山东省资产评估协会关于对2019年度资产评估行业检查问题处理的通报

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山东省资产评估协会关于对2019年度资产评估行业检查问题处理的通报

鲁评协〔2019〕78号

各资产评估机构：

根据《中华人民共和国资产评估法》《资产评估行业财政监督管理办法》《2019年资产评估行业执业质量自律检查工作方案》(中评协〔2019〕8号)《资产评估执业质量自律检查办法》及《关于开展2019年度资产评估行业检查工作的通知》(鲁评协〔2019〕37号)的具体要求，协会组织开展了2019年度资产评估行业实地检查，现就本次检查中发现的问题、对有关机构的处理通报如下：

为了强化行业自律，树立行业权威，维护行业整体利益，规范资产评估师和资产评估机构的执业行为，提高资产评估执业质量，本着“帮助、教育、督促、提高为主要目的，以必要的惩戒为补充”的行业自律原则，根据行业自律惩戒有关要求，经研究给予检查发现问题较多的济南天和信资产评估事务所、淄博众诚资产评估事务所、济宁中兴资产评估事务所和山东林海房地产资产价格评估有限公司等4家资产评估机构“行业内通报批评”的行业惩戒，给予存在问题的聊城1家评估机构“训诫”的行业惩戒。责令以上5家资产评估机构在3个月内整改，整改期满向协会提交整改报告，协会将组织人员进行复查。惩戒结果将录入行业诚信档案。予以通报批评的资产评估机构存在的问题如下：

一、济南天和信资产评估事务所

资产评估报告检查发现的共性问题：

1.评估报告内容缺失与规范性方面

评估报告声明不规范、价值类型定义不准确、评估假设缺乏对应性、资产评估委托合同内容不完整等。

2.评估工作底稿缺失与规范性方面

缺少独立性分析、资产评估申报表、三级复核未签字等。

资产评估报告具体检查意见：

报告1：济南市XXX股份有限公司拟处置部分债权资产评估报告

(一)被检查资产评估报告基本情况

2018年8月13日出具济天和信评报字(2018)第003评估报告，评估类型：其他，签字资产评估师：吕海英、刘会丽，评估基准日：2018年7月31日，评估项目：济南市XXX股份有限公司拟处置部分债权资产评估报告，评估价值:1833.20万元。

(二)评估报告存在的问题

1.声明内容不规范，没有按新评估准则要求更新，不符合《资产评估执业准则——资产评估报告》第十二条的相关规定“资产评估报告的声明通常包括以下内容：(一)本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。(二)委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。(三)资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。(四)资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。(五)资产评估报告使用人应当关注评估结论成立的假设前提、资产评估报告特别事项说明和使用限制。(六)资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。(七)其他需要声明的内容。”

2.行为依据未列示相关决议，法律依据缺少《中华人民共和国公司法》，《企业会计准则》缺少相应的文件号，不符合《资产评估执业准则——资产评估报告》的相关规定。

3.资产评估报告的使用限制说明未按照准则更新，不符合《资产评估执业准则——资产评估报告》第二十六条的相关规定“资产评估报告的使用限制说明应当载明：(一)使用范围；(二)委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任；(三)除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人；(四)资产评估报告使用人应当正确理解评估结论。估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。”

4.缺少委托方及资产占有方承诺函。

(三)评估说明存在的问题

1.企业关于进行资产评估有关事项的说明缺少盖章。

2.评估说明第9页，对评估对象中评估目的的描述与评估报告不一致。

(四)底稿存在的问题

1.业务基本事项记录缺项，缺少资产评估报告使用范围、资产评估报告提交期限及方式、评估服务费及支付方式等，不符合《资产评估执业准则——资产评估程序》第八条“资产评估机构受理资产评估业务前，应当明确下列资产评估业务基本事项：(一)委托人、产权持有人和委托人以外的其他资产评估报告使用人；(二)评估目的；(三)评估对象和评估范围；(四)价值类型；(五)评估基准日；(六)资产评估项目所涉及的需要批准的经济行为的审批情况；(七)资产评估报告使用范围；(八)资产评估报告提交期限及方式；(九)评估服务费及支付方式；(十)委托人、其他相关当事人与资产评估机构及其资产评估专业人员工作配合和协助等需要明确的重要事项。”

2.针对专业胜任能力、独立性进行分析评价不完整，缺少专家工作的独立性可能受到影响等，不符合《资产评估执业准则——资产评估程序》第九条“资产评估机构应当对专业能力、独立性和业务风险进行综合分析和评价。受理资产评估业务应当满足专业能力、独立性和业务风险控制要求，否则不得受理。”

3.业务约定书中评估目的与评估报告不一致；缺少委托人的住所、合同当事人签字或者盖章的时间，不符合《资产评估执业准则——资产评估委托合同》第六条“资产评估委托合同通常包括下列内容：(一)资产评估机构和委托人的名称、住所、联系人及联系方式；(二)评估目的；(三)评估对象和评估范围；(四)评估基准日；(五)评估报告使用范围；(六)评估报告提交期限和方式；(七)评估服务费总额或者支付标准、支付时间及支付方式；(八)资产评估机构和委托人的其他权利和义务；(九)违约责任和争议解决；(十)合同当事人签字或者盖章的时间；(十一)合同当事人签字或者盖章的地点。

4.资产申报表盖章不完整。

5.专家打分后的综合受偿率最终取值未说明采用的汇总方法，不符合《资产评估准则—工作底稿》第十一条的相关规定。

6.三级复核缺少签字。

7.工作底稿目录和索引不完整，不符合《资产评估执业准则——资产评估档案》第十四条“资产评估专业人员应当根据资产评估业务特点和工作底稿类别，编制工作底稿目录，建立必要的索引号，以反映工作底稿间的勾稽关系。”

报告2：德州市XXX资产处置项目资产评估报告

(一)被检查资产评估报告基本情况

2018年1月13日出具济天和信评报字(2018)第001号评估报告，评估类型：单项资产，签字注册资产评估师：吕海英、刘会丽，评估基准日：2017年12月31日，评估项目：德州市XXX资产处置项目资产评估报告，评估价值:2.04万元。

(二)评估报告中存在的问题

1.声明内容不规范，没有按新评估准则要求更新，不符合《资产评估执业准则——资产评估报告》第十二条的相关规定“资产评估报告的声明通常包括以下内容：(一)本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。(二)委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。(三)资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。(四)资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。(五)资产评估报告使用人应当关注评估结论成立的假设前提、资产评估报告特别事项说明和使用限制。(六)资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。(七)其他需要声明的内容。”

2.价值类型清算价值的定义不标准，不符合《资产评估价值类型指导意见》第八条“清算价值是指评估对象处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价值估计数额。”

3.评估方法采用清算价格法错误，不符合《资产评估执业准则——资产评估报告》的相关规定。

4.正文中其他报告使用人内容不完整，缺少法律、行政法规规定的资产评估报告使用人。不符合《资产评估执业准则——资产评估报告》第十五条“资产评估报告使用人包括委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人。”

5.法律依据缺少《中华人民共和国资产评估法》，不符合《资产评估执业准则——资产评估报告》的相关规定。

6.资产评估报告的使用限制说明未按照准则更新，不符合《资产评估执业准则——资产评估报告》第二十六条的相关规定“资产评估报告的使用限制说明应当载明：(一)使用范围；(二)委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任；(三)除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人；(四)资产评估报告使用人应当正确理解评估结论。估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。”

7.委托方及资产占有方承诺函未盖章。

(三)底稿存在的问题

1.现场勘查记录不完整，不符合《资产评估准则—工作底稿》第十一条的相关规定。

2.缺少针对专业胜任能力、独立性进行分析评价，不符合《资产评估执业准则——资产评估程序》第九条“资产评估机构应当对专业能力、独立性和业务风险进行综合分析和评价。受理资产评估业务应当满足专业能力、独立性和业务风险控制要求，否则不得受理。”

3.业务约定书评估目的与评估报告不一致；缺少委托人的住所、合同当事人签字或者盖章的时间，不符合《资产评估执业准则——资产评估委托合同》第六条“资产评估委托合同通常包括下列内容：(一)资产评估机构和委托人的名称、住所、联系人及联系方式；(二)评估目的；(三)评估对象和评估范围；(四)评估基准日；(五)评估报告使用范围；(六)评估报告提交期限和方式；(七)评估服务费总额或者支付标准、支付时间及支付方式；(八)资产评估机构和委托人的其他权利和义务；(九)违约责任和争议解决；(十)合同当事人签字或者盖章的时间；(十一)合同当事人签字或者盖章的地点。

4.资产申报表盖章不完整。

5.缺少现场勘查记录；评估计算过程不完整；不符合《资产评估准则—工作底稿》第十一条的相关规定：操作类工作底稿的内容因评估目的、评估对象和评估方法等不同而有所差异，通常包括以下内容：①现场调查记录与相关资料，包括：委托方提供的资产评估申报资料，现场勘查记录，函证记录，主要或者重要资产的权属证明材料，与评估业务相关的财务、审计等资料，其他相关资料；②收集的评估资料，包括：市场调查及数据分析资料，相关的历史和预测资料，询价记录，其他专家鉴定及专业人士报告，委托方及相关当事方提供的说明、证明和承诺，其他相关资料；③评定估算过程记录，包括：重要参数的选取和形成过程记录，价值分析、计算、判断过程记录，评估结论形成过程记录，其他相关资料。

6.三级复核缺少签字。

7.缺少工作底稿目录和索引编号，不符合《资产评估执业准则——资产评估档案》第十四条“资产评估专业人员应当根据资产评估业务特点和工作底稿类别，编制工作底稿目录，建立必要的索引号，以反映工作底稿间的勾稽关系。”

报告3：山东省XXX清算项目资产评估报告

(一)被检查资产评估报告基本情况

2018年08月02日出具济天和信评报字(2018)第002号评估报告，评估类型：组合资产，签字资产评估师：吕海英、代吉兰，评估基准日：2018年06月30日，评估项目：山东省XXX清算项目资产评估报告；评估价值：0.67万元。

(二)评估报告中存在的问题

1.评估声明内容不规范，缺项不完整，不符合《资产评估执业准则——资产评估报告》第十二条“资产评估报告的声明通常包括以下内容：(一)本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。(二)委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。(三)资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。(四)资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。(五)资产评估报告使用人应当关注评估结论成立的假设前提、资产评估报告特别事项说明和使用限制。(六)资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。(七)其他需要声明的内容。”

2.评估摘要价值类型不符合准则规范，与报告正文价值类型不符，摘要内容不完整不规范，应披露完整的特殊事项；

3.评估报告正文没有按照新准则的要求书写，评估报告法律依据缺少《中华人民共和国资产评估法》等，准则依据全部已作废；

4.评估报告中价值类型的定义不符合准则要求，《资产评估价值类型指导意见》第八条“清算价值是指评估对象处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价值估计数额。”

5.评估方法不符合准则要求，同时缺少对评估方法适用性的分析，根据《资产评估执业准则——机器设备》第十九条 执行机器设备评估业务，应当根据评估目的、 评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析成本法、市场 法和收益法三种资产评估基本方法的适用性，选择评估方法。同时，《资产评估执业准则——资产评估报告》第二十一条“资产评估报告应当说明所选用的评估方法及其理由，因适用性受限或者操作条件受限等原因而选择一种评估方法的，应当在资产评估报告中披露并说明原因。”

6.评估假设中一般假设“非公开市场假设”错误，缺少 “变现假设”，根据《资产评估执业准则——机器设备》第十一条资产评估专业人员应当根据机器设备的预期用途和评估目的，明确评估假设。包括：(一)继续使用或者变现；(二)原地使用或者移地使用； (三)现行用途使用或者改变用途使用。

(三)底稿存在的问题

1.缺少评估基本事项记录，不符合《资产评估执业准则——资产评估程序》第五条“资产评估基本程序包括：明确业务基本事项；订立业务委托合同；编制资产评估计划；进行评估现场调查；收集整理评估资料；评定估算形成结论；编制出具评估报告；整理归集评估档案。资产评估机构及其资产评估专业人员应当根据资产评估业务的具体情况以及重要性原则确定所履行各基本程序的繁简程度。资产评估机构及其资产评估专业人员不得随意减少资产评估基本程序。”

2.缺少针对独立性进行分析评价，不符合《资产评估执业准则——资产评估程序》第九条“资产评估机构应当对专业能力、独立性和业务风险进行综合分析和评价。受理资产评估业务应当满足专业能力、独立性和业务风险控制要求，否则不得受理。”

3.资产评估委托合同不完整，缺少评估报告使用范围，评估收费没有填写，不符合《资产评估执业准则——资产评估委托合同》第四条“资产评估委托合同应当由资产评估机构的法定代表人(或者执行合伙事务合伙人)签字并加盖资产评估机构印章。”第六条“资产评估委托合同通常包括下列内容：(一)资产评估机构和委托人的名称、住所、联系人及联系方式；(二)评估目的；(三)评估对象和评估范围；(四)评估基准日；(五)评估报告使用范围；(六)评估报告提交期限和方式；(七)评估服务费总额或者支付标准、支付时间及支付方式；(八)资产评估机构和委托人的其他权利和义务；(九)违约责任和争议解决；(十)合同当事人签字或者盖章的时间；(十一)合同当事人签字或者盖章的地点。

