转让土地使用权的增值税

欧凯财税

转让土地使用权的增值税

欧凯财税

财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知

财税〔2016〕47号

全文有效   成文日期：2016-04-30

字体： 【大】 【中】 【小】

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、国家税务局、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局： 　　经研究，现将营改增试点期间劳务派遣服务等政策补充通知如下： 　　一、劳务派遣服务政策 　　一般纳税人提供劳务派遣服务，可以按照《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）的有关规定，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照一般计税方法计算缴纳增值税；也可以选择差额纳税，以取得的全部价款和价外费用，扣除代用工单位支付给劳务派遣员工的工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金后的余额为销售额，按照简易计税方法依5%的征收率计算缴纳增值税。 　　小规模纳税人提供劳务派遣服务，可以按照《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）的有关规定，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税；也可以选择差额纳税，以取得的全部价款和价外费用，扣除代用工单位支付给劳务派遣员工的工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金后的余额为销售额，按照简易计税方法依5%的征收率计算缴纳增值税。 　　选择差额纳税的纳税人，向用工单位收取用于支付给劳务派遣员工工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金的费用，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。 　　劳务派遣服务，是指劳务派遣公司为了满足用工单位对于各类灵活用工的需求，将员工派遣至用工单位，接受用工单位管理并为其工作的服务。 　　二、收费公路通行费抵扣及征收政策 　　（一）2016年5月1日至7月31日，一般纳税人支付的道路、桥、闸通行费，暂凭取得的通行费发票（不含财政票据，下同）上注明的收费金额按照下列公式计算可抵扣的进项税额： 　　高速公路通行费可抵扣进项税额=高速公路通行费发票上注明的金额÷（1+3%）×3% 　　一级公路、二级公路、桥、闸通行费可抵扣进项税额=一级公路、二级公路、桥、闸通行费发票上注明的金额÷（1+5%）×5% 　　通行费，是指有关单位依法或者依规设立并收取的过路、过桥和过闸费用。 　　（二）一般纳税人收取试点前开工的一级公路、二级公路、桥、闸通行费，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。 　　试点前开工，是指相关施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前。 　　三、其他政策 　　（一）纳税人提供人力资源外包服务，按照经纪代理服务缴纳增值税，其销售额不包括受客户单位委托代为向客户单位员工发放的工资和代理缴纳的社会保险、住房公积金。向委托方收取并代为发放的工资和代理缴纳的社会保险、住房公积金，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。 　　一般纳税人提供人力资源外包服务，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。 　　（二）纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。 　　纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。 　　（三）一般纳税人2016年4月30日前签订的不动产融资租赁合同，或以2016年4月30日前取得的不动产提供的融资租赁服务，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。 　　（四）一般纳税人提供管道运输服务和有形动产融资租赁服务，按照《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税〔2013〕106号）第二条有关规定适用的增值税实际税负超过3%部分即征即退政策，在2016年1月1日至4月30日期间继续执行。 　　四、本通知规定的内容，除另有规定执行时间外，自2016年5月1日起执行。 财政部 国家税务总局 2016年4月30日

http://hd.chinatax.gov.cn/guoshu ... =2842951&flag=1

欧凯财税

财税〔2016〕36号-财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知：

转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。

欧凯财税

转让土地使用权如何缴增值税？

这几天正好有好几个人都问大世，转让土地使用权增值税问题，于是，这里就给大家总结下如下图：

一 般 纳 税 人	转让4月30日前取得的土地使用权	（全部价款和价外费用－土地使用权的原价）÷（1+5%）× 5% 文件依据：财税〔2016〕47号
	转让4月30日后取得的土地使用权	全部价款和价外费用 ÷（1+11%）× 11% 文件依据：《营业税改征增值税试点实施办法》第十五条第二款
小 规 模 纳 税 人	转让4月30日前取得的土地使用权	（全部价款和价外费用－土地使用权的原价）÷（1+5%）× 5% 文件依据：财税〔2016〕47号
	转让4月30日后取得的土地使用权	全部价款和价外费用 ÷（1+3%）× 3% 文件依据：《营业税改征增值税试点实施办法》第十六条

注：①以上一般纳税人无论是差额还是全额计税，都可以开具专标，小规模纳税人都可以到税局代开专票；

②按文件意思，以上的4月30日前应该是包含4月30日当天；

③因为《营业税改征增值税试点实施办法》第十六条规定，除了财政部和国家税务总局另有规定的，增值税征收率一律为3%，所以小规模纳税人土地转让只要不采用差额计税，则按3%征收率。

