旧房转让如何计算缴纳土地增值税

欧凯财税

旧房转让如何计算缴纳土地增值税

纪宏奎 中汇武汉税务师事务所十堰所 8月19日

土地增值税有关政策规定，除了对个人转让住宅类的旧房暂免征收土地增值税外，对单位或个人转让非住宅类旧房及建筑物，应按规定征收土地增值税。但在实际执行中，由于旧房扣除项目金额难以确定，有的地方一律实行核定征收，不仅随意性较大，而且会造成税负不公。本文整理了转让旧房及建筑物的土地增值政策。

一、新建房与旧房的界定。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）规定：新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。以湖北省为例，根据《湖北省财政厅、省地方税务局转发关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（鄂财税发〔1995〕544号）规定：凡是建成未交付使用的房产均属新建房；凡是已经交付使用，不论时间长短或磨损程度大小，均属旧房。

二、旧房转让收入的确认。纳税人转让房地产所取得的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。但对纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收。1.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。2.隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估，税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。营改增前，房地产企业转让房地产取得的收入为价内收入。“营改增”后转让房地产取得的收入为不含增值税收入。因此，在计算转让房地产取得的收入时，需要将含税收入换算成不含税收入。

三、旧房转让扣除项目金额的认定。转让旧房土地增值税的扣除项目应区分以下三种情形：

◆ ◆ ◆  ◆ ◆

第一种情形：能提供旧房及建筑物评估价格的情况。旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋和建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金，作为扣除项目金额计征土地增值税；对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额；购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，在计征土地增值税时，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除；纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除，但对纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除；与转让房地产有关的税金包括在转让房地产时缴纳的城市维护建设税、教育费附加允许扣除；非房地产企业土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。因此，能提供旧房及建筑物评估价格的情况下，土地增值税扣除项目的计算公式=重置成本价×成新度折扣率+取得土地使用权时所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金+转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估支付的评估费用。

◆ ◆ ◆  ◆ ◆

第二种情形：不能取得评估价格，但能提供购房发票的情况。纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，按以下原则扣除：购房发票所载金额（实际上包含了《土地增值税暂行条例》中第六条的“取得土地使用权所支付的金额”以及“旧房及建筑物的评估价格”两部分，按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。计算扣除项目时的“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计1年；超过1年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为1年。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不得作为加计5％的基数。与转让房地产有关的税金（包括在转让房地产时缴纳的城市维护建设税、教育费附加、印花税）允许扣除。因此，不能取得评估价格，但能提供购房发票的旧房转让，土地增值税扣除项目的计算公式=发票所载金额×[1+（转让年度-购买年度）×5%]）+与房地产转让有关税金(包括转让旧房时缴纳的城市维护建设税、印花税、契税以及教育费附加)+与房地产转让有关费用。

需要注意：营改增后，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，其扣除项目的金额按照下列方法计算：提供营改增前营业税发票的，按发票所载金额（不扣减营业税）并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算；提供营改增后增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算；提供营改增后增值税专用发票的，按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和，并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

◆ ◆ ◆  ◆ ◆

第三种情形：既没有评估价格，又不能提供购房发票的情况。转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的情况，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》第35条的规定，实行核定征收。土地增值税税基由营业税的价内税变为增值税的价外税。在计算转让房地产取得的收入时，需要将含税收入换算成不含税收入。