4.缺少资产评估申报表。

5.现场勘查记录、询价记录和评估计算过程不完整，不符合《资产评估准则—工作底稿》第十一条的相关规定：操作类工作底稿的内容因评估目的、评估对象和评估方法等不同而有所差异，通常包括以下内容：①现场调查记录与相关资料，包括：委托方提供的资产评估申报资料，现场勘查记录，函证记录，主要或者重要资产的权属证明材料，与评估业务相关的财务、审计等资料，其他相关资料；②收集的评估资料，包括：市场调查及数据分析资料，相关的历史和预测资料，询价记录，其他专家鉴定及专业人士报告，委托方及相关当事方提供的说明、证明和承诺，其他相关资料；③评定估算过程记录，包括：重要参数的选取和形成过程记录，价值分析、计算、判断过程记录，评估结论形成过程记录，其他相关资料。

报告4：山东省XXX清算项目资产评估报告

(一)被检查资产评估报告基本情况

2018年11月30日出具济天和信评报字(2018)第004号评估报告，评估类型：组合资产，签字资产评估师：吕海英、代吉兰，评估基准日：2018年01月31日，评估项目：山东省XXX清算项目资产评估报告；评估价值：107.15万元。

(二)评估报告中存在的问题

1.评估声明内容不规范，缺项不完整，不符合《资产评估执业准则——资产评估报告》第十二条“资产评估报告的声明通常包括以下内容：(一)本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。(二)委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。(三)资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。(四)资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。(五)资产评估报告使用人应当关注评估结论成立的假设前提、资产评估报告特别事项说明和使用限制。(六)资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。(七)其他需要声明的内容。”

2.评估范围与评估对象描述不一致。

3.评估摘要价值类型不符合准则规范，与报告正文价值类型不符，摘要内容不完整不规范，应披露完整的特殊事项。

4.评估报告正文没有按照新准则的要求书写，评估报告法律依据缺少《中华人民共和国资产评估法》等，准则依据除了第1、2和14项外其他准则依据已作废。

5.评估报告中价值类型的定义不符合准则要求，《资产评估价值类型指导意见》第八条“清算价值是指评估对象处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价值估计数额。”

6.评估方法不符合准则要求，同时缺少对评估方法适用性的分析，不符合《资产评估执业准则——资产评估报告》第十七条执行企业价值评估业务，应当根据评估目的、 评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析收益法、市场法、成本法(资产基础法)三种基本方法的适用性，选择评估方法。第二十一条“资产评估报告应当说明所选用的评估方法及其理由，因适用性受限或者操作条件受限等原因而选择一种评估方法的，应当在资产评估报告中披露并说明原因。”

7.评估假设中一般假设“非公开市场假设”错误，缺少 “变现假设”，根据《资产评估执业准则——机器设备》第十一条资产评估专业人员应当根据机器设备的预期用途和评估目的，明确评估假设。包括：(一)继续使用或者变现；(二)原地使用或者移地使用；(三)现行用途使用或者改变用途使用。

(三)底稿存在的问题

1.缺少评估基本事项记录，不符合《资产评估执业准则——资产评估程序》第五条“资产评估基本程序包括：明确业务基本事项；订立业务委托合同；编制资产评估计划；进行评估现场调查；收集整理评估资料；评定估算形成结论；编制出具评估报告；整理归集评估档案。资产评估机构及其资产评估专业人员应当根据资产评估业务的具体情况以及重要性原则确定所履行各基本程序的繁简程度。资产评估机构及其资产评估专业人员不得随意减少资产评估基本程序。”

2.缺少针对独立性进行分析评价，不符合《资产评估执业准则——资产评估程序》第九条“资产评估机构应当对专业能力、独立性和业务风险进行综合分析和评价。受理资产评估业务应当满足专业能力、独立性和业务风险控制要求，否则不得受理。”

3.资产评估委托合同不完整，缺少评估报告使用范围，不符合《资产评估执业准则——资产评估委托合同》第四条“资产评估委托合同应当由资产评估机构的法定代表人(或者执行合伙事务合伙人)签字并加盖资产评估机构印章。”第六条“资产评估委托合同通常包括下列内容：(一)资产评估机构和委托人的名称、住所、联系人及联系方式；(二)评估目的；(三)评估对象和评估范围；(四)评估基准日；(五)评估报告使用范围；(六)评估报告提交期限和方式；(七)评估服务费总额或者支付标准、支付时间及支付方式；(八)资产评估机构和委托人的其他权利和义务；(九)违约责任和争议解决；(十)合同当事人签字或者盖章的时间；(十一)合同当事人签字或者盖章的地点。

4.缺少资产评估申报表。

5.现场勘查记录、询价记录和评估计算过程不完整，不符合《资产评估准则—工作底稿》第十一条的相关规定：操作类工作底稿的内容因评估目的、评估对象和评估方法等不同而有所差异，通常包括以下内容：①现场调查记录与相关资料，包括：委托方提供的资产评估申报资料，现场勘查记录，函证记录，主要或者重要资产的权属证明材料，与评估业务相关的财务、审计等资料，其他相关资料；②收集的评估资料，包括：市场调查及数据分析资料，相关的历史和预测资料，询价记录，其他专家鉴定及专业人士报告，委托方及相关当事方提供的说明、证明和承诺，其他相关资料；③评定估算过程记录，包括：重要参数的选取和形成过程记录，价值分析、计算、判断过程记录，评估结论形成过程记录，其他相关资料。

二、淄博众诚资产评估事务所

资产评估报告检查发现的共性问题：

(一)评估报告规范性方面

声明和使用限制说明未按报告准则更新，评估假设不规范。

(二)评估工作底稿缺失与规范性方面

缺评估申报表和独立性分析等，资产评估业务基本事项调查表缺少资产评估报告使用范围、资产评估报告提交期限及方式等。

资产评估报告具体检查意见：

报告1：淄博市XXX拟处置部分资产资产评估报告

(一)被检查资产评估报告基本情况

2018年5月12日出具众诚评报字(2018)第01号评估报告，评估类型：单项资产，签字注册资产评估师：王建伟、耿晓东，评估基准日：2018年5月10日，评估项目：淄博市XXX拟处置部分资产资产评估报告，评估价值；5.42万元 。

(二)评估报告存在的问题

1．声明内容缺项未更新，不符合《资产评估执业准则——资产评估报告》第十二条的相关规定“资产评估报告的声明通常包括以下内容：(一)本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。(二)委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。(三)资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。(四)资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。(五)资产评估报告使用人应当关注评估结论成立的假设前提、资产评估报告特别事项说明和使用限制。(六)资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。(七)其他需要声明的内容。”

2．评估准则依据已作废未更新，不符合《资产评估执业准则——资产评估报告》第二十条的相关规定“资产评估报告应当说明资产评估采用的法律法规依据、准则依据、权属依据及取价依据等。”

3．资产评估报告的使用限制说明未按照准则更新，不符合《资产评估执业准则——资产评估报告》第二十六条的相关规定“资产评估报告的使用限制说明应当载明：(一)使用范围；(二)委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任；(三)除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人；(四)资产评估报告使用人应当正确理解评估结论。评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。”

(三)底稿存在的问题

1．资产评估业务基本事项缺少“资产评估报告使用范围、资产评估报告提交期限及方式；”不符合《资产评估执业准则——资产评估程序》第八条“资产评估机构受理资产评估业务前，应当明确下列资产评估业务基本事项：(一)委托人、产权持有人和委托人以外的其他资产评估报告使用人；(二)评估目的；(三)评估对象和评估范围；(四)价值类型；(五)评估基准日；(六)资产评估项目所涉及的需要批准的经济行为的审批情况；(七)资产评估报告使用范围；(八)资产评估报告提交期限及方式；(九)评估服务费及支付方式；(十)委托人、其他相关当事人与资产评估机构及其资产评估专业人员工作配合和协助等需要明确的重要事项。”

2．缺少独立性分析，不符合《资产评估执业准则—资产评估程序》第九条“资产评估机构应当对专业能力、独立性和业务风险进行综合分析和评价。受理资产评估业务应当满足专业能力、独立性和业务风险控制要求，否则不得受理。

3．缺少资产申报表。

报告2：淄博市XXX有限责任公司拟处置部分资产资产评估报告

(一)被检查资产评估报告基本情况

2018年12月16日出具众诚评报字(2018)第06号评估报告，评估类型：单项资产，签字注册资产评估师：耿晓东、孙国胜，评估基准日：2018年10月25日，评估项目：淄博市XXX有限责任公司拟处置部分资产资产评估报告，评估价值:1.6万元。

(二)评估报告存在的问题

1．声明内容缺项未更新，不符合《资产评估执业准则——资产评估报告》第十二条的相关规定“资产评估报告的声明通常包括以下内容：(一)本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。(二)委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。(三)资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。(四)资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。(五)资产评估报告使用人应当关注评估结论成立的假设前提、资产评估报告特别事项说明和使用限制。(六)资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。(七)其他需要声明的内容。”

2．评估准则依据已作废未更新，不符合《资产评估执业准则——资产评估报告》第二十条的相关规定“资产评估报告应当说明资产评估采用的法律法规依据、准则依据、权属依据及取价依据等。”

3．评估假设内容不完整，不符合《资产评估执业准则——资产评估报告》的相关规定。

4．资产评估报告的使用限制说明未按照准则更新，不符合《资产评估执业准则——资产评估报告》第二十六条的相关规定“资产评估报告的使用限制说明应当载明：(一)使用范围；(二)委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任；(三)除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人；(四)资产评估报告使用人应当正确理解评估结论。估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。”

(三)资产评估说明存在的问题

成本法的描述不完整。

(四)底稿存在的问题

1．资产评估业务基本事项缺少“资产评估报告使用范围、资产评估报告提交期限及方式；”不符合《资产评估执业准则——资产评估程序》第八条“资产评估机构受理资产评估业务前，应当明确下列资产评估业务基本事项：(一)委托人、产权持有人和委托人以外的其他资产评估报告使用人；(二)评估目的；(三)评估对象和评估范围；(四)价值类型；(五)评估基准日；(六)资产评估项目所涉及的需要批准的经济行为的审批情况；(七)资产评估报告使用范围；(八)资产评估报告提交期限及方式；(九)评估服务费及支付方式；(十)委托人、其他相关当事人与资产评估机构及其资产评估专业人员工作配合和协助等需要明确的重要事项。”

2．缺少独立性分析，不符合《资产评估执业准则—资产评估程序》第九条“资产评估机构应当对专业能力、独立性和业务风险进行综合分析和评价。受理资产评估业务应当满足专业能力、独立性和业务风险控制要求，否则不得受理。

3．缺少资产申报表。

报告3：XXX拟投资资产资产评估报告

(一)被检查资产评估报告基本情况

2018年6月23日出具众诚评报字(2018)第03号评估报告，评估类型：资产组合，签字注册资产评估师：耿晓东、王建伟，评估基准日：2018年6月1日，评估项目：XXX拟投资资产资产评估报告，评估价值:4369.46万元。

(二)评估报告存在的问题

1．声明内容缺项未更新，不符合《资产评估执业准则——资产评估报告》第十二条的相关规定“资产评估报告的声明通常包括以下内容：(一)本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。(二)委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。(三)资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。(四)资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。(五)资产评估报告使用人应当关注评估结论成立的假设前提、资产评估报告特别事项说明和使用限制。(六)资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。(七)其他需要声明的内容。”

2．评估报告标题形式不完整，评估报告标题一般采用“企业名称+经济行为关键词+评估对象+评估报告”的形式。

3．法律依据缺少《中华人民共和国公司法》等；准则依据描述不完整，缺少相关文件号；不符合《资产评估执业准则——资产评估报告》第二十条的相关规定“资产评估报告应当说明资产评估采用的法律法规依据、准则依据、权属依据及取价依据等。”

4．评估假设内容不完整不规范，不符合《资产评估执业准则——资产评估报告》的相关规定。

5．资产评估报告的使用限制说明未按照准则更新，不符合《资产评估执业准则——资产评估报告》第二十六条的相关规定“资产评估报告的使用限制说明应当载明：(一)使用范围；(二)委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任；(三)除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人；(四)资产评估报告使用人应当正确理解评估结论。估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。”

(三)资产评估说明存在的问题

建筑物、构筑物的建筑结构、周围环境等描述不完整。

(四)底稿存在的问题

1．资产评估业务基本事项缺少“资产评估报告使用范围、资产评估报告提交期限及方式；”不符合《资产评估执业准则——资产评估程序》第八条“资产评估机构受理资产评估业务前，应当明确下列资产评估业务基本事项：(一)委托人、产权持有人和委托人以外的其他资产评估报告使用人；(二)评估目的；(三)评估对象和评估范围；(四)价值类型；(五)评估基准日；(六)资产评估项目所涉及的需要批准的经济行为的审批情况；(七)资产评估报告使用范围；(八)资产评估报告提交期限及方式；(九)评估服务费及支付方式；(十)委托人、其他相关当事人与资产评估机构及其资产评估专业人员工作配合和协助等需要明确的重要事项。”

2．缺少独立性分析，不符合《资产评估执业准则—资产评估程序》第九条“资产评估机构应当对专业能力、独立性和业务风险进行综合分析和评价。受理资产评估业务应当满足专业能力、独立性和业务风险控制要求，否则不得受理。

