【上交所公司债税讯】17新宇建投债01：土地开发整理业务涉及到的流转税执行免税政...

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【上交所公司债税讯】17新宇建投债01：土地开发整理业务涉及到的流转税执行免税政策（附土地一级开发各地计税口径）

毕节市七星关区新宇建设投资有限公司于2017年9月5日发布公司债信用评级报告及募集说明书（公司债简称“17新宇建投债01”），详细披露土地开发整理业务运营情况，并称获主管税务机关的批复，其土地整理业务（“七星关区政府会按照每亩补偿 15 万元的标准由区财政一次性给予土地补偿资金”）涉及到的流转税执行免税政策事宜。

此外，公司作为七星关区重要的基础设施建设主体，2013-2014年获取七星关区人民政府划拨土地35宗（价值共计98.22亿元），均已增加“存货”的同时计入“其他资本公积”项目；且截至 2016 年末，改划拨的35宗土地还未缴纳土地出让金，区人民政府已承诺若需要缴纳由政府负担。另外，2014年公司另有3宗土地已由政府足额缴纳土地出让金及部分相关税费共计3.72 亿元，相应的公司增加资本公积3.72亿元。

1.《2017年毕节市七星关区新宇建设投资有限公司公司债券（第一期）信用评级报告》【2017.9.5】详细披露如下：

公司根据毕节市七星关区土地规划的要求，负责七星关区土地整理业务。根据公司每年与七星关区政府签订《土地开发承包协议》约定，由公司负责土地整理业务，使乡镇土地达到三通一平，市区内土地达到六通一平的状态。每年年末，七星关区政府会按照每亩补偿 15 万元的标准由区财政一次性给予土地补偿资金，公司将当年发生的土地整理成本全部确认为土地整理成本。根据《毕节市七星关区地方税务局关于毕节市七星关区新宇建设投资有限公司有关税收政策问题的复函》，公司土地业务涉及到的流转税执行免税政策。公司将获得的土地补偿收入全额确认为土地整理收入。2014-2016 年，公司土地整理面积分别 1,392.11 亩、2,168.78 亩及 2,266.76 亩，实现土地整理业务收入 2.09 亿元、3.25 亿元及 3.40 亿元，已全部回款；毛利率分别为 60.00%、60.00%及 58.62%。截至 2016 年末，公司依然负责七星关区内的土地整理工作，且尚有在开发成本科目中核算的 4.62 亿元土地整理成本尚待结转，土地整理业务收入较有保障。

资料来源：http://www.sse.com.cn/disclosure/bond/announcement/corporate/c/3019470618640730.pdf

公司在资产注入和财政补贴方面获得当地政府的支持 ：作为七星关区重要的基础设施建设主体，公司获得当地政府给予的大力支持。2013 年，根据毕节市七星关区人民政府[2012]289 号文件，七星关区政府将价值 16.42 亿元的 10 宗共计68.01 万平方米商用兼住宅用地划入公司，公司在增加存货余额 16.42 亿元的同时也增加其他资本公积 16.42 亿元。2014 年，根据毕节市七星关区人民政府[2014]18 号文件，七星关区政府将价值 81.80 亿元的 25 宗共计 344.56 万平方米商用兼住宅用地土地划入公司，公司在增加存货余额 81.80 亿元的同时也增加其他资本公积 81.80 亿元。截至 2016 年末，公司上述 35 宗土地还未缴纳土地出让金，区人民政府已承诺若需要缴纳由政府负担。另外，2014 年公司另有 3宗土地已由政府足额缴纳土地出让金及部分相关税费共计 3.72 亿元，相应的公司增加资本公积 3.72 亿元。

2014 年，公司获得了 0.46 亿元的政府补助。政府大规模的向公司注入土地资产及给予一定的政府补助有助于增强公司的资本实力、增加公司的利润水平。

2、《2017年毕节市七星关区新宇建设投资有限公司公司债券（第一期）募集说明书》【2017.9.5】详细披露如下：

（一）发行人主营业务模式

发行人目前主要从事土地开发整理、城市基础设施建设投资等业务。其中土地开发整理业务是公司目前重要的业务之一。为支持公司的发展，毕节市七星关区人民政府赋予发行人土地一级开发的职能。发行人与区人民政府签订土地开发承包协议，作为项目主体负责相关土地的开发整理工程。经整理的土地达到“乡镇土地达到三通一平，市区内土地达到六通一平”的土地整理要求后，毕节市七星关区人民政府根据每亩补偿 15 万元的标准给予发行人土地开发整理补偿款。随着近年来毕节市七星关区城市化进程的加快，公司该项业务收入也迈向了一个新台阶。

