城市更新 || 拆迁补偿协议（上）
原创 2017-04-11 good512 知错茶社
拆迁补偿协议是城市更新中重要的一环，成功的完成项目签约，城市更新项目就成功了大半。城市更新项目部的同学们对签约环节也是相当重视的，签约率决定着最最重要的奖励是否能收入囊中，未来数年的吃喝嫖赌资全靠它了，所以我们也要了解一下拆迁补偿协议。
政府部门没有制定统一的《城市更新项目拆迁补偿协议书》（以下简称“补偿协议”）标准版本，市场上的补偿协议多种多样，每个版本都号称“我们的协议是最全的，全面考虑权利人的各项权益，真的，跟《吕氏春秋》一样，若能增损一字者予千金，太他妈完备了，三婶您就放心签吧”。
我们废话少说，顺着一份正常的补偿协议的内容条款，从头到尾来分析一下补偿协议，最重要的是需要注意的关键风险点及如何防控风险。
协议名称
市场上有《拆迁协议》、《拆迁补偿协议书》、《拆迁补偿安置协议书》、《搬迁补偿安置协议书》等等，不一而足。这些名称是怎么来的呢，简单来说，我们是以2011年1月21日为分界线（这一天国务院发布实施了《国有土地上房屋征收与补偿条例》），在这部行政法规颁布之前，我们使用的都是“拆迁”两个字，引申出来的就是拆迁补偿协议、拆迁安置补偿协议之类的标题。后来我们要文明了，动不动就拆迁，全国都在强拆，“拆迁”这个词就变得很不文明甚至越来越有邪恶的意思，于是我们就要改，我们不是因为要拆你家房子、毁你家良田、霸你家媳妇而补偿你，我们是文明的征收，三台大轿，“请您借步，搬迁一下下。”于是征收条例使用了搬迁一词，于是《搬迁补偿协议》、《搬迁补偿安置协议书》之类的横空出世。到了2012年《深圳市城市更新实施细则》出台，里面破天荒的、随大流的、指名道姓的、广泛的、专一的、特别的的使用了“搬迁补偿安置协议”这个词，一夜之间，我们由野蛮变成文明了。
其实，搬迁本是无所谓有，无所谓无的，这也正如莞式服务的标准，其实东莞本没有什么服务标准，去的人多了，标准就制定出来了。用拆迁、搬迁，都没所谓的，并不影响合同效力，你开心就好。这两年深圳起草的《深圳市城市更新条例》，里面既不用“拆迁”，也不用“搬迁”，而是用“权益变换”这个词，拆和搬，还是有点不文明，权益变换，这个词就高大上很多，你有房子，按理说想换成现金、桃子李子，或者去越南买个新娘，都是可以的，有权益，想怎么变换都成，这才是市场经济。
鉴于条款
鉴于条款一般是签约时的背景描述，要把基本的背景搞清楚，正文中内容条款才清晰。因此，关于双方的描述，比如开发商如何牛B，搞旧改经常开挂之类，以及拆迁房屋位于银河系中心坐标等等，都要在鉴于条款中明确。因项目、房产位置等其他基本概念描述不准确，不简洁的事很多，因为很多房产标注不明确，甚至不知道房子在哪，街道、村道、门牌号几经变迁，又没有房产证，就很容易出错，曾经有因房产描述不清晰，也没有明确坐标，导致找不到房产所在地的情形。
鉴于条款接下来要写明合同目的及合同依据，就是我们为什么要签合同，依据什么签合同。合同目的简单来说就是：我有什么，我要什么，你有什么，你要什么。譬如一份《权益变换协议》，合同目的就可以这么写：“甲方系大家闺秀……休闲会所里面的小姐，长得还行，有姣好容貌及销魂的服务技能，想要钱500元，乙方系嫖客，有钱，想玩玩，经甲乙双方协商一致，就乙方身体权益变换事宜，特签订本协议，以资双方共同遵守”，这就是标准的合同目的。
合同依据呢，不少合同都会写到。比如双方依据合同法、房地产管理法、婚姻法、公司法等等等等规定签订本合同。
