回迁房或拆迁安置房涉及税收政策较多，本文将对房地产开发企业回迁业务中各税种政策适用做详细解析。
一、增值税问题解析
（一）回迁房营业税政策借鉴
营改增后并没有对“回迁房”有专门的定义和国家层面的税收政策，但营改增后的增值税政策大多延续了营业税时代的政策，不妨梳理一下营业税有关回迁房的政策。
政策内容 | 文号 | 简析 | | 纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[1993]149号）规定，不征收营业税。 | 国税函[2008]277号 | 征地补偿费不征税 | 一、《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函[2008]277号）中关于县级以上（含）地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用权文件，以及土地管理部门报经县级以上（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。
二、纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业——代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。 | 国税函[2009]520号 | 代付的拆迁补偿费可扣除 | | 房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，根据现行营业税有关规定，应按“销售不动产”税目缴纳营业税；被拆迁户以其原拥有的不动产所有权从房地产开发公司处获得了另一处不动产所有权，该行为不属于通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房。 | 国税函[2007] 768 号 | 开发商的产权置换行为应做销售处理 | | 对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。 | 国税函[1995]549号 | 产权置换中的等额面积补偿，按成本价核定，公摊面积凡己计入销售面积的不再征税 | | 纳税人以自己名义立项，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为，按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局令第52号）第五条之规定，视同销售不动产征收营业税，其计税营业额按财政部 国家税务总局令第52号第二十条第一款第（三）项的规定予以核定，但不包括回迁安置房所处地块的土地使用权价款。 | 国家税务总局公告2014年第2号 | 在不承担地价的土地上开发回迁安置房，按照不含土地的成本价视同销售 |
以上营业税文件规定了两个问题，一是纳税人取得的征地补偿费不征营业税；二是房地产开发企业在不承担地价的土地上开发回迁安置房，按照不含土地的成本价视同销售征税营业税。
（二）纳税人取得的拆迁补偿款不征增值税
结合营业税时代的政策原理，纳税人取得的政府征地和房屋的补偿款不征增值税。这是因为：
一方面，从拆迁行为本身看，必须由政府主导才能执行，因而无论是征地补偿、房屋补偿，还是青苗补偿、安置补偿，都是由政府参与的拆迁行政行为所支付的对价；在支付方式上，无论是由政府直接支付，还是通过拆迁公司支付，或者通过抵销地价的方式由开发商直接向拆迁户支付，均为政府城市规划的一部分，具有非经营性质。
另一方面，从免税政策规定看，根据 财税[2016]36号附件3第一条第（三十七）项规定，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为免征增值税，即政府征用土地给予的补偿款免税，但房屋等地上建筑物的补偿款是否免税却不明确，因而需要借助民法和行政法的相关规定进行考察分析。民法方面，《 物权法》146、147、182、183条定义了“房随地走，地随房走”的房地一体化原则：建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物受其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当按照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。行政法方面，国有土地和集体土地上的房屋征收分别是由《 国有土地上房屋征收与补偿条例》和《土地管理法》调整。《补偿条例》规定了房屋补偿、搬迁安置补修、停产停业补偿三类内容，同时在第十三条指出：“房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回”；《土地管理法》第四十七条规定：“征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费”。上述规定归结为一点就是“征地补偿必然伴随着地上建筑物、附着物以及青苗等补偿，“房屋补偿”的实质也是对政府回收土地的补偿。所以总体上看，对于“征地补偿款”、“房屋补偿款”、“青苗补偿款”等应借助房地一体化的原则合并处理，即上述费用都是在收回土地使用权的过程中支付的对价，应与政府收回土地使用权的行为适用同一税收政策，免征收増直税。
（三）房地产企业新建行为增值税问题
回迁房涉及的开发商新建行为应如何征税?基于货币补偿和实物补偿方式的不同，分两种情况分别进行考察分析：
1、货币回购方式
货币补偿方式是指开发商要求回迁户以一定现金购买新房，并不赠送任何的房屋面积的行为，具体分为两种情况：
一种是开发商以现金方式支付拆迁补偿款，同时约定回迁户以市场价格购买新房实现的回迁，此种情况开发商销售新房的行为没有任何折扣。根据财税财税[2016]140号第七条规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。因此，选择一般计税办法的纳税人，则可以按照扣除拆迁补偿款后的余额计算缴纳增值税。
另一种是开发商并不支付拆迁补偿款，或仅支付很少一部分拆迁补偿款，但允许回迁户以较为优惠价格购买新房，这种情况下的优惠价格即为新房的销售价格，也可以按照上述原则进行处理。
2、产权置换方式
产权置换方式即通常所说的面积补偿方式，是指开发商直接赠予回迁户一定房屋面积的行为，比如双方约定可以按照1:1.5的面积比例免费回迁安置。对于免费安置的部分，开发商通常并不支付土地或拆迁的补偿费用，可以视为只是提供了拆旧建新的服务，并将新建的地上建筑物赠送给了回迁户，因而开发商对置换的部分可按照不含土地的建筑成本加成的视同销售原则计价，这与营业税时的处理规则一致。同时可看出，这一处理原则其实也跟房地产企业一般纳税人参与招拍挂之后的处理规则一致，因为两种方式都对土地成本进行了排除。因此，对于开发商以产权置换方式进行的回迁房的安置行为，应按照建筑成本×（1+成本利润率）的组成计税价格确定销售额；但对于产权置换比例之外的购买部分，则按照现金回购的规则进行处理。