3．资产申报表未盖章。

4．现场勘查记录签章不完整。不符合《资产评估执业准则——资产评估程序》第十四条、《资产评估执业准则-资产评估档案》第十一条的相关规定。

报告4：山东XXX化工股份有限公司股东转让全部股权资产评估报告

(一)被检查资产评估报告基本情况

2018年11月30日出具众诚评报字(2018)第07号评估报告，评估类型：企业价值，签字资产评估师：耿晓东、朱伯元，评估基准日：2018年06月30日，评估项目：山东XXX化工股份有限公司股东转让全部股权资产评估报告；评估价值：4529.43万元。

(二)评估报告中存在的问题

1．评估声明标题不规范，内容不完整，不符合《资产评估执业准则——资产评估报告》第十二条“资产评估报告的声明通常包括以下内容：(一)本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。(二)委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。(三)资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。(四)资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。(五)资产评估报告使用人应当关注评估结论成立的假设前提、资产评估报告特别事项说明和使用限制。(六)资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。(七)其他需要声明的内容。”

2．评估摘要内容不够完整，没有披露完整的特殊事项。

3．评估准则依据的引用不够规范，缺少文号和书名号。

4．评估报告中对评估方法适用性的分析，市场法和收益法不适用的原因和依据不够充分，不符合《资产评估执业准则——资产评估报告》第二十一条“资产评估报告应当说明所选用的评估方法及其理由，因适用性受限或者操作条件受限等原因而选择一种评估方法的，应当在资产评估报告中披露并说明原因。”

5．评估假设内容不完整不够规范，一般假设中缺少“交易假设”，缺少“特殊假设”，不符合新准则的要求。

6．资产评估报告的使用限制说明未按照准则更新，不符合《资产评估执业准则——资产评估报告》第二十六条的相关规定“资产评估报告的使用限制说明应当载明：(一)使用范围；(二)委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任；(三)除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人；(四)资产评估报告使用人应当正确理解评估结论。评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。

(三)评估评估说明中存在的问题

土地使用权评估方法适用性的分析不够充分。

(四)评估底稿中存在的问题

1．资产评估业务基本事项缺少价值类型，评估服务费及支付方式；不符合《资产评估执业准则—资产评估程序》第八条“资产评估机构受理资产评估业务前，应当明确下列资产评估业务基本事项：(一)委托人、产权持有人和委托人以外的其他资产评估报告使用人；(二)评估目的；(三)评估对象和评估范围；(四)价值类型；(五)评估基准日；(六)资产评估项目所涉及的需要批准的经济行为的审批情况；(七)资产评估报告使用范围；(八)资产评估报告提交期限及方式；(九)评估服务费及支付方式；(十)委托人、其他相关当事人与资产评估机构及其资产评估专业人员工作配合和协助等需要明确的重要事项。”

2．资产评估委托合同缺少：评估报告提交期限和方式，不符合《资产评估执业准则——资产评估委托合同》第六条“资产评估委托合同通常包括下列内容：(一)资产评估机构和委托人的名称、住所、联系人及联系方式；(二)评估目的；(三)评估对象和评估范围；(四)评估基准日；(五)评估报告使用范围；(六)评估报告提交期限和方式；(七)评估服务费总额或者支付标准、支付时间及支付方式；(八)资产评估机构和委托人的其他权利和义务；(九)违约责任和争议解决；(十)合同当事人签字或者盖章的时间；(十一)合同当事人签字或者盖章的地点。

3．被评估单位提供的部分资料没有盖章。

三、济宁中兴资产评估事务所

资产评估报告检查发现的共性问题：

1．评估程序方面

通过检查发现，被评估单位存在评估程序履行不充分、不到位等。评估基本程序执行较为简化，对评估报告结论的支撑依据不足。

存在无委托人、产权人、被评估单位评估资产评估明细表；评估明细表未经委托人盖章确认；委托方提供资料未盖章。

2.价值类型、评估假设方面

通过检查发现，被检查单位出具的评估报告中的评估假设披露存在表述不够准确、清晰的情况；评估假设存在不合理、不恰当的情况。

3.评估依据方面

通过检查发现，资产评估报告中反映的部分法规依据不完整、准则依据非报告期有效依据、取价依据与评估项目关联度不强。

4.评估方法选择、方法运用与计算方面

根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，未对三种评估基本方法的适用性进行充分分析并说明选择理由等。

采用成本法的，缺少评估说明，没有确定完全重置成本和成新率的完整过程，部分缺少现场勘查纪录、盘点表。

采用市场法的，未按照市场法的要求进行评估。未收集足够的交易实例(3个以上)，为将交易案例与评估对象的交易情况、交易日期、各因素情况对比分析并修正。

检查报告中，无采用收益法评估。

5.评估报告内容缺失与规范性方面

资产评估报告正文基本包含了评估准则要求的基本内容，但各明细内容缺失较为严重，形式和内容过于简单。如：评估经济行为的阐述；委托人、产权人和被评估单位的介绍；评估对象和范围的介绍；评估基准日选取原因；未完整说明评估遵循的法律法规依据、准则依据、权属依据及取价依据；无评估方法的分析和选择；评估程序和步骤较为简单；假设条件针对性不足；特别事项说明缺少权属等主要资料是否完整以及是否存在瑕疵的情形、未决事项、法律纠纷等不确定因素等事项的披露，缺少提示资产评估报告使用人对特别事项予以关注的文字描述。；限制性条款不完备等等。

报告附件缺少评估机构和评估人员的备案资料。

报告缺少评估说明和评估事项说明。

6.评估工作底稿与规范性方面

评估工作底稿规范性和完备性不足。

管理类底稿较为形式化，项目制定人员、实施人员、复核人员、批准人员的审定程序不足。

操作类底稿中缺少申报的评估明细表、部分缺少权属证明资料、相关证明；缺少现场勘查记录；缺少盘点记录；市场调查资料不完备；评定计算过程中，重要参数的选取和形成过程记录，价值分析、计算、判断过程记录，评估结论形成过程记录，其他相关资料，均缺失较为严重。

评估底稿对评估结论的支持性较弱，部分底稿无计算过程。

7.底稿归档方面

评估工作底稿归档较为及时；但管理类、操作类底稿过于简单，难以有效反映评估全过程和相应成果。

8.签订资产评估委托合同方面

被检查单位资产评估业务约定书，未根据新准则更新为资产评估委托合同，不符合《资产评估执业准则-资产评估委托合同》的规定。

资产评估报告具体检查意见：

报告1：XXX、XXX生物性资产抵押贷款资产评估报告

(一)被检查资产评估报告基本情况

评估报告名称

XXX、XXX生物性资产抵押贷款资产评估报告

评估基准日

2018年8月31日

评估报告文号

济中兴评报字(2018)第19号

评估目的

抵押贷款

委 托 人

评估对象

生物资产

产权持有人

评估方法

市场法

评估结果(万元)

XXX203.73万元、XXX352.38万元

签字评估师

林彦奎、刘志东

评估增减值

(万元)

报告日期

2018年9月2日

(二)具体检查意见

1．评估报告声明与准则规定存在差异

报告声明与《资产评估执业准则-评估报告》规定编制内容不符。可参照《资产评估执业准则-评估报告》第十二条的相关规定。

2．评估摘要不完整

资产评估报告摘要中缺少经济行为、评估结论有效期、对评估结论产生影响的特别事项、提醒文字描述不完善。

可参考《企业国有资产评估报告指南》第十条，资产评估报告摘要应当简明扼要地反映经济行为、评估目的、评估对象和评估范围、价值类型、评估基准日、评估方法、评估结论及其使用有效期、对评估结论产生影响的特别事项等关键内容。资产评估报告摘要应当采用下述文字提醒资产评估报告使用人阅读全文：“以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和正确理解评估结论，应当阅读资产评估报告正文。”

3．评估报告对象和范围表述不完整

评估报告表述为“本次评估对象是李昌中、李昌信拥有的生物性资产(详见资产评估明细表)”，缺评估范围的描述，评估对象描述亦不清晰。

《资产评估执业准则-评估报告》第十七条，资产评估报告中应当载明评估对象和评估范围，并描述评估对象的基本情况。

4．缺选定评估基准日考虑的主要因素

报告评估基准日选择中，未说明选定评估基准日考虑的主要因素。可参照《企业国有资产评估报告指南》第十七条的相关规定。

5．评估依据中行为依据不应为业务约定书

报告标明评估依据为业务约定书，与报告经济行为不符。

6．评估报告未对评估方法的适用性进行有效分析，并说明选择理由。

评估报告中评估方法直接选用了市场法，未对各评估方法进行有效分析，并说明选择理由。

资产评估法第二十六条，评估专业人员应当恰当选择评估方法，除依据评估执业准则只能选择一种评估方法的外，应当选择两种以上评估方法，经综合分析，形成评估结论，编制评估报告。

该情形不符合《资产评估执业准则-资产评估程序》第十八条、《资产评估执业准则-评估报告》第二十一条的相关规定。

7．资产评估报告中评估程序实施过程和情况描述不全面。

资产评估报告中的评估程序实施过程和情况描述不全面。资产评估基本程序包括：①明确业务基本事项；②订立业务委托合同；③编制资产评估计划；④进行评估现场调查；⑤收集整理评估资料；⑥评定估算形成结论；⑦编制出具评估报告；⑧整理归集评估档案。该情形不符合《资产评估执业准则-资产评估程序》第五条的规定。

8．资产评估报告中评估假设描述不全面。

资产评估报告中未根据生物资产的预期用途和评估目的，明确评估假设。

9．资产评估报告中的特别事项说明描述不全面。

评估报告中的特别事项说明描述不全面，缺少权属等主要资料是否完整以及是否存在瑕疵的情形等事项。并且评估报告中缺少提示资产评估报告使用人对特别事项予以关注的文字描述。

上述情形不符合《资产评估执业准则-资产评估报告》第二十五条的规定。

10．特别事项中表述委托方未提供房屋建筑物所有权证与项目无关。

根据报告和后附的评估明细表，本项目评估的生物性资产不涉及房屋建筑物。

11．资产评估报告中的评估报告使用限制说明描述不全。

评估报告中的评估报告使用限制说明描述不全。该情形不符合《资产评估执业准则-资产评估报告》第二十六条的规定。

12．资产评估报告中缺少对执行资产评估业务目的的描述。

资产评估报告中缺少对执行资产评估业务的目的是对资产评估对象价值进行估算并发表专业意见，对资产评估对象法律权属确认或者发表意见超出资产评估专业人员的执业范围，资产评估专业人员不得对资产评估对象的法律权属提供保证的描述。该情形不符合《资产评估对象法律权属指导意见》第五条的规定。

13．附件中资产评估机构已收回，应采用备案文件。

附件中机构登记应采用山东省财政厅的相关评估机构备案公告。

14．评估明细表不完整

报告所附评估明细表资产占有方、填表日期待完善。

15．管理类底稿不全

管理类底稿有项目洽谈表、占有方基本情况表、风险调查与评估表、综合计划、三级复核表，但大多数表格，无经办人、审核人、批准人签字。

16．操作底稿中缺现场勘查记录

底稿中无现场勘查记录。

17．底稿中无评估技术说明

底稿中无评估技术说明。

报告2：XXX资产价值认定评估报告

(一)被检查资产评估报告基本情况

评估报告名称

XXX资产价值认定评估报告

评估基准日

2018年12月10日

评估报告文号

济中兴评报字(2018)第009号

评估目的

抵押

委 托 人

评估对象

机器设备

产权持有人

评估方法

成本法

评估结果(万元)

116.59万元

签字评估师

刘根强、刘蕾

评估增减值

(万元)

报告日期

2018年1月26日

(二)具体检查意见

1．评估报告声明与准则规定存在差异

报告声明与《资产评估执业准则-评估报告》规定编制内容不符。可参照《资产评估执业准则-评估报告》第十二条的相关规定。

2．评估摘要不完整

资产评估报告摘要中缺少经济行为、评估结论有效期、对评估结论产生影响的特别事项、提醒文字描述不完善。

可参考《企业国有资产评估报告指南》第十条，资产评估报告摘要应当简明扼要地反映经济行为、评估目的、评估对象和评估范围、价值类型、评估基准日、评估方法、评估结论及其使用有效期、对评估结论产生影响的特别事项等关键内容。资产评估报告摘要应当采用下述文字提醒资产评估报告使用人阅读全文：“以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和正确理解评估结论，应当阅读资产评估报告正文。”

3．评估报告对象和范围表述不完整

评估报告表述为“本次评估对象是潘跃勇委托评估的资产(详见资产评估明细表)”，缺评估范围的描述，缺少对评估对象基本情况的描述，缺少对委估资产的物理特征、经济特征和技术特征的描述。该情形不符合《资产评估执业准则-资产评估报告》第十七条、《资产评估执业准则-机器设备》第二十四条的规定。

4．缺选定评估基准日考虑的主要因素

报告评估基准日选择中，未说明选定评估基准日考虑的主要因素。可参照《企业国有资产评估报告指南》第十七条的相关规定。

5．评估依据不正确

报告标明评估行为依据为业务约定书，与报告经济行为不符；报告中准则依据列示的均为2007年的准则体系，非报告期有效的准则体系，不正确；取价依据仅标明了委托方的申报材料及其他材料，未注明具体的取价依据。