之所以有合同目的和依据，一个是很多国家、地区的法律不尽相同，所以很多版本合同范本传到中国，大家沿袭使用；另一个，关于合同目的，上世纪九十年代之前，签合同是极其严肃的事情，必须是为“社会主义事业添砖加瓦”、“为增强我市经济活力”、“为促进联产承包”、“为补充国营经济”等目的，才能签合同，为了赚钱签合同，那是投机倒把，是极其恶劣的被人鄙视的行为。所以现在补偿协议目的里一般写“为改善片区面貌”、“为使乙方实现利益最大化”等等。
有一些补偿协议对合同依据表述就很不准确，比如“根据城市更新办法等法律法规的规定”，而城市更新办法并非法律，也非法规，它只是地方政府规章。
一言以蔽之，关于鉴于条款，要表述准确。
拆迁标的
拆迁标的属于合同主要条款，如表述不清，将影响整个合同效力，甚至有可能被认定为合同无效或可撤销合同。如果拆迁标的有用房产证的，以该房权证表述为准，登记簿是确定权属的最有力证明；如果无房产证的，以政府相关文件载明的数据表述；没有政府载明数据的，以相关申报文件（如两规、历史遗留登记申报文件）表述；没有申报文件的，以实际门牌号地址或者测绘报告等文件表述；如果相关文件和现实中标明的地址有冲突的，为稳妥起见，可以两个地址都写，后一个地址在括号中明确，好比批地文件写的是“阴曹地府正西黄泉黑路18号”，但是申报历史遗留回执上写的是“冥府彼岸花路孟婆桥旁”，两个地址不对嘛，咋办？那就可以写成“阴曹地府正西黄泉黑路18号（原冥府彼岸花路孟婆桥旁）”，这样，两个地址都在协议中，无论今后使用，还是政府部门核查，人鬼共用，补偿协议都有提及，这就可以万事大吉了、高枕无忧了。
拆迁标的表述清楚如下数据（如没有的，则略过）：位置、宗地号、房产证号、房地产名称、宗地面积、建筑面积、套内面积、使用年限、房产用途；并注明临时建筑、抵押、租赁等情形。
补偿方案
项目补偿方案，是开发商最最头疼的事情，定低了，推不动，定高了，也推不动，定的很适中，……其实也是推不动的，但让大部分人接受的方案，总归是好一些。最难的是，你推出一个方案，是有普适性的，但是具体落实到协议中，你就很被动了，被动的原因是：每个权利人要求的东西都是不一样的。他们要求变换成的权利，千奇百怪，无所不包，有的要求你介绍对象成功并不许到越南购买；有的要求祖孙三代工作要解决，最好是钱多事少离家近的；有的说，我要求只能回迁到27楼，因为这个数字很吉祥，伴随着我一生，我读小学五年级的时候的学号就是27号，隔壁班的校花也是27号（后来被车撞死了），后来我在化肥厂工作的时候抽奖抽中的号码也是27号，奖品是一百斤装的人工有机肥（粪）；有的说我要一个固定的车位，必须要在一楼靠斜坡的地方，不用转弯，因为我女儿学车十五年，始终没学会倒车，需要直冲进去，直杀出来；有的要求我的房子与隔壁邻居老王必须在不同的小区，至少在不同期小区里，我这辈子都不想见到他们，因为每次看到他，就发现我儿子跟他长得越来越像，环境影响真是害死人呢；还有的要求户型里必须包括一个6平方米大小的房子，用来养宠物，你问他的宠物是什么，答道：蚂蚁。
凡此种种，诸如此类，不胜枚举。那你怎么办呢，你针对每一户修改合同么，你针对每一户做不同的承诺么？你按照抽签的形式选房么，一部分人不干，尤其是先签约的，肯定要求先选房，否则我积极签约干嘛？按签约顺序选房吧，后签约的本来就是钉子户，胃口更大，你让他最后选房，门都没有。
当然了，这个难不倒聪明的一休，他们会针对不同情况作出不同的策略。譬如所谓先签约先选房，你怎么知道哪些人先签，哪些人后签呢，合同序号？人家可以预留一些靠前面的序号滴。有些人有特殊癖好的呢，如何满足呢？可以满足的，以补充协议形式满足，无法满足的，以口头形式或者项目负责人承诺形式满足，反正几年以后，项目负责人在哪里谁也不知道。
