出钱维保。按照过往经验，这确实难统一意见，比如多层楼装个电梯都不容易，何况是高层住宅需支付大笔维修经费呢？结果显而易见。

03住房数量趋于饱和，老旧高层住宅并不是必选项

住宅市场再经过二三十年发展，按照最近5年年均10亿平米的竣工量，起码是1000万套住宅的供应量，再往后二三十年新增住宅量起码也在2亿套以上，加之现在既有住宅量，住房数量总和已经趋于饱和。简单地说，大家不会一定非要去买高层住宅。

按照国内目前的城市发展思路，卫星城，特色小镇的住宅量应该是比较大，大量的新生居住人口不一定会去接手几十年的老旧高层住宅，如果主城无住房可选择的话，他们会去选择离城区更远地方的住宅，当然，也有可能是高层住宅，但房龄更新，更符合当时的设计理念。

国外可以参照的例子不是很多，因为他们的住宅楼层大多都不高，如果一定要比较的话，有点类似于欧美发达国家的高密度公寓，这里人员居住比较复杂，以中低收入群体和外来人口居多。而中高收入群体或者富人一般都住在称为“House”的住宅里。

在可以想象的未来，高层住宅的居民随着时间推移、收入提高，但凡有经济条件的群体陆续把房子置换到其他新区或者新城里，而留下暂时换不起房子的群体和临时居住人员。朱国钟教授曾从事过类似研究，依据住房供应、商品房价格、房龄和城市发展逻辑，通过大量数据模拟开发商与购房人动态行为，他推测出，未来中国也可能出现大面积的贫民区，主要集中区域就在建造时间久远的高层住宅里。

04原地推倒重建几乎不可能

国家规定高层建筑设计寿命是70年，但不少人认为，现在的住房质量不一定能等到那么久就可能提前推倒重建，所以很多人的建议是，可以先把房子推倒，然后由各家各户自己出钱重新建造。从成本角度看，相比开发商来拆迁重建，更具有经济优势，可能是最具操作性的方式。但是，跟前提到的面维保问题一样，要每家每户出钱重建建造谈何容易？

有机构做过一份调查，一个偌大的小区，可谓众口难调，有支持异地重建的，有支持原地重建的，也有不支持重建的，还有的心思不在这个老小区上了，正计划搬到其他地方呢。事实上，就是现在的老小区拆迁也是这样，各种诉求不统一，往往从启动到真正拆迁，再到拿到房，一二十年说不定就过去了，有的住户可能根本就等不到新房那天。

无论如何，眼下高层住宅虽然解决了容纳更多人口的问题，但我们都走在一个别国从未有走过的住宅发展之路，谁也不希望留下一栋栋拆不掉、住不了的“水泥森林”，所谓“人无远虑，必有近忧”，前瞻性的设计和超前认识，或能让我们少走弯路，多一些预见性总是没错！


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