听说有人可以把合作建房当回迁房卖，而且不用交税了

欧凯财税

听说有人可以把合作建房当回迁房卖，而且不用交税了

原创你品你戏品 十一而税

这世上坑人的事情怎么哪个行业都有。最近听说有个咨询公司帮村里卖房，把村里合作建房的项目当成回迁房来卖，还承诺村里不用交税，骗了一大笔咨询费是其次，别把村给坑惨了。以下内容纯属虚构，如有雷同纯属巧合。

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事情大概是这样的。某个村和地产商一起合作建房开发了一个楼盘，按照合作协议，房子建完之后三七分房，其中：村里这边分了三成。村里也不打算持有，准备对外卖掉房子，给村民分钱。但是村里没有销售渠道，也不知道要交多少税。问来问去觉得税还挺重，给吓着了。

就在这节骨眼，有人就进来了。凭借着有重磅人物推荐，有公司品牌加持，有案例宝贵经验，再加上擅长嘴皮子，一顿骚操作，终于拿下了这个项目。有的人吧，就是不信邪。你说的越邪乎，越信，还能体现能力非同一般。

大概意思就是说，这地原来就是村里的，现在建完房子再返给你，也可以按回迁房来处理。村里说，我们这房子是打算分给村民的，如果有村民不要就卖掉。咨询公司说这有什么问题啊，包在我身上了，我只需要20%的服务费就行了。

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为什么这个咨询公司会赚到钱呢？我认真理了一下，可能主要有以下几个原因。一是村里不懂这块业务以及焦虑的情绪；二是利用了企业、税务的信息差异；三是咨询公司胆子够大。我们着重分析一下信息差异的问题。

合作建房对村来说，最大都不好，就是房子分到村的名下之后就不能动了。分到村里的资产属于集体资产，处置这些集体资产需要经过村集体、街道办等几个环节，而实际上合作建房分下来的房子，所使用的土地名义上是村里的，实际上是村民的。

所以，村民想要分房子，也是合情合理。而合作建房和回迁房其中一个不同之处就是，合作建房的房子只能分回村里，而回迁房可以分到村民。第二个不同是合作建房分到村里的房子再过户给村民，村民受限购影响，村集体和村民都需要缴税，而回迁房直接分到村民名下，不受限购影响。如果村民不需要补差价的，不用补税。

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接下来我们梳理一下，合作建房要交什么税，回迁房要交什么税。本文不讲如何交税，只说要交什么税。如果想了解怎么交税，请直接拉到本文末尾扫二维码入群来聊。

合作建房有分房和卖房两个环节。第一步将房产从项目分到村里；第二步从村里分给村民或卖给其他人，税务处理也有两个环节。从项目到村里的合作建房分房环节，不用交税，这个环节基本上所有税费是免的。房地产企业分得七成的房子不用交税，村股份公司分得三成的房子也不用交税。

第二、合作建房的分房或卖房环节。对村里来说，无论村民分房也好，对外卖房也好，其操作和房地产企业是一样的，都是属于卖一手房源。房地产企业对外卖房交什么税，村里也交什么税。因此，村里对村民分房或对外卖房，要交增值税及附加税、企业所得税、土地增值税、印花税等。其中：增值税、企业所得税、土地增值税该预征预征，该预缴预缴。对分得房产的村民或者购买到房子的其他人来说，相当于买了一手房源，要缴契税和印花税。

如果村里真的是卖回迁房呢？先得搞清楚村里的回迁房是怎么来的。如果是分得回迁房，回迁对象可以是村里，也可以是村民。主要在于村里和村民原来和房地产企业是如何约定的。如果是拆除了村里或村民的房子，村里或村民与房地产企业签订了拆迁补偿协议，房地产企业按照拆迁补偿协议的约定，在不动产权登记中心直接将房产过户给村里或村股份公司，这种情况属于回迁房。

房地产企业给村里或村民回迁房产，房地产企业属于视同销售，增值税、企业所得税、土地增值税、印花税等该怎么交怎么交。但是对于村民或村股份公司来说，在回迁房登记在村里或者村民的环节，基本上真的是什么税都不用交了。

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最后，作为小老百姓如何确定买到的是回迁房还是合作建房呢？有以下几个简单的判断标准：第一，是否需要签订商品房买卖合同。如果需要签订商品房买卖合同的，或者只签订商品房买卖合同的，不属于回迁房。第二，是否受限购影响。如果房产属于住宅，且不受限购影响的，属于回迁房。第三，房地产企业与村股份公司签订的协议是否是拆迁补偿协议。如果不是拆迁补偿协议，而是合作建房协议的，不属于回迁房。
如果你买了合作建房的房子，最大的风险是什么？房地产企业和村股份公司合作建房时，会约定税费如何负担的问题。如果村承担了合作建房的税费，而这些房子最终被你买到，意味着这些税费将转嫁给你。而你在买房时根本就不知道这些。如何避免买到假回迁房的坑？村里如何避免被人忽悠？房地产企业如何合理安排税负？