6．评估报告未对评估方法的适用性进行有效分析，并说明选择评估方法的理由。

评估报告中评估方法直接选用了成本法，未对各评估方法进行有效分析，并说明选择理由。

资产评估法第二十六条，评估专业人员应当恰当选择评估方法，除依据评估执业准则只能选择一种评估方法的外，应当选择两种以上评估方法，经综合分析，形成评估结论，编制评估报告。

该情形不符合《资产评估执业准则-资产评估程序》第十八条、《资产评估执业准则-评估报告》第二十一条的相关规定。

7．资产评估报告中评估程序实施过程和情况描述不全面。

资产评估报告中的评估程序实施过程和情况描述不全面。资产评估基本程序包括：①明确业务基本事项；②订立业务委托合同；③编制资产评估计划；④进行评估现场调查；⑤收集整理评估资料；⑥评定估算形成结论；⑦编制出具评估报告；⑧整理归集评估档案。该情形不符合《资产评估执业准则-资产评估程序》第五条的规定。

8．资产评估报告中评估假设描述不全面。

资产评估报告中未根据评估对象的预期用途和评估目的，明确评估假设。

9．资产评估报告中的特别事项说明描述不全面。

评估报告中的特别事项说明描述不全面，缺少权属等主要资料是否完整以及是否存在瑕疵的情形等事项。并且评估报告中缺少提示资产评估报告使用人对特别事项予以关注的文字描述。

上述情形不符合《资产评估执业准则-资产评估报告》第二十五条的规定。

10．资产评估报告中的评估报告使用限制说明描述不全。

评估报告中的评估报告使用限制说明描述不全。该情形不符合《资产评估执业准则-资产评估报告》第二十六条的规定。

11．资产评估报告中缺少对执行资产评估业务目的的描述。

资产评估报告中缺少对执行资产评估业务的目的是对资产评估对象价值进行估算并发表专业意见，对资产评估对象法律权属确认或者发表意见超出资产评估专业人员的执业范围，资产评估专业人员不得对资产评估对象的法律权属提供保证的描述。该情形不符合《资产评估对象法律权属指导意见》第五条的规定。

12．评估明细表不完整

报告所附评估明细表资产占有方、填表日期、评估人员待完善。

13．附件中资产评估机构已收回，应采用备案文件

附件中机构登记应采用山东省财政厅的相关评估机构备案公告。

14．管理类底稿不全

管理类底稿有项目洽谈表、占有方基本情况表、风险调查与评估表、综合计划、三级复核表，但大多数表格，无经办人、审核人、批准人签字。

15．无委托人申报的评估明细表

底稿中未见委托人申报的评估明细表。

16．操作底稿中缺现场勘查记录、盘点表

底稿中无现场勘查记录、无盘点表。

17．成本法运用过程中重置价、成新率的确定过程缺失。

本报告评估资产主要为幼儿园草坪、绿化、雕塑、瓷砖、弱电、门、灯、教具、床垫等，查询机电产品手册确定重置值是否合理；无成新率的确认过程。

18．底稿中无评估技术说明

底稿中无评估技术说明。

19．报告编号手工修改

本评估报告原打印为济中兴评报字(2018)第003-2号，后手工修改为009号。

报告3：济宁市XXX有限公司资产核实资产评估报告书

(一)被检查资产评估报告基本情况

评估报告名称

济宁市XXX有限公司资产核实资产评估报告书

评估基准日

2018年1月25日

评估报告文号

济中兴评报字(2018)第002号

评估目的

核实资产

委 托 人

评估对象

机器设备

被评估单位

评估方法

成本法

评估结果(万元)

7.19万元

签字评估师

马永杰、刘蕾

评估增减值

(万元)

报告日期

2018年1月26日

(二)具体检查意见

1．评估报告声明与准则规定存在差异

报告声明与《资产评估执业准则-评估报告》规定编制内容不符。可参照《资产评估执业准则-评估报告》的相关规定。

2．评估摘要不完整

资产评估报告摘要中缺少经济行为、评估结论有效期、对评估结论产生影响的特别事项、提醒文字描述不完善。

可参考《企业国有资产评估报告指南》第十条，资产评估报告摘要应当简明扼要地反映经济行为、评估目的、评估对象和评估范围、价值类型、评估基准日、评估方法、评估结论及其使用有效期、对评估结论产生影响的特别事项等关键内容。资产评估报告摘要应当采用下述文字提醒资产评估报告使用人阅读全文：“以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和正确理解评估结论，应当阅读资产评估报告正文。”

3．评估报告对象和范围表述不完整

评估报告表述为“本次评估对象是济宁市诚信机械设备有限公司拥有的机器设备(具体详见资产评估明细表)”，缺评估范围的描述，缺少对评估对象基本情况的描述，缺少对委估资产的物理特征、经济特征和技术特征的描述。该情形不符合《资产评估执业准则-资产评估报告》第十七条、《资产评估执业准则-机器设备》第二十四条的规定。

4．缺选定评估基准日考虑的主要因素

报告评估基准日选择中，未说明选定评估基准日考虑的主要因素。可参照《企业国有资产评估报告指南》第十七条的相关规定。

5．评估依据不准确

报告标明评估行为依据为业务约定书，与报告经济行为不符；报告中准则依据未列示具体的问号，不清楚其是否为报告期有效的准则体；评估对象为设备资产，引用的取价依据多为建筑安装相关定额，与本项目无关。

6．评估报告未对评估方法的适用性进行有效分析，并说明选择理由。

评估报告中评估方法直接选用了成本法，未对各评估方法进行有效分析，并说明选择理由。

7．资产评估报告中评估程序实施过程和情况描述不全面。

资产评估报告中的评估程序实施过程和情况描述不全面。资产评估基本程序包括：①明确业务基本事项；②订立业务委托合同；③编制资产评估计划；④进行评估现场调查；⑤收集整理评估资料；⑥评定估算形成结论；⑦编制出具评估报告；⑧整理归集评估档案。该情形不符合《资产评估执业准则-资产评估程序》第五条的规定。

8．资产评估报告中评估假设描述不全面。

资产评估报告中未根据机器设备的预期用途和评估目的，明确评估假设。评估假设包括：①继续使用或者变现；②原地使用或者移地使用；③现行用途使用或改变用途使用。该情形不符合《资产评估执业准则-机器设备》第十一条的规定。

9．资产评估报告中的特别事项说明描述不全面。

评估报告中的特别事项说明描述不全面，缺少权属等主要资料是否完整以及是否存在瑕疵的情形等事项。并且评估报告中缺少提示资产评估报告使用人对特别事项予以关注的文字描述。

上述情形不符合《资产评估执业准则-资产评估报告》第二十五条的规定。

10．评估对象实际情况支撑评估结论依据不足

报告评估对象为机器设备，6台设备分别启用于1976、1980、1987、1994、2004、2011年，一半设备使用已逾30年，评估报告未对评估对象的现状进行必要的描述，支撑评估结论的依据不足。

11．附件中资产评估机构已收回，应采用备案文件

附件中机构登记应采用山东省财政厅的相关评估机构备案公告。

12．管理类底稿不全

管理类底稿有项目洽谈表、占有方基本情况表、风险调查与评估表、综合计划、三级复核表，但大多数表格，无经办人、审核人、批准人签字。

13．无委托人申报的评估明细表

底稿中未见委托人申报的评估明细表。

14．操作底稿中缺现场勘查记录、盘点表

底稿中无现场勘查记录、无盘点表。

15．成本法运用过程中重置价、成新率的确定过程缺失。

本项目通过查询机电产品手册确定重置值，由于评估对象为老旧设备，评估过程中未见对设备参数、功能等进行了必要比对和调整，重置值的合理性不足；无成新率的确认过程。

16．底稿中无评估技术说明

底稿中无评估技术说明。

报告4：济宁XXX建材有限公司资产评估报告书

(一)被检查资产评估报告基本情况

评估报告名称

济宁XXX建材有限公司资产评估报告书

评估基准日

2018.12.10

评估报告文号

济中兴评报字(2018)第21号

评估目的

资产处置

委 托 人

评估对象

房产和机器设备

被评估单位

评估方法

成本法

评估结果

214.69万元

签字评估师

林彦奎、刘志东

评估增减值

无账面值

报告日期

2018.12.23

(二)具体检查意见

1．资产评估报告声明部分描述不规范。

资产评估报告声明部分描述不规范。该情形不符合《资产评估执业准则-资产评估报告》第十二条的规定。

2．资产评估报告正文中标题描述不正确。

资产评估报告正文中第二条标题描述为“委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者”，《资产评估执业准则-资产评估报告》中要求该标题描述应为“委托人及其他资产评估报告使用人”。该情形不符合《资产评估执业准则-资产评估报告》第十四条的规定。

3．资产评估报告中评估对象和评估范围描述不全面。

资产评估报告中缺少对评估对象基本情况的描述，缺少对委估资产的物理特征、经济特征和技术特征的描述。该情形不符合《资产评估执业准则-资产评估报告》第十七条、《资产评估执业准则-机器设备》第二十四条的规定。

4．资产评估报告中评估依据描述不全面。

资产评估报告中的评估依据为行为依据、法律依据、准则依据、权属依据、取价标准及参考依据。《资产评估执业准则-资产评估报告》第二十条要求资产评估报告应当说明资产评估采用的法律依据、准则依据、权属依据及取价依据。并且资产评估报告中的权属依据描述不正确，取价依据描述不全面。

上述情形不符合《资产评估执业准则-资产评估报告》第二十条的规定。

5．资产评估报告未对三种评估方法的适用性进行分析。

资产评估报告未对三种评估方法的适用性进行分析。该情形不符合《资产评估执业准则-资产评估程序》第十八条的规定。

6．资产评估报告中未说明选择评估方法的理由。

资产评估报告中反映本次评估所选择并使用的评估方法是成本法，但并未说明选择成本法的理由。该情形不符合《资产评估执业准则-资产评估报告》第二十一条的规定。

7．资产评估报告中评估程序实施过程和情况描述不全面。

资产评估报告中的评估程序实施过程和情况描述不全面。资产评估基本程序包括：①明确业务基本事项；②订立业务委托合同；③编制资产评估计划；④进行评估现场调查；⑤收集整理评估资料；⑥评定估算形成结论；⑦编制出具评估报告；⑧整理归集评估档案。该情形不符合《资产评估执业准则-资产评估程序》第五条的规定。

8．资产评估报告中评估假设描述不全面。

资产评估报告中未根据机器设备的预期用途和评估目的，明确评估假设。评估假设包括：①继续使用或者变现；②原地使用或者移地使用；③现行用途使用或改变用途使用。该情形不符合《资产评估执业准则-机器设备》第十一条的规定。

9．资产评估报告中的特别事项说明描述不全面。

评估报告中的特别事项说明描述不全面，缺少权属等主要资料是否完整以及是否存在瑕疵的情形等事项。并且评估报告中缺少提示资产评估报告使用人对特别事项予以关注的文字描述。

上述情形不符合《资产评估执业准则-资产评估报告》第二十五条的规定。

10．资产评估报告中的评估报告使用限制说明描述不全。

评估报告中的评估报告使用限制说明描述不全。该情形不符合《资产评估执业准则-资产评估报告》第二十六条的规定。

11．资产评估报告中缺少对执行资产评估业务目的的描述。

资产评估报告中缺少对执行资产评估业务的目的是对资产评估对象价值进行估算并发表专业意见，对资产评估对象法律权属确认或者发表意见超出资产评估专业人员的执业范围，资产评估专业人员不得对资产评估对象的法律权属提供保证的描述。该情形不符合《资产评估对象法律权属指导意见》第五条的规定。

12．评估工作底稿中缺少“委托人和其他相关当事人的承诺函”。

评估工作底稿缺少“委托人和其他相关当事人的承诺函”。该情形不符合《资产评估执业准则-资产评估报告》第二十八条的规定。

13．委托人提供的相关评估资料未盖章确认。

委托人提供的资产评估明细表未盖章。上述情形不符合《资产评估执业准则-资产评估程序》第十四条的规定。

14．资产评估工作底稿中缺少不动产权属的承诺或说明。

资产评估工作底稿中缺少不动产权属证明文件。《资产评估执业准则-不动产》准则中要求对于缺少权属证明文件的不动产应当要求委托人或其他相关当事人对其权属做出承诺或说明。该情形不符合《资产评估执业准则-不动产》第六条的规定。

15．资产评估工作底稿中缺少对机器设备权属的承诺或说明。

评估工作底稿中缺少委估机器设备的权属证明文件。《资产评估执业准则-机器设备》准则中要求对于缺少权属证明文件的机器设备应当要求委托人或其他相关当事人对其权属做出承诺。该情形不符合《资产评估执业准则-机器设备》第十七条的规定。

16．评估工作底稿中缺少能够有效支持评估结论的依据。

委托评估的机器设备类资产的重置成本与账面原值一致，缺少重置成本计算底稿和成新率计算底稿。

17．资产评估报告和评估工作底稿中未反映土地使用权的情况。

资产评估报告和评估工作底稿中未反映委托评估的房屋建筑物、构筑物和机器设备所占用土地的性质、权属等情况。

18．评估工作底稿中缺少资产评估委托合同。

评估工作底稿中缺少资产评估委托合同，该情形不符合《资产评估执业准则-资产评估报告》和《资产评估执业准则-资产评估委托合同》的规定。

19．评估工作底稿中缺少现场调查陪同人员签字的评估明细表，或者记录现场调查情况的底稿。

报告5：XXX钢结构车间抵押贷款评估报告

(一)被检查资产评估报告基本情况

评估报告名称

XXX钢结构车间抵押贷款评估报告

评估基准日

2018年8月31日

评估报告文号

济中兴评报字(2018)第18号

评估目的

拟抵押贷款

委 托 人

评估范围

钢结构车间2幢，面价3276平方米

被评估单位

评估方法

成本法

评估结果(万元)