被拆迁房屋抵押
被拆迁房屋有抵押，我的娘咧，这可不好办呢，如不注销抵押登记，则房地产证无法注销，亦无法办理项目后续土地使用权出让等事项，影响项目进程。咋办？
三种办法：其一，协议约定由业主在一定期限内归还银行欠款、注销抵押登记，如无法完成的，则双方改变补偿方式，由物业置换改为货币补偿；其二，由开发商支付相当于银行欠款的货币补偿（用于业主归还前款并注销抵押登记），置换物业相应减少面积；其三，置换物业面积不变，开发商垫付银行欠款，逐月从开发商应付租金、装修款项上扣减，不足部分，由业主在开发商交付物业前支付给开发商。
但是现在一般的做法是：开发商与一家银行谈妥，把权利人存在的抵押借款关系，转到这家银行，然后，无论是还款，还是注销前，证件始终在银行抵押着。
现在的旧改项目，业主们普遍把开发商当成银行，而且是政策性银行，你只要进驻项目，这些业主们就会穿着拖鞋，戴着大金链（好几斤重的金链，白天带脖子上，晚上摘下来锁狗），叼着烟，找上门来，管你要低息借款，承诺以后优先跟你签约，你要是不借，他就会到处瞎说大实话：开发商没实力，开发商没实力，开发商没实力。
继承、赠与情形
如果没有房产证，怎么来都行，把经济关系理清即可。有房产证的：1、在签约阶段发生了继承、赠与情形的，需办理继承、遗赠相关公证手续，并到不动产权登记部门办理转移登记手续，房屋所有权证等无法办理的，也需办理备注以及免税证明，赠与的办不了，登记部门不认可；2、在房产回迁阶段发生继承、赠与情形的，在办理房产登记时一并办理继承、遗赠等相关公证和免税手续，赠与的可在回迁后再行赠与，该赠与除赠与直系亲属外，视同销售。
另外，关于税费，我们必须旗帜鲜明的告知权利人：目前深圳涉及继承以及直系亲属之间的赠与房产的，是免税的（赠与多了个契税）；而流传甚广的关于继承到的房屋以及受赠房产再次转移要全额征收20%个人所得税的说法是谣谣谣言言言（重要的呻吟哼三遍）。在深圳，不管你前次是怎么获得房产的，再次转移的税费与普通购买所获得的房产转移的税费是一样的，没有任何不同，个税可选择核实或核定征收方式。且现在仍然执行满五年唯一住房免个税的规定。
拆迁、回迁处理
有的版本中有关于履约先后顺序的约定，有的版本约定的是具体的事务，如关于补偿方案的、关于过渡期租金补偿的、关于拆迁房屋的交付的，关于选房的原则、关于回迁房屋面积补差的、回迁房的建设及交付、回迁房的办证等等，分别进行约定。不同的版本不尽相同，不管怎么样，这些主要条款还是要约定清楚的。
（1）关于过渡期租金，一般约定一个平均水平的租金，每季度支付一次。每过两三年上浮一次。
（2）拆迁物业的交付。一般写清楚交付时间或甲方通知时间，业主结清水电物业煤气税费，把房子搬空移交给开发商。这里面有一个问题，那就是承租人，一般住宅还好，如果涉及商铺的话，一般很难终止租赁合同且不需要支付补偿费用，因此需要约定由权利人负责清租、清空物业。
（3）关于回迁房屋交付时间。一般不作具体时间的保证，但有个技巧，如保证在项目取得开工许可证之日起36个月返还回迁房。这个咋一看，有具体时间节点，一般的业主不较真。但仔细一看，关于这个项目什么时候取得开工许可证，那就不知道了，十年八年，五十年一百年，也是可以的。
（4）关于房屋交付方式及标准。市场上一般采取回迁房独立成栋、独立一期、独立花园的原则，毛坯和装修的都有，一般采取先签约先选房原则。
（5）回迁房面积补差。通常按照市面上的商品房预售的补充协议的约定，比如误差在1%--3%的，按照什么价格增减，多退少补，比如误差在3%以上的， 那就另选房吧……