【案例】：如意房地产开发公司按照政府要求进行棚户区改造，按照约定1:1.5对原住户进行补偿，比如原80平方米免费换120平方米，但回迁户申请回迁面积为140平方米的房子，则具体处理为，补偿协议约定面积120平方米的部分，按照建筑成本加成视同销售处理，对于超过补偿协议约定面积的20平方米的部分，则要按照同类房屋的正常市价视同销售处理。
二、企业所得税问题解析
前已述及，回迁房主要有两种方式：即货币回购、产权调换。货币回购是房地产企业直接以货币形式支付的成本支出，根据回购的方式不同以市场价或拆迁补偿协议约定的优惠价确认收入，业务较简单。而以非货币性形式支付的拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出，由于其行为的特殊性，会计和税务处理有所不同，下面仅以产权调换加以分析。
《 企业所得税法实施条例》第二十五条规定，企业发生非货币性资产交换，应当视同销售货物。《 国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（ 国税发〔2009〕31号）第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。
1.换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。 2.换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
由以上规定可知，产权调换方式回迁房的成本以开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本，换出开发产品即回迁房应视同销售，以 国税发〔2009〕31号）第七条规定的三种方式在回迁房所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。案例解析参见本人2009年写就的《回迁房项目的会计和税务处理》一文。
三、土地增值税问题分析
国税发[2006]187号文件第三条第（一）款规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
可见，开发商计算土地增值税时，其在房屋回迁业务中对等置换出去的新建房屋应按视同销售房地产规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。
四、契税问题分析
回迁房在房地产开发企业契税方面的问题主要是拆迁补偿费征收契税问题，也是困扰房企的一大问题。在税务检查中，只要看到房地产企业账上有拆迁补偿费，就要将其作为契税计税依据计征契税，已司空见惯。检查人员的依据就是 财税[2004]134号文，其解释是为取得该土地使用权而支付的全部经济利益都要征收契税。这种做法正确吗？怎么正确理解契税就睡依据呢？
《 财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（ 财税[2004]134号，以下称“134号文”）第一条规定，出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。（一）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、 拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。（二）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、 市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。怎么理解134号文的上述规定呢？还需要追根求源，追溯至契税暂行条例及其实施细则。
《 契税暂行条例》（以下称“《条例》”）第四条规定，国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，契税的计税依据为成交价格。《 契税暂行条例实施细则》（以下称“《细则》”）第九条规定，条例所称成交价格，是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。因此，土地出让的契税计税依据为成交价格，即土地、房屋权属转移合同确定的价格。
根据立法原则和规范文件制定管理办法规定，下位法不得违反上位法规定，规范性文件应当符合法律、行政法规、国务院决定与命令和部门规章的规定。《条例》、《细则》属于上位法，是行政法规、部门规章，134号文属于规范性文件是下位法，根据上位法优于下位法的适用规则，134号文不能违反上位法而重定义“成交价”，它只能是针对合同内支出进行规定。因此，134号文的成交价格列举的土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益，应是土地、房屋权属转移合同确定的成交价格组成部分，否则，土地、房屋权属转移合同之外支付的拆迁补偿费等项目不征收契税，如企业因为受到某钉子户的阻碍而支付的赔偿，则不属于合同约定的经济利益，不缴纳契税。134号文规定的“全部经济利益”也应是“合同约定的全部经济利益”。
综上所述，土地出让合同价格包括拆迁补偿费的，应征收契税，合同之外支付的拆迁补偿费，不征税契税。
五、印花税问题分析
《 印花税暂行条例施行细则》第五条规定，产权转移书据，是指单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据。房屋回迁合同，是指房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，与被拆迁户签订的按被拆迁人房屋原面积拆一还一给予同面积房屋回迁安置的合同，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换，即特殊形式的房屋销售合同。可见，房屋回迁合同属于一种交换式的产权转移书据。另外，《 财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（ 财税[2006]162号）第四条规定，对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。因此，房屋回迁合同需要按照产权转移书据缴纳印花税，其计税依据为双方签订的商品房销售合同中所载金额。如果未标明金额的，则应按《 印花税暂行条例施行细则》第十八条规定执行。即按金额比例贴花的应税凭证，未标明金额的，应按照凭证所载数量及国家牌价计算金额；没有国家牌价的，按市场价格计算金额，然后按规定税率计算应纳税额。
实在太累了，成文后未加修改，请多提宝贵意见！
齐洪涛 2017年12月27日 | 
发表于 2017-12-30 00:23:35
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