2014-2016 年，公司整理的土地面积分别为 1392.11 亩、2168.78亩和 2266.76 亩。根据毕节市七星关区人民政府出具的文件《毕节市七星关区人民政府关于给予毕节市七星关区新宇建设投资有限公司土地开发整理补偿的通知》（七星府通〔2014〕38 号、七星府通〔2015〕23 号、七星府通〔2016〕29 号），2014-2016 年该项业务分别实现收入 20,881.60 万元、32,531.63 万元和 34,001.34 万元，收入规模有所上升，占主营业务收入比重分别为 27.23%、35.56%和 34.06%，……

资料来源：http://www.sse.com.cn/disclosure/bond/announcement/corporate/c/3019470153810680.pdf

……1、土地开发整理行业

（1）我国土地开发整理行业现状和发展前景

土地开发整理，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件，再进行有偿出让或转让的过程。按照城市总体发展规划确定的目标，城市土地开发有利于最大限度地发掘城市土地资源的潜力，实现资源利用和综合效益最优化，谋求资本的流动和增值，推动城市的可持续发展。由于我国实行土地国家（或集体）所有、土地用途管制、建设用地统一管理等制度，政府可以通过调节土地供应量、安排不同的土地用途来调节市场需求，有效引导投资的方向和水平，实现调控经济运行的目标……

附：

纳税人从事一级土地开发取得的收入，按什么税目缴纳增值税？
各地国税	地区口径
北京国税、安徽国税	【北京国税】营改增热点问题（2016年6月第三期）2016.6.22 【安徽国税】建筑业营改增热点难点问题(一)2017.1.3 纳税人从事一级土地开发取得的收入，按什么税目缴纳增值税？ 答：纳税人从事一级土地开发取得的收入，按照提供建筑服务缴纳增值税。 标注：财税〔2016〕36号文件中对于建筑服务的内容介绍中有“其他建筑服务，是指上列工程作业之外的各种工程作业服务，如钻井（打井）、拆除建筑物或者构筑物、平整土地、园林绿化、疏浚（不包括航道疏浚）、建筑物平移、搭脚手架、爆破、矿山穿孔、表面附着物（包括岩层、土层、沙层等）剥离和清理等工程作业。”所以定义为建筑服务本身是恰当的。
河北国税	河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答之七2016.10.11 关于与政府共同合作进行土地改造、拆迁（一级土地开发）缴纳增值税问题 纳税人（以下称投资方）与地方政府合作，投资政府土地改造项目（包括企业搬迁、危房拆除、土地平整等土地整理工作）。符合《关于纳税人投资政府土地改造项目有关营业税问题的公告》（国家税务总局2013年第15号公告）所规定的“投资行为”的，取得的投资收益不属于增值税征税范围，不征收增值税。投资方收取固定或保底收益的，按照贷款服务税目征收增值税。   如纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入属于“建筑服务”税目；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“经纪代理”税目。 标注：与政府合作的项目形式现在是越来越多了，有“BT”、“BOT”、“PPP”等方式。这儿的问题是分二种情形：一是出钱，有收益了，来分配利润，这就是投资行为，分红所得，进而需要分：(1) 收益不固定的，那就是不征收增值税；(2) 收益固定或保底收益的，按照贷款服务征收增值税。二是提供服务等，参与建设的方式，属于提供建筑服务的，那上面解释得清晰了。注意这儿可能并不是自己全做了，而是又找了第三方进行的建筑服务，有点像转包的意思。这一点在增值税下没有特别强调，2009年版本的《营业税暂行条例》强调的转包不得差额化的理解，在增值税下的抵扣认不认可？没有讲清晰，那先不管别的部门对工程管理转包如何处理，增值税凭抵扣票据抵扣，当下还是没有限制性的措施要求的。还有一个是代委托方支付的一些拆迁等费用，则是相当于经纪代理服务，就自己的手续费等收入来计算缴纳增值税。 这儿要注意，国家税务总局公告2013年第15号文件在营改增之后是不是还可以继续引用作为增值税的处理依据，小编认为要谨慎。营改增本身并不仅仅是换了一个计算税款的方式，对于一些计税与免税的重新界定、规则等都发生了相应的变化，而对于没有规定的事项，只能说可以借鉴一些营业税的思考方式，而不宜作为判断依据引用。
安徽国税	建筑业营改增热点难点问题(一)   2017.1.3 9.一级土地开发如何缴纳增值税？ 答：纳税人在一级土地开发工程中，提供拆迁、土地平整、三通一平或七通一平服务取得的收入按建筑服务缴税；对其向政府提供支付拆借款资金取得的利息收入，按贷款服务缴税。

http://www.dlsstax.com/index.php?m=Index&c=Content&a=index&cid=82&aid=9071