（6）回迁房办证。这是个问题，很大很大的问题，其实不在于税费，也不在于权利人，问题是大家都很纠结，有的开发商约定按照协议返还的物业面积的，税费由开发商承担，超过部分则由权利人承担，譬如，权利人的拆迁物业是100平方米，协议按照1:1.2返还面积，则是120平方米，如果返还的物业面积恰好是120平方米，则税费由开发商承担，如果现实中没有120平的物业可选择，那权利人选择122平方米的，那么多出的2平方米的税费由权利人自行承担。
税费到底是多少？到底有多少种税费？权利人去办证的时候到底要交什么税费？大概多少钱？这个问题纠结了很多人，也纠结了很多开发商。问题的关键在于，我们没有统一的税费规定，关于城市更新，现在只是套用征收当中的相关税费的规定，很多关于税收优惠的政策，零散不成体系，大家又不知道能不能套用。这个值得写一篇文章来说明了。在这里，我觉得没必要纠缠，其实税费没多少。权利人是一定要求开发商包税的----除非你的协议里不提。
双方权利义务
最大的问题是约定的权利义务不具操作性，导致协议不能完全履行。“权利义务”条款，与“双方责任”条款，都是很多协议的通用条款，即约定双方之间的主要权利义务，但大部分协议都是流于形式，难有约束力，原因是，双方之间的主要权利义务已存在于协议其他条款之中，这里只是一个概括和提示。如需要该条款起到作用，需着重、详细列明一方的主要义务，并在违约条款中设置罚则，以防范相关风险。
有的协议版本还有“承诺与保证”条款，主要是对协议相对方的资格、履约能力、征信、授权体系以及对某特定重大事项的担忧，从而提出该条款，如无上述问题，建议删除该条款；如相对方在资格、征信、履约能力，特别是签约人是否得到业主授权、是否真正拥有房产权利等瑕疵的，建议经办部门核查清楚，并充分评估相应风险，把风险降到最低。
保密条款
保密协议并不能保密，保密协议其实就是公开协议，你在项目范围内扔三个套套，保管第二天项目中大部分人都知道了，而且还奔走相告。你以为你和当事人签保密协议就保住了秘密？你不知道隔三个巷道的那个秃头业主是这一户的表叔？你不知道这个头上长个疤的老张与村里另外一户的媳妇有染？
一般来说，保密条款不具有可操作性，导致相关机密或商业秘密被公开或其他人知晓。而且保密条款的泄密是需要证据的，这是关键点，也是难点。
譬如你和这个权利人签一个拆迁补偿协议，里面的内容，到第二天就全村人知道了，那你不能说是权利人泄密的，当然了，如涉及保密内容等级较高的，还是有法子的，那就是：只签署一份协议，开发商保留，权利人不持有协议，但是开发商在协议签订后即履行协议，该给钱给钱，该送西瓜送西瓜，该去东莞（还是别去了）……
违约条款
违约条款至关重要，一般来说，权利人极易违约，因此需要很好的设计违约条款。违约条款不对等、违约成本较低、违约条款无法锁定关键点、违约金法则过高不被法院支持，这些问题如何解决？
（1）违约条款须有对等设置，如权利人违约按照某金额每天百分之五支付违约金，开发商违约则每天十万分之零点五，这就是不对等；（2）违约成本较低，如某合作协议，设置按照保证金10%支付违约金，保证金500万，两三年过去后，地价、房价大幅上涨，违约金不过几十万，对方违约重新选择合作伙伴，成本很低，因此要根据实际情况不让对方违约，或违约的话支付的违约金难以承受；（3）违约条款锁定关键点，如是项目合作，则牢牢锁住项目，如是拆迁补偿，则牢牢锁住拆迁标的，其他的违约，双方尚可协商，但是关键点锁定问题，不可协商，它关系到开发商是否能实现合同目的关键；（4）违约金也不可过高，你不能买一黄瓜，设置一亿元违约金，穷疯了吧你，一般来说，中国法院支持“损失”学说，即约定过高违约金的时候，你需要证明你的损失，否则法院会减少违约金，过高的标准，按照总体标的价值论，违约金设定不宜超过总价的30%。譬如一份正儿八经的嫖娼协议，停停停，有人说了，你怎么老是说嫖娼呢，能不能不举嫖娼的例子？