201.21

签字评估师

林彦奎、刘志东

评估收费

5000

报告日期

2018年9月2日

(二)具体检查意见

1．山东省资产评估行业报告防伪页中，报告时间是2018-09-02，评估报告P6,报告签发日为2018年9月5日，二者不一致。

2．资产评估报告声明部分描述不全面。

资产评估报告声明部分描述不全面。该情形不符合《资产评估执业准则-资产评估报告》第十二条的规定。

3．评估报告无目录。该情形不符合《资产评估执业准则-资产评估报告》第十一条的规定。

4．评估报告未对拟抵押的资产介绍不完整。

评估报告P2未对拟抵押房产的位置、配套、装修、产权、目前使用情况进行介绍。

《资产评估执业准则-资产评估报告》第十七条资产评估报告中应当载明评估对象和评估范围，并描述评估对象的基本情况。

5．评估报告法律依据和准则依据不完整。

(1)评估报告法律依据

缺少与本次评估目的——抵押贷款相关的法律依据。

(2)评估准则，《资产评估执业准则-机器设备》，本次评估范围是厂房，该准则不适用。

《资产评估执业准则-资产评估报告》第二十条，资产评估报告应当说明资产评估采用的法律依据、准则依据、权属依据及取价依据等。

6．评估报告未对评估方法的适用性进行有效分析。

评估报告P4评估方法直接选用了成本法，未对各评估方法进行分析。

资产评估法第二十六条，评估专业人员应当恰当选择评估方法，除依据评估执业准则只能选择一种评估方法的外，应当选择两种以上评估方法，经综合分析，形成评估结论，编制评估报告。

《资产评估执业准则-资产评估报告》第二十一条，资产评估报告应当说明所选用的评估方法及其理由。

7．评估报告P4，资产评估报告中评估程序实施过程和情况描述不全面。

资产评估报告中的评估程序实施过程和情况描述不全面。资产评估基本程序包括：①明确业务基本事项；②订立业务委托合同；③编制资产评估计划；④进行评估现场调查；⑤收集整理评估资料；⑥评定估算形成结论；⑦编制出具评估报告；⑧整理归集评估档案。该情形不符合《资产评估执业准则-资产评估程序》第五条的规定。

8．评估报告P5，资产评估报告中的特别事项说明描述不全面。

评估报告中的特别事项说明描述不全面，缺少权属等主要资料是否完整以及是否存在瑕疵的情形等事项。并且评估报告中缺少提示资产评估报告使用人对特别事项予以关注的文字描述。

上述情形不符合《资产评估执业准则-资产评估报告》第二十五条的规定。

9．评估报告P6，资产评估报告中的评估报告使用限制说明描述不全。

评估报告中的评估报告使用限制说明描述不全。该情形不符合《资产评估执业准则-资产评估报告》第二十六条的规定。

10．评估报告无附件目录。该情形不符合《资产评估执业准则-资产评估报告》第十一条的规定。

11．附件不完整。附件缺少

(1)资产评估师资格证书。

(2)资产评估机构评估备案公函。

《资产评估执业准则-资产评估报告》第二十八条，资产评估报告附件通常包括：(一)评估对象所涉及的主要权属证明资料；(二)委托人和其他相关当事人的承诺函；(三)资产评估机构及签名资产评估专业人员的备案文件或者资格证明文件；(四)资产评估汇总表或者明细表。

12．评估报告附件，未使用新模板。

(1)资产评估业务约定书，签订日期是2018年9月3日，评估报告时间是2018年9月2日，时间顺序有误。

未根据新准则更新为：资产评估委托合同；不符合《资产评估执业准则-资产评估委托合同》的规定。

(2)《资产评估委托方及资产占有方承诺函》，签订时间是2018年9月5日，评估报告时间是2018年9月2日，时间顺序有误。

不符合《资产评估执业准则-资产评估报告》第二十八条，资产评估报告附件通常包括：(一)评估对象所涉及的主要权属证明资料；(二)委托人和其他相关当事人的承诺函。

(3)《资产评估委托方及资产占有方承诺函》签订时间是2018年9月5日，评估报告时间是2018年9月2日，时间顺序有误。

13．评估底稿中，评估房产勘查记录，勘查日期是2018.9.3，计算底稿的时间是2018.9.3；评估报告时间是2018年9月2日，评估报告时间早于现场勘查时间，该情形不符合《资产评估执业准则-资产评估报告》第二十二条的规定。

14．评估底稿中重置成本测算表中，工程造价为建筑面积x单位造价。但底稿中单位造价的计算记录和相关证明材料。重置价的确定依据不足。

15．无评估说明。

该情形不符合《资产评估执业准则-资产评估档案》第十条的规定。

报告6：济宁XXX管理有限公司中医(综合)诊所医疗设备评估报告

(一)被检查资产评估报告基本情况

评估报告名称

济宁XXX管理有限公司中医(综合)诊所医疗设备评估报告

评估基准日

2018年11月30日

评估报告文号

济中兴评报字(2018)第020号

评估目的

拟申报《医疗机构执业许可证》

委 托 人

评估范围

医疗设备

被评估单位

评估方法

成本法

评估结果(万元)

5.07

签字评估师

林彦奎 、 刘志东

评估收费

1300

报告日期

2018年12月2日

(二)具体检查意见

1．山东省资产评估行业报告防伪页中，客户名称：济宁市XXX管理有限公司中医(综合)诊所，评估报告P2,委托方为济宁任城XXX管理有限公司中医(综合)诊所，二者不一致。

2．资产评估报告声明部分描述不全面。

资产评估报告声明部分描述不全面。该情形不符合《资产评估执业准则-资产评估报告》第十二条的规定。

3．评估报告无目录。该情形不符合《资产评估执业准则-资产评估报告》第十一条的规定。

4．评估报告P2，资产评估报告中评估对象和评估范围描述不全面。

评估报告未对拟拟申报《医疗机构执业许可证》的医疗设备介绍不完整。资产评估报告中缺少对委估资产的经济状况和物理状况的描述。

《资产评估执业准则-资产评估报告》第十七条资产评估报告中应当载明评估对象和评估范围，并描述评估对象的基本情况。

5．评估报告法律依据和准则依据不完整。

评估准则，《资产评估执业准则-不动产》，本次评估范围是设备，该准则不适用。

评估准则，《资产评估执业准则-利用专家工作及相关报告》，本次评估未利用专家工作，该准则不适用。

《资产评估执业准则-资产评估报告》第二十条，资产评估报告应当说明资产评估采用的法律依据、准则依据、权属依据及取价依据等。

6．评估报告未对评估方法的适用性进行有效分析。

评估报告P4评估方法直接选用了成本法，未对各评估方法进行分析。

资产评估法第二十六条，评估专业人员应当恰当选择评估方法，除依据评估执业准则只能选择一种评估方法的外，应当选择两种以上评估方法，经综合分析，形成评估结论，编制评估报告。

《资产评估执业准则-资产评估报告》第二十一条，资产评估报告应当说明所选用的评估方法及其理由。

7．评估报告P4，资产评估报告中评估程序实施过程和情况描述不全面。

资产评估报告中的评估程序实施过程和情况描述不全面。资产评估基本程序包括：①明确业务基本事项；②订立业务委托合同；③编制资产评估计划；④进行评估现场调查；⑤收集整理评估资料；⑥评定估算形成结论；⑦编制出具评估报告；⑧整理归集评估档案。该情形不符合《资产评估执业准则-资产评估程序》第五条的规定。

8．评估报告P5，资产评估报告中评估假设描述不全面。

资产评估报告中未根据机器设备的预期用途和评估目的，明确评估假设。评估假设包括：①继续使用或者变现；②原地使用或者移地使用；③现行用途使用或改变用途使用。该情形不符合《资产评估执业准则-机器设备》第十一条的规定。

9．评估报告P5，资产评估报告中的特别事项说明描述不全面。

评估报告中的特别事项说明描述不全面，缺少权属等主要资料是否完整以及是否存在瑕疵的情形等事项。并且评估报告中缺少提示资产评估报告使用人对特别事项予以关注的文字描述。

上述情形不符合《资产评估执业准则-资产评估报告》第二十五条的规定。

10．评估报告P6，资产评估报告中的评估报告使用限制说明描述不全。

评估报告中的评估报告使用限制说明描述不全。该情形不符合《资产评估执业准则-资产评估报告》第二十六条的规定。

11．评估报告无附件目录。该情形不符合《资产评估执业准则-资产评估报告》第十一条的规定。

12．附件不完整。

(1)附件缺少：资产评估师资格证书；

《资产评估执业准则-资产评估报告》第二十八条，资产评估报告附件通常包括：(一)评估对象所涉及的主要权属证明资料；(二)委托人和其他相关当事人的承诺函；(三)资产评估机构及签名资产评估专业人员的备案文件或者资格证明文件；(四)资产评估汇总表或者明细表。

(2)评估报告附件，缺资产评估备案公函。《评估资格证书》已经收回。

13．评估报告附件，未使用新模板；

(1)资产评估业务约定书，未根据新准则更新为：资产评估委托合同；不符合《资产评估执业准则-资产评估委托合同》的规定。

(2)《资产评估委托方及资产占有方承诺函》，不符合《资产评估执业准则-资产评估报告》第二十八条，资产评估报告附件通常包括：(一)评估对象所涉及的主要权属证明资料；(二)委托人和其他相关当事人的承诺函。

14．无评估说明。

该情形不符合《资产评估执业准则-资产评估档案》第十条的规定。

四、山东林海房地产资产价格评估有限公司

资产评估报告检查发现的共性问题：

1．部分报告无防伪报备页

2．报告的标题不明晰

被检查单位撰写的评估报告标题不明晰，未明确经济行为和评估对象，应按“企业名称+经济行为关键词+评估对象+资产评估报告”的形式完善。

3．评估摘要、目录等待完善

被检查单位评估报告摘要、目录沿用旧模板，有待按评估准则完善。

4．评估程序方面

通过检查发现，被评估单位存在评估程序履行不充分、不到位等。评估程序执行过于简化，缺乏管理类和操作类底稿，评估人员执行评估的全过程未闭环。

5．评估假设方面

部分报告评估假设针对性不强，未根据具体的评估对象补充假设。

6．评估依据方面

根据评估准则，资产评估应说明采用的法律依据、准则依据、权属依据和取价依据等。通过检查发现，被检查单位未完整说明评估遵循的各项依据，如部分项目缺与评估目的相关的法律法规依据；报告未列示项目可能涉及的全部准则依据、引用的部分准则依据已作废；权属依据待完善；部分项目取价依据针对性不强。

7．评估方法定义不明晰，评估方法运用与计算方面

评估方法定义不明晰。

采用成本法的，无评估说明及计算工作底稿。项目缺少现场勘查纪录。

采用市场法的，无评估说明及计算工作底稿。项目缺少现场勘查纪录。

未抽查到收益法的评估项目。

8．评估报告内容缺失与规范性方面

资产评估报告正文应包括的内容描述不全面。如资产评估报告标题不正确、报告正文中标题描述不正确；评估范围待完善，有待在权属特性、物理特性、经济特性等方面细化。

9．评估报告评估程序执行未全部说明评估基本程序的执行情况。

资产评估报告中评估程序实施过程和情况描述沿用旧模板，应按《资产评估执业准则-资产评估程序》(中评协2018年36号)补充完善。

评估报告中的特别事项说明描述不全面，缺少权属等主要资料是否完整以及是否存在瑕疵的情形、未决事项、法律纠纷等不确定因素等事项的披露。

部分评估报告使用限制说明中关于评估结论的使用有效期描述错误。

10．评估说明规范性不足

被检查单位无评估说明，应着重在评估事项说明、评估对象概况、评估流程、评估方法、市场调查、各项参数的确定和测算过程补充完善。

11．评估工作底稿与规范性方面

评估工作底稿规范性和完备性不足，管理类底稿仅有评估委托合同，操作类底稿部分仅有现场照片，现场勘查记录不完整等，对评估结论形成有效支持不足。

12．档案归档

项目档案归档不及时(档案盒仅有评估报告)。

13．签订资产评估委托合同方面

《资产评估委托合同》沿用旧模板，不完整，缺少争议解决、资产评估机构和委托人的住所、联系人及联系方式、报告使用范围、报告提交方式、签署时间、签署地点，部分合同缺评估收费。对《资产评估执业准则—资产评估委托合同》的执行待加强。

资产评估报告具体检查意见：

报告1：XXX拥有8头生牛资产评估报告

(一)被检查资产评估报告基本情况

评估报告名称

XXX拥有8头生牛资产评估报告

评估基准日

2018年12月5日

评估报告文号

鲁林资评字(2018)第10号

评估目的

转让

委 托 人

评估范围

8头生牛

产权持有人

评估方法

市场比较法

评估结果(万元)

9.09

签字评估师

韩明淑王均现

评估增减值

(万元)