欧凯财税

土地使用权转让差额征税的开票问题
各地国税	地区口径
江西国税	关于全面推开营改增试点政策问题解答(八） 2017.8.31 十一、纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权选择差额征税后，是否可以全额开具增值税专用发票？ 答：根据《财政部 国家税务总局 关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号）第三条第（二）项规定，纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。 纳税人转让土地使用权按规定选择差额纳税，现行政策未规定差额部分不得开具增值税专用发票，因此可按取得的全部价款和价外费用开具增值税专用发票。 标注：江西国税继之前转让营改增前取得的房屋差额计税不需差额开具发票的意见之后的再次坚持，这个小编是真的支持一下法定原则的判断。
安徽国税	营改增政策与管理问题解答（2017年）2017.12.27 四、其他行业及问题 （一）甲公司营改增前从政府购入一块土地的土地使用权，购入价是1000万元，目前作价1200万元投资于乙公司，现乙公司索取增值税发票，按照《关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号）补充规定：纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。问题在于：如果按照文件规定按差额征收税款，增值税发票开具是按全额1200万元开具发票，还是按差额200万元开具发票，如果按差额征税和差额开票，则乙公司接受投资额是否只能登记200万元。请问：购入土地使用权后作为投资，是按全额还是按差额征税，开票是按全额还是按差额开票？ 答：1.财税〔2016〕47号仅规定纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法并同时适用差额征税政策，未规定纳税人享受差额征税政策的必须差额开票，因此，纳税人按上述规定享受差额征税的，可以全额开具增值税专用发票。 标注：支持这个全额开具专用发票的理解，目前江西国税也有此理解。问题中的只能登记200万元，这显然是不对的，差额开具发票的结果只是税额与销售额的转化而已。
扬州国税	营改增中的差额征税 2016.11.22 四、适用差额征税的纳税人应该如何开具发票呢？ 1、根据《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）第四条规定：“按照现行政策规定适用差额征税办法缴纳增值税，且不得全额开具增值税发票的（财政部、税务总局另有规定的除外），纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，通过新系统中差额征税开票功能，录入含税销售额（或含税评估额）和扣除额，系统自动计算税额和不含税金额，备注栏自动打印“差额征税”字样，发票开具不应与其他应税行为混开。”将全部取得的收入，和扣除额（差额）填入后开具的一张专用发票，税率栏为*，税额为差额扣除后的实缴税金。 …… 纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，差额扣除后不得全额开具增值税专用发票。

欧凯财税

营改增后转让土地使用权税收问题探讨

来源：肃南县地方税务局 作者：张兆旭 人气：12961 发布时间：2017-10-26

摘要：近日，某县房地产开发企业（一般纳税人）转让一块2012年取得的地块，面积16000平方米，双方协议转让价款726万元。该地块取得时支付土地出让金500万元，缴纳耕地占用税10万元、契税15万元。转让方已向对方开具了增值税普通发票，其中销售额691.43万元、增值税...

近日，某县房地产开发企业（一般纳税人）转让一块2012年取得的地块，面积16000平方米，双方协议转让价款726万元。该地块取得时支付土地出让金500万元，缴纳耕地占用税10万元、契税15万元。转让方已向对方开具了增值税普通发票，其中销售额691.43万元、增值税34.57万元（税率5%）。笔者就双方如何纳税、缴纳哪些税、税款如何计算等税收问题进行逐一分析，共同探讨。

问题一：双方应缴纳什么税？

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）、《营业税改征增值税试点实施办法》中销售服务、无形资产、不动产注释，转让土地使用权属于销售无形资产--自然资源使用权范围。转让方应按规定缴纳增值税、城建税及教育费附加、印花税、土地增值税，受让方应按规定缴纳印花税、契税。

问题二：增值税如何计算？

标的地块系营改增前取得，营改增后转让，根据《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号）“三、其他政策（二）纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。”的规定，转让方可以选择适用简易计税方法，计算应缴纳增值税（726-500）/(1+5%)*5%=10.76万元。应缴纳城建税及附加10.76*（5%+3%+2%）=1.08万元。

问题三：土地增值税如何计算？

土地增值税计算的难点在于营改增后土地增值税应税收入确认问题，根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（ 国家税务总局公告2016年第70号）“一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题。营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。”因纳税人选择了增值税简易计税方法，计算的增值税应纳税额为10.76万元，因此，土地增值税应税收入为726-10.76=715.24万元。扣除项目为取得土地价款525万元，其中土地出让金500万元、耕地占用税10万元、契税15万元；相关税金1.08万元（房地产开发企业印花税不得扣除），扣除项目合计526.08万元。增值额715.24-526.08=189.16万元，增值率189.16/526.08=35.96%，应缴纳土地增值税189.16*30%=56.75万元。

问题四：契税如何计算？

因纳税人选择了增值税简易计税方法，开具了增值税普通发票，根据《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）“一、计征契税的成交价格不含增值税。”以及国家税务总局公告2016年第70号“适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。”契税的计税依据有三种争议，第一种是按普通发票开具的不含增值税收入，即726/（1+5%）=691.43万元，应纳税契税20.74万元；第二种是按土地增值税应税收入，即726-10.76=715.24万元，应纳契税21.46万元；第三种是按转让合同含增值税金额，即 726万元，应缴纳契税21.78万元。笔者认为，转让标的为2016年4月30日前取得的土地使用权，且纳税人选择了增值税简易计税方法并开具了增值税普通发票，双方会计分录如下：

转让方,借：银行存款 726万元

贷：主营业务收入715.24万元

贷：应交税费—应交增值税 10.06万元

受让方，借：无形资产  726万元

贷：银行存款  726万元

根据《财政部 国家税务总局关于土地使用权转让契税计税依据的批复》（财税〔2007〕162号）规定，应按照转让的总价款计征契税，即按照第三种计征契税21.78万元。

问题五：印花税如何计算？

两部委下发的《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）没有提到印花税计税依据问题。按照国家税务总局营改增视频会口径，仍按照《印花税暂行条例》规定，依据合同所载金额确定计税依据，合同中所载金额和增值税分开注明的，按不含增值税的合同金额确定计税依据，未分开注明的，以合同所载金额为计税依据。双方转让合同中所载金额和增值税未分开注明，且纳税人选择了增值税简易计税方法并开具了增值税普通发票，笔者认为，应当以合同所载金额726万元为计税依据，合同双方应分别缴纳印花税0.36万元。

http://www.shui5.cn/article/11/115341.html