好吧，不说嫖娼的事了，我们来说说高大上的。好比姑娘甲给乙男提供高端非繁衍目的物理线状主客体交叉融合服务，双方签署正式协议，高端服费务500元，如有违约支付十倍违约金，服务完后，乙明目张胆的违约，不履行合同，而按照合同约定，乙需要支付5000元给甲，乙是个很鸡贼的律师，这时候提起诉讼，法院就不支持甲，法官会问甲：你损失了啥？甲想了半天，说买套套也要钱啊。法官继续问，那不就一两块钱嘛。甲争辩：怎么可能，这个是冈本螺纹超薄系列，十好几块呢。法官判决：违约金十好几元。甲很愤然，于是营业店门口挂牌：律师与狗，恕不接待。
争议解决方式
争议条款就是如果双方谈不拢，怎么办，是让舅舅来，还是让表叔来说和？很多争议/争端解决条款的约定可有可无，甚至有的协议的争议条款约定是无效的。
好多百年前，争端的解决，是有乡绅，望族族长，长老们出来决断，譬如你把村里的某寡妇强奸了，一帮长老们出来，义愤填膺做出决断：把寡妇浸猪笼。实际上现在不少穆斯林国家还是这样，如果跟妇女通奸，大家可以用石头把妇女砸死。西方争端的解决，上至国王，中到领主（如公侯伯爵，他们有领地），都是有领地的人说了算，这就叫封建。中国秦统一后都是皇帝一家，采取的是郡县制，压根也没有封建制度，说我们是以前是封建社会，简直是污蔑、造谣……这个说来话就长了，就此打住。
现在来说，争端的解决方式，有诉讼、仲裁、调解、斡旋等等，比较正式且有强力保证的，一般分为诉讼和仲裁，诉讼的，需约定与协议履行地、原/被告所在地法院管辖，一般约定“有权管辖的法院”的，都属于“无必要”条款，因为约定与否，如涉及不动产的纠纷，属于专属管辖，由不动产所在地法院管辖；关于仲裁，双方可约定国内任意的仲裁机构，但需要具体，如果约定为“深圳的仲裁机构”来仲裁，或约定由“深圳仲裁委员会或华南国际经济贸易仲裁委员会（深圳国际仲裁院）仲裁”，这都属于约定不明，仲裁条款无效，如无法协商一致，双方均可向法院起诉。另建议不要选择外地仲裁机构，山高路远，走路都的好几个月才到，费那个鞋干嘛。
示范条款：凡因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，均应提交华南国际经济贸易仲裁委员会仲裁；或：因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，均提请深圳仲裁委员会按照该会仲裁规则进行仲裁。仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。
其他约定
其他条款一般是对协议的相关说明及补充，比如特别说明、协议生效条件、附件、协议份数及效力、补充说明等等，因以上条款导致较多的风险是合同无法履行、附件及协议内容不符等等。
涉及的风险较多的是生效条款，合同一经签署即成立，但是否生效需要约定（如无约定，则签署之时视为生效之时），如：协议生效条款约定“支付定金后合同生效”，而协议之前的条款是“本协议生效后5天内支付定金”，那什么时候支付定金呢？甲方说要生效之后5天内支付，一方说你先支付，支付之后就生效，好吧，重签把算了。另合同份数一般需考虑合同管理制度及公司实际。一般的公司经办部门及财务部门均需一份原件，则约定“协议一式四份，双方各持两份”，如果需要备案、报备有关部门，则需要预留；附件或附图需与协议内容一致。说一个关于附图的例子吧。