无账面值

报告日期

2018年12月6日

(二)具体检查意见

1．评估底稿——管理类底稿严重缺失(仅有评估报告附件中的“资产评估委托合同”，其余均没有)，不符合《资产评估执业准则-评估档案》(中评协2017年34号)第九条的规定，同时不符合《资产评估执业准则-资产评估程序》(中评协2017年31号)的规定。

(1)底稿中缺“资产评估业务基本事项的记录”、“资产评估计划”、“资产评估业务执行过程中重大问题处理记录”、“资产评估业务的审核意见”；

(2)《资产评估委托合同》不完整，缺少争议解决、资产评估机构和委托人的住所、联系人及联系方式、报告使用范围、报告提交方式、签署时间、签署地点。不符合《资产评估执业准则-资产评估委托合同》第六条的规定；

可参照《资产评估执业准则-资产评估委托合同》第六条的规定。

2．评估底稿——操作类底稿严重缺失，(底稿中仅有1张8头牛的现场记录，其余均没有)，不符合《资产评估执业准则-评估档案》(中评协2017年34号)第十条的规定。

(1)无评估说明；

(2)无现场照片；

(3)现场勘查记录不完整；

(4)无询价记录；

(5)无产权持有人盖章或签字的《评估明细表》。

以上情形不符合《资产评估执业准则-资产评估程序》(中评协2017年31号)。

3．评估报告目录，内容不准确

(1)评估报告目录“1委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者”、“4价值类型及其定义”，目录内容不准确。

上述情形不符合《资产评估执业准则-资产评估报告》(中评协2017年32号)第十四条要求。

4．资产评估报告摘要部分内容描述不正确。

(1)P2“……采用资产基础法”，评估方法描述前后矛盾；

(2)P2评估报告摘要标题“一评估委托方”、“二产权持有者” 、“四评估范围与对象”，标题内容不准确；

(3)P3“评估结论有效期……”评估基准日描述有误；

(4)P3“…….委托方及资产评估业务约定书…..” 描述内容不准确。

上述情形不符合《资产评估执业准则-资产评估报告》第十四条的规定。

5．评估报告的标题不明晰

被检查单位撰写的评估报告标题不明晰，未明确经济行为和评估对象，应按“企业名称+经济行为关键词+评估对象+资产评估报告”的形式完善。

P4“XXX拥有8头生牛资产评估报告” 标题不明晰。

6．资产评估报告正文应包括的内容描述不正确。

(1)评估报告正文标题“一委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者”、“ 四价值类型及其定义”，标题内容不准确。

上述情形不符合《资产评估执业准则-资产评估报告》第十四条的规定。

7．评估报告中无委托人及产权持有人的介绍。

可参照《企业国有资产评估报告指南》第十三条的相关规定。

8．对评估对象和评估范围的描述不完整

P5评估报告中评估范围缺少委托评估的资产的法律权属状况、经济状况和物理状况等。

《资产评估执业准则-评估报告》(中评协2017年32号)第十七条，资产评估报告中应当载明评估对象和评估范围，并描述评估对象的基本情况。

可参照《企业国有资产评估报告指南》第十五条的相关规定。

9．评估报告法律依据、准则依据、权属依据、取价依据不准确、不完整。

P6法律依据列示的准则依据已经作废，如“中国资产评估协会2008《资产评估新准则》”、“中国注册会计师协会会协[2003]18号《注册资产评估师关注评估对象权属指导意见》”已经作废。

P6准则依据,列示的准则依据全部是作废的准则依据，建议根据本次评估项目的具体情况增加相应的准则依据。

无权属依据。

权属依据列示有误，P6《资产评估业务约定书》、委托方《中华人民共和国组织机构代码证》复印件，不是权属依据。

取价依据针对性不强，待完善。

《资产评估执业准则-评估报告》第二十条，资产评估报告应当说明资产评估采用的法律依据、准则依据、权属依据及取价依据等。

10.评估报告中评估方法的定义不明晰，未对评估方法的及适用性进行有效分析。

P7评估方法，未根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，对三种评估基本方法的适用性进行充分分析，未完整说明方法选择的理由等。

P7“按照……《资产评估操作规范意见(试行)》”，该文件已经作废。

“成本法即资产基础法……”本次评估不是企业价值评估，缺与本次评估相关的房产的成本法定义。

以上情形不符合《资产评估执业准则-评估报告》(中评协2017年32号)第二十一条，资产评估报告应当说明所选用的评估方法及其理由。

11.资产评估报告中评估程序实施过程和情况描述不全面。

P8资产评估报告中的评估程序实施过程和情况描述不全面，沿用旧模板，有“与委托方签订资产评估业务约定书”的描述。

该情形不符合《资产评估执业准则-资产评估程序》(中评协2017年31号)第五条的规定。

建议参照《资产评估执业准则-资产评估程序》(中评协2017年31号)第五条的规定，资产评估基本程序包括：①明确业务基本事项；②订立业务委托合同；③编制资产评估计划；④进行评估现场调查；⑤收集整理评估资料；⑥评定估算形成结论；⑦编制出具评估报告；⑧整理归集评估档案。

12.评估假设待完善

评估假设应针对本次评估目的资产转让补充相应假设。

应按《资产评估执业准则-资产评估报告》第二十三条、《资产评估执业准则-不动产》第十一条。

13.资产评估报告中的特别事项说明描述不全面。

评估报告中的特别事项说明描述不全面，缺少权属等主要资料是否完整以及是否存在瑕疵的情形、未决事项及法律纠纷等不确定因素等事项。

《资产评估执业准则-资产评估报告》(中评协2017年32号)第二十五条要求资产评估报告的特别事项说明包括：

(一)权属等主要资料不完整或者存在瑕疵的情形；

(二)未决事项、法律纠纷等不确定因素；

(三)重要的利用专家工作及相关报告情况；

(四)重大期后事项。

资产评估报告应当重点提示资产评估报告使用人对特别事项予以关注。

14.评估报告附件目录待完善

P14附件目录列示的“委托方和相关当事方的承诺函”、“签字注册资产评估师的承诺函”、 “签字注册资产评估师资格证书”；

不符合《资产评估执业准则-资产评估报告》(中评协2017年32号)第二十八条的规定。

可参照《企业国有资产评估报告指南》第二十七条的规定。

15.评估明细表，内容不完整

《评估明细表》，表尾缺“产权持有填表人”、填表日期。

可参照《企业国有资产评估报告指南》第三十一条的规定。

16.评估报告附件承诺函未根据准则更新。

资产评估报告附件“委托方承诺函”应根据准则要求变更为“委托人和其他相关当事人的承诺函”。

该情形不符合《资产评估执业准则-资产评估报告》(中评协2017年32号)第二十八条的规定。

17.评估报告附件“注册资产评估师承诺函”未根据准则更新。

可参照《企业国有资产评估报告指南》第二十七条的规定。

18.无评估说明。

报告2：沂南县XXX房产建筑物资产评估报告

(一)被检查资产评估报告基本情况

评估报告名称

沂南县XXX房产建筑物资产评估报告

评估基准日

2018年12月5日

评估报告文号

鲁林资评字(2019)第001号

评估目的

为委托方依法提供资产价值依据

委 托 人

评估范围

房产建筑物

产权持有人

评估方法

市场法及成本法

评估结果(万元)

333.88

签字评估师

韩明淑王均现

评估增减值(万元)

无账面值

报告日期

2019年01月09日

(二)具体检查意见

1．评估底稿——管理类底稿严重缺失(仅有评估报告附件中的“资产评估委托合同”，其余均没有)，不符合《资产评估执业准则-评估档案》(中评协2018年37号)第九条的规定，同时不符合《资产评估执业准则-资产评估程序》(中评协2018年36号)的规定。

(1)缺“资产评估业务基本事项的记录”、“资产评估计划”、 “资产评估业务执行过程中重大问题处理记录”、“资产评估业务的审核意见”；

(2)《资产评估委托合同》不完整，缺少争议解决、资产评估机构和委托人的住所、联系人及联系方式、报告使用范围、报告提交方式、签署时间、签署地点。不符合《资产评估执业准则-资产评估委托合同》第六条的规定。

可参照《资产评估执业准则-资产评估委托合同》第六条的规定。

2．评估底稿——操作类底稿严重缺失，(底稿中仅有现场照片，其余均没有)，不符合《资产评估执业准则-评估档案》(中评协2018年37号)第十条的规定，同时不符合《资产评估执业准则-资产评估程序》(中评协2018年36号)的规定。

(1)无评估说明；

(2)无现场勘查记录；

(3)无成本法的计算过程、计算依据及资料；

(4)无市场法的计算过程、计算依据及资料；

(5)无产权持有人盖章或签字的《评估明细表》。

3．评估报告目录，内容不准确

(1)评估报告目录“1委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者”、“4价值类型及其定义”，目录内容不准确；

上述情形不符合《资产评估执业准则-资产评估报告》(中评协2018年35号)第十四条要求。

4．资产评估报告摘要部分内容描述不正确。

(1)P2“……采用资产基础法”，评估方法描述前后矛盾；

(2)P2评估报告摘要标题“一评估委托方”、“二产权持有者” 、“四评估范围与对象”，标题内容不准确；

(3)P3“评估结论有效期自评估基准日2018年12月05日——2020年01月08日” 评估结论有效期描述有误。

(4)P3“…….委托方及资产评估业务约定书…..” 描述内容不准确；

上述情形不符合《资产评估执业准则-资产评估报告》(中评协2018年35号)第十四条的规定。

5．评估报告的标题不明晰

被检查单位撰写的评估报告标题不明晰，未明确经济行为和评估对象，应按“企业名称+经济行为关键词+评估对象+资产评估报告”的形式完善。

P4“XXX房产建筑物资产评估报告” 标题不明晰。

6．资产评估报告正文应包括的内容描述不正确。

评估报告正文标题“一委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者”、“ 四价值类型及其定义”，标题内容不准确。

上述情形不符合《资产评估执业准则-资产评估报告》(中评协2018年35号)第十四条的规定。

7．评估报告中无委托人及产权持有人的介绍。

可参照《企业国有资产评估报告指南》第十三条的相关规定。

8．对评估对象和评估范围的描述不完整。

P5评估报告中评估范围缺少委托评估的资产的法律权属状况、经济状况和物理状况等。

缺少房产所占土地的情况说明。

《资产评估执业准则-资产评估报告》(中评协2018年35号)第十七条，资产评估报告中应当载明评估对象和评估范围，并描述评估对象的基本情况。

可参照《企业国有资产评估报告指南》第十五条的相关规定。

9．评估报告法律依据、准则依据、权属依据、取价依据不准确、不完整。

(1)P6法律依据列示的准则依据已经作废，如“中国资产评估协会2008《资产评估新准则》”、“中国注册会计师协会会协[2003]18号《注册资产评估师关注评估对象权属指导意见》”已经作废。

(2)P6准则依据,列示的准则依据全部是作废的准则依据，建议根据本次评估项目的具体情况增加相应的准则依据。

准则依据建议增加《企业国有资产评估报告指南》。

(3)无权属依据。

权属依据列示有误，P6《资产评估业务约定书》、委托方《中华人民共和国组织机构代码证》复印件，不是权属依据。

(4)取价依据针对性不强，待完善。

《资产评估执业准则-资产评估报告》(中评协2018年35号)第二十条，资产评估报告应当说明资产评估采用的法律依据、准则依据、权属依据及取价依据等。

10．评估报告中评估方法的定义不明晰，未对评估方法的及适用性进行有效分析。

(1)P7评估方法，未根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，对三种评估基本方法的适用性进行充分分析，未完整说明方法选择的理由等；

(2)P7“按照……《资产评估操作规范意见(试行)》”，该文件已经作废；

(3)“成本法即资产基础法……”本次评估不是企业价值评估，缺与本次评估相关的房产的成本法定义。

以上情形不符合《资产评估执业准则-资产评估报告》(中评协2018年35号)第二十一条，资产评估报告应当说明所选用的评估方法及其理由。

建议参照《资产评估执业准则-不动产》(中评协2017年38号)第四章的有关规定。

11．资产评估报告中评估程序实施过程和情况描述不全面。

P8资产评估报告中的评估程序实施过程和情况描述不全面，沿用旧模板，有“与委托方签订资产评估业务约定书”的描述，有误。

该情形不符合《资产评估执业准则-资产评估程序》(中评协2018年36号)第五条的规定。

建议参照《资产评估执业准则-资产评估程序》(中评协2018年36号)第五条的规定，资产评估基本程序包括：①明确业务基本事项；②订立业务委托合同；③编制资产评估计划；④进行评估现场调查；⑤收集整理评估资料；⑥评定估算形成结论；⑦编制出具评估报告；⑧整理归集评估档案。

