【中国税务报】租赁用地计算增值税可否抵减销售额——以租代售遭遇营改增政策瓶颈

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租赁用地计算增值税可否抵减销售额——以租代售遭遇营改增政策瓶颈

李星红 樊雪妍

南京第一块租赁用地真的来了！2017年11月25日，南京市国土资源局网上推出8幅地块，将于12月27日进行网上竞价。值得关注的是，这次南京市挂出的第一块租赁用地，是位于栖霞区仙林中心区的一幅商办混合用地。规定要求，该幅土地须全部建设自持型租赁公寓并纳入南京市人才安居计划。

根据规划，该幅地块总用地面积42356.59平方米，出让面积地表27156.16平方米，地下11464.02平方米，规划用地性质为商办混合用地，出让年限40年，综合容积率：4.24，挂牌出让起始价2.67亿元，未设置最高限价。

这幅地块被业内认为是南京第一块租赁用地，因为在出让公告中非常明确：该地块中的B地块可设置酒店式公寓，须全部建设自持型租赁公寓并纳入南京市人才安居计划，B地块地上商业建筑面积占B地块地上建筑面积的比例不超过5%，其余可设置办公。

据了解，作为国家发展住房租赁市场的12个试点城市之一，2017年8月15日，南京市出台了住房租赁试点工作方案，并明确，将选取符合条件的新建商品房项目，在出让时土地用途直接明确为“租赁住房用地”，所建住房全部由房地产开发企业自持，用于长期租赁，不得分割转让，不得改变用途，对外出租单次租期原则上不得超过10年。此次仙林地块可以说就是南京租赁住房用地的首次尝试。

营改增后房地产行业的税收政策

营改增后，对于房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）的政策规定进行纳税处理。其中，自行开发，指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。

根据该公告规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）

其中：当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

当期销售房地产项目建筑面积，指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

房地产项目可供销售建筑面积，指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

支付的土地价款，指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。

根据上述规定可以看出，该仙林地块通过政府正常的出让途径，中标人能够取得符合规定的财政票据，按照未来《工程施工许可证》的合同开工时间一定是新项目，应适用增值税一般计税方法。

“租”和“售”税收口径不同

遗憾的是，该幅地块尽管应适用增值税一般计税方法，且不能够按照上述计算销售额的公式，以取得的全部价款和价外费用扣除对应的土地价款后的余额计算销售额。因为其不是“销售”而属于“租赁”自持经营。房屋租赁应适用《国家税务总局关于发布〈纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第16号）的规定，一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。这里没有提及土地价款抵减销售额的规定，因此，假设长期租赁收入与销售金额持平，即便按照挂牌出让起始价2.67亿元计算长期租赁收入，较完全开发销售也将多产生增值税2645万元。

十九大报告要求加强社会保障体系建设，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。租购并举、以租代售将是今后房地产市场良性发展的方向之一，税收政策方面也需要随着营改增的深入与时俱进。