1860年，大清与沙皇俄国签订《北京条约》，在谈判的时候，是沙俄一方谈判代表提供的附图，附图与条约文字的约定有出入：如果依照文字的约定，那么黑瞎子岛似乎属于大清帝国，但是如果依照附图的划界，那么黑瞎子岛则是清清楚楚地划到了沙俄的一边。这个问题，争议一直存在，一直都没解决。直到2004年，中俄双方经过谈判，签署了《中华人民共和国和俄罗斯联邦关于中俄国界东段的补充协定》，依据这个协定，黑瞎子岛的东边一半，归属俄国；黑瞎子岛的西边一半，归属中国。
同学们哪，长点心眼吧，因为这个附图，损失我半个黑瞎子岛啊。
签名
签名应该怎么签，这个人不会写字怎么办？这个人签了字不按手印怎么办？这个权利人没有手指哦，他要脱袜子按脚印，哇……好臭；你看你看，这个权利人用第六指来按手印，给不给啊？
（1）正确的签字姿势：甲乙双方（或多方）在特定地方签字。理论上，属公司的，由公司盖公司章或法定代表人签字（二选一）均有效；属个人的，签字或捺印（二选一）均有效。
（2）为稳妥起见，一般要求：属公司的，公司盖公章另有法定代表人或授权代表签字；属个人则需同时签字、捺印；一方多人的，需同时签字、盖章，否则合同效力难以确定。
（3）分公司没有法人地位，如未获授权或委托签字盖章的，不具有法人效力，其签署的协议未经追认有可能导致无效。
（4）部分公司（如股份合作公司）签署涉及大型集体资产合作或处分的协议，需经过股东大会决议才生效；上市公司或需根据公司章程及证监会规定，召开董事会或股东会表决通过才生效（还需公示无异议）；国有企业需上级主管部门（如国资委）批复后才生效。
（5）另外，协议里往往有一句“本协议经双方签字、盖章后生效”，那么，双方签字即可，或盖章即可；如果中间没有顿号，即“本协议经双方签字盖章后生效”则需要签字加盖章。
签约时间及地点
协议签订的时间，往往被双方忽略，其实重要至极，这关系到合同生效时间，以及履约具体时间。因此签订协议时一定要把时间一并签署。这里面说下协议倒签、协议提前签以及时间有先有后这几种情形。
协议倒签，就是我们双方现在签协议，但因为需要符合有关部门相关要求（好比限购政策出台），需要把日期签到n年前，即假定我们n年前就签了这份合同的意思，这里面有个风险，那就是涉及付款凭证、税费难以解释情形，譬如2017年签的协议，签约时间倒签为2007年，但是协议约定生效后甲方支付给乙方1000万元，但这钱怎么支付呢，你不能穿越到十年前支付并获得支付凭证，做好财务簿册啊，因此倒签合同一定要与财务部门充分沟通。
协议提前签，就是现在是2017年我们双方签一份协议，写的日期是2027年，但这涉及到很多尚未实现的事由，以及政策的变动，因此，提前签协议建议以其他协议代替，未到期即签署的协议则予以保留（相对方不持有原件）。
如双方或多方签署协议时间不一致，比如甲方书法厉害，一挥而就，写的是2017.04.14，乙方签的时候写的是2017.05.12。那么，到底是以甲方签的时间为准，还是以乙方签的时间为准呢？实务中一般以最后时间为准，如协议已履行，或者对协议生效另有约定的，以实际履行或双方约定为准。
合同签订地，拆迁补偿协议涉及物权，一般不用管签约地点。
一份标准的拆迁补偿安置协议书就这样讲完了，其中的风险及防控的关键点也基本描述清楚了，本来就到此为止，然后附上一篇标准合同范本，收工了事。但我看了一遍后，惊出一身冷汗，太悲催了：我发现上面对拆迁补偿协议内容、条款的描述和讲解是完全错误的，连一句正确的都没有，甚至每一个字都不正确，大错特错，错到惨绝人寰，错到离题万里。
| 
发表于 2018-4-15 18:57:32
收藏
支持
反对
楼主