12．评估假设待完善。

评估假设应针对本次评估目的补充相应的假设。

应按《资产评估执业准则-资产评估报告》(中评协2018年35号)第二十三条、《资产评估执业准则-不动产》(中评协2017年38号)第十一条。

13．资产评估报告中的特别事项说明描述不全面。

评估报告中的特别事项说明描述不全面，缺少权属等主要资料是否完整以及是否存在瑕疵的情形、未决事项及法律纠纷等不确定因素等事项。

《资产评估执业准则-资产评估报告》(中评协2018年35号)第二十五条要求资产评估报告的特别事项说明包括：

(一)权属等主要资料不完整或者存在瑕疵的情形；

(二)未决事项、法律纠纷等不确定因素；

(三)重要的利用专家工作及相关报告情况；

(四)重大期后事项。

资产评估报告应当重点提示资产评估报告使用人对特别事项予以关注。

14．资产评估报告中的评估报告使用限制说明描述有误。

P13“评估结论有效期自评估基准日2018年12月05日——2020年01月08日” 评估结论有效期描述有误。

15．评估报告附件目录待完善。

P14附件目录列示的“委托方和相关当事方的承诺函”、“签字注册资产评估师的承诺函”、“签字注册资产评估师资格证书”。

不符合《资产评估执业准则-资产评估报告》(中评协2018年35号)第二十八条的规定。

可参照《企业国有资产评估报告指南》第二十七条的规定。

16．评估明细表，内容不完整。

《评估明细表》，表尾缺“产权持有填表人”、填表日期；“注册资产评估师”名称有误。

可参照《企业国有资产评估报告指南》第三十一条的规定。

17．评估报告附件承诺函未根据准则更新。

资产评估报告附件“委托方承诺函”应根据准则要求变更为“委托人和其他相关当事人的承诺函”。

该情形不符合《资产评估执业准则-资产评估报告》(中评协2018年35号)第二十八条的规定。

18．评估报告附件“注册资产评估师承诺函”未根据准则更新

可参照《企业国有资产评估报告指南》第二十七条的规定。

19．无评估说明。

报告3：蒙阴县XXX自建房屋及装修资产评估报告

(一)被检查资产评估报告基本情况

评估报告名称

蒙阴县XXX自建房屋及装修资产评估报告

评估基准日

2019年1月7日

评估报告文号

鲁林资评字(2019)第012号

评估目的

为委托方依法提供资产价值依据

委 托 人

评估范围

蒙阴县XXX自建房屋及装修

产权持有人

评估方法

成本法

评估结果(万元)

15.76

签字评估师

韩明淑王均现

评估增减值(万元)

无账面值

报告日期

2019年3月10日

(二)具体检查意见

1．评估底稿——管理类底稿严重缺失(仅有评估报告附件中的“委托鉴定书”，其余均没有)，底稿中缺“资产评估业务基本事项的记录”、“资产评估计划”、 “资产评估业务执行过程中重大问题处理记录”、“资产评估业务的审核意见”不符合《资产评估执业准则-评估档案》(中评协2018年37号)第九条的规定；同时不符合《资产评估执业准则-资产评估程序》(中评协2018年36号)的规定。

2．评估底稿——操作类底稿严重缺失，(底稿中仅有现场照片，其余均没有)。

(1)无评估说明；

(2)无现场勘查记录；

(3)无成本法的计算过程、计算依据及资料；

(4)无产权持有人盖章或签字的《评估明细表》；

以上情形不符合《资产评估执业准则-评估档案》(中评协2018年37号)第十条的规定；同时不符合《资产评估执业准则-资产评估程序》(中评协2018年36号)的规定。

3．评估报告目录，内容不准确。

评估报告目录“1委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者”、“4价值类型及其定义”，目录内容不准确。

上述情形不符合《资产评估执业准则-资产评估报告》(中评协2018年35号)第十四条要求。

4．资产评估报告摘要部分内容描述不正确。

(1)P2“……采用资产基础法”，评估方法描述前后矛盾；

(2)P2评估报告摘要标题“一评估委托方”、“二产权持有者”、“四评估范围与对象”，标题内容不准确；

(3)P3“评估结论有效期自评估基准日2019年3月10日——2020年3月9日” 评估结论有效期描述有误；

(4)P3“…….委托方及资产评估业务约定书…..” 描述内容不准确。

上述情形不符合《资产评估执业准则-资产评估报告》(中评协2018年35号)第十四条的规定。

5．评估报告的标题不明晰。

被检查单位撰写的评估报告标题不明晰，未明确经济行为和评估对象，应按“企业名称+经济行为关键词+评估对象+资产评估报告”的形式完善。

P4“蒙阴县XXX自建房屋及装修资产评估报告” 标题不明晰。

6．资产评估报告正文应包括的内容描述不正确。

评估报告正文标题“一委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者”、“ 四价值类型及其定义”，标题内容不准确。

上述情形不符合《资产评估执业准则-资产评估报告》(中评协2018年35号)第十四条的规定。

7．评估报告中无委托人及产权持有人的介绍。

可参照《企业国有资产评估报告指南》第十三条的相关规定。

8．对评估对象和评估范围的描述不完整。

P5评估报告中评估范围缺少委托评估的资产的法律权属状况、经济状况和物理状况等。

《资产评估执业准则-资产评估报告》(中评协2018年35号)第十七条，资产评估报告中应当载明评估对象和评估范围，并描述评估对象的基本情况。

可参照《企业国有资产评估报告指南》第十五条的相关规定。

9．评估基准日的确定依据不充分。

P7本次评估接受“蒙阴县人民法院技术室”的委托，评估基准日不是由评估机构来确定，委托日即为评估基准日。

10．评估报告法律依据、准则依据、权属依据、取价依据不准确、不完整。

(1)P6法律依据列示的准则依据已经作废，如“中国资产评估协会2008《资产评估新准则》”、“中国注册会计师协会会协[2003]18号《注册资产评估师关注评估对象权属指导意见》”已经作废；

(2)P6准则依据,列示的准则依据全部是作废的准则依据，建议根据本次评估项目的具体情况增加相应的准则依据；

(3)无权属依据。

权属依据列示有误，P8《资产评估业务约定书》不是权属依据。

(4)取价依据针对性不强，待完善。

《资产评估执业准则-资产评估报告》(中评协2018年35号)第二十条，资产评估报告应当说明资产评估采用的法律依据、准则依据、权属依据及取价依据等。

应参照《资产评估执业准则-不动产》(中评协2017年38号)第六条的规定。

11．评估报告中评估方法的定义不明晰，未对评估方法的及适用性进行有效分析。

(1)P7评估方法，未根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，对三种评估基本方法的适用性进行充分分析，未完整说明方法选择的理由等。

(2)P9“按照……《资产评估操作规范意见(试行)》”，该文件已经作废。

(3)P9“成本法即资产基础法……”本次评估不是企业价值评估，缺与本次评估相关的房产的成本法定义。

(4)P9“……适合使用市场比较法”、“……采用成本法”，与P4摘要“评估方法：成本法”，前后不一致。

以上情形不符合《资产评估执业准则-资产评估报告》(中评协2018年35号)第二十一条，资产评估报告应当说明所选用的评估方法及其理由。

建议参照《资产评估执业准则-不动产》(中评协2017年38号)第四章的有关规定。

12．资产评估报告中评估程序实施过程和情况描述不全面。

P9资产评估报告中的评估程序实施过程和情况描述不全面，沿用旧模板，有“与委托方签订资产评估业务约定书”的描述，有误。

该情形不符合《资产评估执业准则-资产评估程序》(中评协2018年36号)第五条的规定。

建议参照《资产评估执业准则-资产评估程序》(中评协2018年36号)第五条的规定，资产评估基本程序包括：①明确业务基本事项；②订立业务委托合同；③编制资产评估计划；④进行评估现场调查；⑤收集整理评估资料；⑥评定估算形成结论；⑦编制出具评估报告；⑧整理归集评估档案。

13．资产评估报告中的特别事项说明描述不全面。

评估报告中的特别事项说明描述不全面，缺少权属等主要资料是否完整以及是否存在瑕疵的情形、未决事项及法律纠纷等不确定因素等事项。

《资产评估执业准则-资产评估报告》(中评协2018年35号)第二十五条要求资产评估报告的特别事项说明包括：

(一)权属等主要资料不完整或者存在瑕疵的情形；

(二)未决事项、法律纠纷等不确定因素；

(三)重要的利用专家工作及相关报告情况；

(四)重大期后事项。

资产评估报告应当重点提示资产评估报告使用人对特别事项予以关注。

14．资产评估报告中的评估报告使用限制说明描述有误

P13“评估结论有效期自评估基准日2019年3月10日——2020年3月9日” 评估结论有效期描述有误。

15．评估报告正文无资产评估师签名

P14无资产评估师签名。不符合《资产评估执业准则-资产评估报告》(中评协2018年35号)第十四条的规定。

16．评估报告附件目录待完善

P14附件目录列示的“签字注册资产评估师的承诺函”、 “签字注册资产评估师资格证书”。

不符合《资产评估执业准则-资产评估报告》(中评协2018年35号)第二十八条的规定。

可参照《企业国有资产评估报告指南》第二十七条的规定。

17．评估明细表，内容不完整

《评估明细表》，表尾缺“产权持有填表人”、填表日期；“注册资产评估师”名称有误。

可参照《企业国有资产评估报告指南》第三十一条的规定。

18．评估报告附件承诺函未根据准则更新。

资产评估报告附件“委托方承诺函”应根据准则要求变更为“委托人和其他相关当事人的承诺函”。

该情形不符合《资产评估执业准则-资产评估报告》(中评协2018年35号)第二十八条的规定。

19．评估报告附件“注册资产评估师承诺函”未根据准则更新

可参照《企业国有资产评估报告指南》第二十七条的规定。

20．无评估说明。

21．无防伪报备页。

报告4：大庄镇XXX所属部分房屋等地上附着物

(一)被检查资产评估报告基本情况

评估报告名称

大庄镇XXX所属部分房屋等地上附着物

评估基准日

2018.11.20

评估报告文号

鲁林资评字(2018)第11号

评估目的

清理地上附着物

委 托 人

评估对象

地上附着物

被评估单位

评估方法

市场法

评估结果

30.49万元

签字评估师

王均现韩明淑

评估增减值

无账面值

报告日期

2018.11.21

(二)具体检查意见

1．资产评估报告标题描述不正确。

资产评估报告标题应描述为“企业名称+经济行为关键词+评估对象+资产评估报告”的格式，该情形不符合《资产评估执业准则-资产评估报告》的规定。

2．资产评估报告中部分文字描述不正确。

资产评估报告中仍在使用“委托方、产权持有者、资产占有方、业务约定书”等的文字描述，资产评估准则采用的文字描述为“委托人、产权持有人、被评估单位、资产评估委托合同”等，上述情形不符合《资产评估基本准则》的规定。

3．资产评估报告中摘要部分描述不全面。

(1)资产评估报告摘要部分绪言段评估方法描述为资产基础法，第六项评估方法：描述为市场法，前后矛盾。

(2)资产评估报告中摘要部分缺少“提醒报告使用人正确理解评估结论”的文字描述。

上述情形不符合资产评估准则的规定。

4．资产评估报告正文中标题描述不正确。

资产评估报告正文中第一条标题描述为“委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者，《资产评估执业准则-资产评估报告》中要求该标题描述应为“委托人及其他资产评估报告使用人”；并且资产评估报告中未介绍产权持有人的情况。该情形不符合《资产评估基本准则》和《资产评估执业准则-资产评估报告》第十四条的规定。

5．资产评估报告中评估目的描述不清晰，并且与资产评估委托合同中描述的评估目的不一致。

资产评估委托合同中描述的评估目的为“为委托方资产转让提供价值参考依据”，资产评估报告摘要中描述的评估目的为“为委托方清理相关地上物提供价值参考依据”，资产评估报告正文中描述的评估目的为“确定申报资产的补偿价值”。资产评估报告中描述的评估目的与资产评估委托合同中描述的评估目的不一致。上述情形不符合《资产评估执业准则-资产评估报告》第十六条的规定。

6．资产评估报告中评估对象和评估范围描述不规范、不全面。

资产评估报告中缺少对委托评估资产的权属状况、物理状况和经济状况的描述。该情形不符合《资产评估执业准则-资产评估报告》第十七条的规定。

7．资产评估报告中评估依据描述不规范、不全面。

(1)资产评估报告中列示的法律依据“中国资产协会2008《资产评估新准则》、中国注册会计师协会“会协(2003)18号”《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》”，均已经作废。

(2)资产评估报告中列示的准则依据《资产评估准则-固定资产》描述错误，准则依据缺少《资产评估执业准则-资产评估档案》、《资产评估执业准则-资产评估委托合同》、《资产评估执业准则-不动产》、《资产评估价值类型指导意见》、《资产评估对象法律权属指导意见》等。

(3)资产评估报告中列示的权属依据为资产评估业务约定书、委托方企业法人营业执照复印件，权属依据描述不正确。权属依据通常包括国有资产产权登记证书、基准日股份持有证明、出资证明、国有土地使用证(或者国有土地使用权出让合同)、房屋所有权证、房地产权证(或者不动产权证书)、采矿许可证、勘查许可证、林权证、专利证(发明专利证书、实用新型专利证书、外观设计专利证书)、商标注册证、著作权(版权)相关权属证明、船舶所有权登记证书、船舶国籍证书、机动车行驶证、有关产权转让合同、其他权属证明文件等；

上述情形不符合《资产评估执业准则-资产评估报告》第二十条的规定。

8．资产评估报告中评估方法描述引用的准则依据不正确。

评估报告中描述“按照《资产评估操作规范意见(试行)》等评估法规规章的规定，评估方法一般有市场比较法、收益法和成本法三种”，上述《资产评估操作规范意见(试行)》文件已作废。并且资产评估报告中成本法的定义描述错误。该情形不符合《资产评估执业准则-资产评估报告》第二十一条的规定。

9．资产评估报告中评估假设与评估目的矛盾。

资产评估报告中评估假设为持续使用假设，与评估目的矛盾。该情形不符合资产评估准则的规定。

10．资产评估报告中的特别事项说明描述不全面。

资产评估报告中的特别事项说明描述不全面，缺少权属等主要资料是否完整以及是否存在瑕疵等事项。上述情形不符合《资产评估执业准则-资产评估报告》第二十五条的规定。

11．资产评估委托合同内容未根据准则全面更新。

资产评估委托合同的内容描述缺少《资产评估执业准则-资产评估委托合同》准则要求的部分内容。该情形不符合《资产评估执业准则-资产评估委托合同》的要求。

《资产评估执业准则-资产评估委托合同》第六条  资产评估委托合同通常包括下列内容：①资产评估机构和委托人的名称、住所、联系人及联系方式；②评估目的；③评估对象和评估范围；④评估基准日；⑤评估报告使用范围；⑥评估报告提交期限和方式；⑦评估服务费总额或者支付标准、支付时间及支付方式；⑧资产评估机构和委托人的其他权利和义务；⑨违约责任和争议解决；⑩合同当事人签字或者盖章的时间；⑾合同当事人签字或者盖章的地点。

12．委托方承诺函、注册资产评估师承诺函未根据准则更新。

委托方承诺函未根据准则更新为“委托人和其他相关当事人的承诺函”；注册资产评估师承诺函未根据准则更新为“资产评估师承诺函”。该情形不符合《资产评估执业准则-资产评估报告》的规定。

13．评估工作底稿中缺少评估值计算过程底稿。

报告5：山东XXX农业发展有限公司资产评估报告

(一)被检查资产评估报告基本情况

评估报告名称

山东XXX农业发展有限公司资产评估报告

评估基准日

2019.1.13

评估报告文号

鲁林资评字(2019)第003号

评估目的

申报资产的价值

委 托 人

评估对象

温室大棚、苗木等

被评估单位

评估方法

市场法

评估结果

690.73万元

签字评估师

王均现韩明淑

评估增减值

无账面值

报告日期

2019.1.18

(二)具体检查意见

1．资产评估报告标题描述不正确。

资产评估报告标题应描述为“企业名称+经济行为关键词+评估对象+资产评估报告”的格式，该情形不符合《资产评估执业准则-资产评估报告》的规定。

2．资产评估报告中部分文字描述不正确。

资产评估报告中仍在使用“委托方、产权持有者、资产占有方、业务约定书、注册资产评估师”等的文字描述，资产评估准则采用的文字描述为“委托人、产权持有人、被评估单位、资产评估委托合同、资产评估师”等，上述情形不符合《资产评估基本准则》的规定。

3．资产评估报告中摘要部分描述不全面。

资产评估报告摘要部分绪言段评估方法描述为资产基础法，第六项评估方法：描述为市场法，前后矛盾。

资产评估报告中摘要部分缺少“提醒报告使用人正确理解评估结论”的文字描述。

上述情形不符合资产评估准则的规定。

4．资产评估报告正文中标题描述不正确。

资产评估报告正文中第一条标题描述为“委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者”，《资产评估执业准则-资产评估报告》中要求该标题描述应为“委托人及其他资产评估报告使用人”；并且资产评估报告中未介绍产权持有人的概况。该情形不符合《资产评估基本准则》和《资产评估执业准则-资产评估报告》第十四条的规定。

5．资产评估报告中评估对象和评估范围描述不全面。

资产评估报告中缺少对委托评估资产的权属状况、实物状况等基本情况的描述。该情形不符合《资产评估执业准则-资产评估报告》第十七条的规定。

6．资产评估报告中评估依据描述不规范、不全面。

(1)资产评估报告中列示的法律依据“中国资产协会2008《资产评估新准则》、中国注册会计师协会“会协(2003)18号”《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》”，均已经作废。

(2)资产评估报告中列示的准则依据《资产评估准则-固定资产》描述错误，准则依据缺少《资产评估执业准则-资产评估档案》、《资产评估执业准则-资产评估委托合同》、《资产评估执业准则-不动产》、《资产评估价值类型指导意见》、《资产评估对象法律权属指导意见》等。

(3)资产评估报告中列示的权属依据为资产评估业务约定书、委托书，权属依据描述不正确。权属依据通常包括国有资产产权登记证书、基准日股份持有证明、出资证明、国有土地使用证(或者国有土地使用权出让合同)、房屋所有权证、房地产权证(或者不动产权证书)、采矿许可证、勘查许可证、林权证、专利证(发明专利证书、实用新型专利证书、外观设计专利证书)、商标注册证、著作权(版权)相关权属证明、船舶所有权登记证书、船舶国籍证书、机动车行驶证、有关产权转让合同、其他权属证明文件等。

上述情形不符合《资产评估执业准则-资产评估报告》的规定。

7．资产评估报告中评估方法描述引用的准则依据不正确。

资产评估报告中描述“按照《资产评估操作规范意见(试行)》等评估法规规章的规定，评估方法一般有市场比较法、收益法和成本法三种”，上述《资产评估操作规范意见(试行)》文件已作废。并且资产评估报告中成本法的定义描述错误。该情形不符合《资产评估执业准则-资产评估报告》第二十一条的规定。

8．资产评估报告中的特别事项说明描述不全面。

资产评估报告中的特别事项说明描述不全面，缺少权属等主要资料是否完整以及是否存在瑕疵、是否有未提供的关键资料等事项。上述情形不符合《资产评估执业准则-资产评估报告》第二十五条的规定。

9．资产评估报告中评估结论有效期描述不正确。

资产评估报告中评估结论有效期描述为自评估报告提交日开始起一年有效期。《资产评估执业准则-资产评估报告》第十条 通常只有当评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时，才可以使用资产评估报告。该情形不符合《资产评估执业准则-资产评估报告》第十条的规定。

10．资产评估报告中资产评估师未签名。

资产评估报告中资产评估师未签名，该情形不符合《资产评估执业准则-资产评估报告》第八条的规定。

11．资产评估委托合同内容未根据准则全面更新。

资产评估委托合同的内容描述缺少《资产评估执业准则-资产评估委托合同》准则要求的部分内容。该情形不符合《资产评估执业准则-资产评估委托合同》的要求。

《资产评估执业准则-资产评估委托合同》第六条  资产评估委托合同通常包括下列内容：①资产评估机构和委托人的名称、住所、联系人及联系方式；②评估目的；③评估对象和评估范围；④评估基准日；⑤评估报告使用范围；⑥评估报告提交期限和方式；⑦评估服务费总额或者支付标准、支付时间及支付方式；⑧资产评估机构和委托人的其他权利和义务；⑨违约责任和争议解决；⑩合同当事人签字或者盖章的时间；⑾合同当事人签字或者盖章的地点。

12．注册资产评估师承诺函未根据准则更新。

注册资产评估师承诺函未根据准则更新为“资产评估师承诺函”。该情形不符合《资产评估执业准则-资产评估报告》的规定。

13．资产评估工作底稿中缺少充分支持评估结论的依据。

评估操作类底稿中仅有现场照片。

报告6：临沂市XXX房地产开发有限公司与XXX侵权责任纠纷案涉及资产

(一)被检查资产评估报告基本情况

评估报告名称

临沂市XXX房地产开发有限公司与XXX侵权责任纠纷案涉及资产

评估基准日

2019.6.3

评估报告文号

鲁林资评字(2019)第069号

评估目的

申报资产的价值

委 托 人

评估对象

构筑物等

被评估单位

-

评估方法

市场法

评估结果

23.11万元

签字评估师

王均现韩明淑

评估增减值

无账面值

报告日期

2019.6.5

(二)具体检查意见

1．资产评估报告标题描述不正确。

资产评估报告标题应描述为“企业名称+经济行为关键词+评估对象+资产评估报告”的格式，该情形不符合《资产评估执业准则-资产评估报告》的规定。

2．资产评估报告中部分文字描述不正确。

资产评估报告中仍在使用“委托方、产权持有者、资产占有方、业务约定书、注册资产评估师”等的文字描述，资产评估准则采用的文字描述为“委托人、产权持有人、被评估单位、资产评估委托合同、资产评估师”等，上述情形不符合《资产评估基本准则》的规定。

3．资产评估报告中摘要部分描述不正确、不全面。

资产评估报告摘要部分绪言段落评估方法描述为资产基础法，第六项评估方法：描述为市场法，前后矛盾。

资产评估报告摘要部分对产权持有者的描述为“临沂市兴良房地产开发有限公司与袁中华侵权责任纠纷案涉及资产”，描述不正确。

资产评估报告中摘要部分缺少“提醒报告使用人正确理解评估结论”的文字描述。

上述情形不符合资产评估准则的规定。

4．资产评估报告正文中标题描述不正确。

资产评估报告正文中第一条标题描述为“委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者”，《资产评估执业准则-资产评估报告》中要求该标题描述应为“委托人及其他资产评估报告使用人”。该情形不符合《资产评估执业准则-资产评估报告》第十四条的规定。

5．资产评估报告中评估对象和评估范围描述不全面。

资产评估报告中缺少对委托评估资产的权属状况、实物状况等基本情况的描述。该情形不符合《资产评估执业准则-资产评估报告》第十七条的规定。

6．资产评估报告中评估依据描述不规范、不全面。

(1)资产评估报告中列示的法律依据“中国资产协会2008《资产评估新准则》、中国注册会计师协会“会协(2003)18号”《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》”，均已经作废；

(2)资产评估报告中列示的准则依据《资产评估准则-固定资产》描述错误，准则依据缺少《资产评估执业准则-资产评估档案》、《资产评估执业准则-资产评估委托合同》、《资产评估执业准则-不动产》、《资产评估执业准则-机器设备》、《资产评估价值类型指导意见》、《资产评估对象法律权属指导意见》等。

(3)资产评估报告中列示的权属依据为资产评估业务约定书、委托书，权属依据描述不正确。权属依据通常包括国有资产产权登记证书、基准日股份持有证明、出资证明、国有土地使用证(或者国有土地使用权出让合同)、房屋所有权证、房地产权证(或者不动产权证书)、采矿许可证、勘查许可证、林权证、专利证(发明专利证书、实用新型专利证书、外观设计专利证书)、商标注册证、著作权(版权)相关权属证明、船舶所有权登记证书、船舶国籍证书、机动车行驶证、有关产权转让合同、其他权属证明文件等。

上述情形不符合《资产评估执业准则-资产评估报告》的规定。

7．资产评估报告中评估方法描述引用的准则依据不正确。

评估报告中描述“按照《资产评估操作规范意见(试行)》等评估法规规章的规定，评估方法一般有市场比较法、收益法和成本法三种”，上述《资产评估操作规范意见(试行)》文件已作废。并且资产评估报告中成本法的定义描述错误。该情形不符合《资产评估执业准则-资产评估报告》第二十一条的规定。

8．资产评估报告中评估假设描述不全面。

资产评估报告中未根据机器设备的预期用途和评估目的，明确评估假设。评估假设包括：①继续使用或者变现；②原地使用或者移地使用；③现行用途使用或改变用途使用。该情形不符合《资产评估执业准则-机器设备》第十一条的规定。

9．资产评估报告中的特别事项说明描述不全面。

资产评估报告中的特别事项说明描述不全面，缺少权属等主要资料是否完整以及是否存在瑕疵、是否有未提供的关键资料等事项。上述情形不符合《资产评估执业准则-资产评估报告》第二十五条的规定。

10．资产评估报告中评估结论有效期描述不正确。

资产评估报告中评估结论有效期描述为自评估报告提交日开始起一年有效期。《资产评估执业准则-资产评估报告》第十条 通常只有当评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时，才可以使用资产评估报告。该情形不符合《资产评估执业准则-资产评估报告》第十条的规定。

11．资产评估报告中资产评估师未签名。

资产评估报告中资产评估师未签名，该情形不符合《资产评估执业准则-资产评估报告》第八条的规定。

12．资产评估委托合同内容未根据准则全面更新。

资产评估委托合同的内容描述缺少《资产评估执业准则-资产评估委托合同》准则要求的部分内容。该情形不符合《资产评估执业准则-资产评估委托合同》的要求。

《资产评估执业准则-资产评估委托合同》第六条  资产评估委托合同通常包括下列内容：①资产评估机构和委托人的名称、住所、联系人及联系方式；②评估目的；③评估对象和评估范围；④评估基准日；⑤评估报告使用范围；⑥评估报告提交期限和方式；⑦评估服务费总额或者支付标准、支付时间及支付方式；⑧资产评估机构和委托人的其他权利和义务；⑨违约责任和争议解决；⑩合同当事人签字或者盖章的时间；⑾合同当事人签字或者盖章的地点。

13．委托方承诺函、注册资产评估师承诺函未根据准则更新。

委托方承诺函未根据准则更新为“委托人和其他相关当事人的承诺函”；注册资产评估师承诺函未根据准则更新为“资产评估师承诺函”。该情形不符合《资产评估执业准则-资产评估报告》的规定。

14．资产评估工作底稿中缺少充分支持评估结论的依据。

评估操作类底稿中仅有现场照片。

以上资产评估机构和有关资产评估师，要严格按照行业有关规定和执业准则，认真进行整改。整改期满后，协会将组织人员进行复查，经检查仍达不到要求的从严处理，需要行政处罚的，将移交行政机关处理。各资产评估机构和资产评估师要引以为戒，依法执业，恪守准则，不断提高执业水平。

山东省资产评估协会

2019年11月18日


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