回迁房的计税收入按约定价格，还是权属转移时的市价？

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回迁房的计税收入按约定价格，还是权属转移时的市价？

原创你品你戏品 十一而税

这是本人微信群里今天聊到的一个问题，感觉可以写一下。问题是：房地产企业和回迁户签订拆迁补偿协议时约定回迁房办证登记的价格假设是2万元，等房子3年后建好时，房价涨到5万了，那么在增值税、企业税所得税、土地增值税、契税等确认收入时，是按2万元单价还是5万元单价呢？有懂的可以直接在此留言。写留言


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这个问题对单个个人回迁户来说，比较少遇到。因为个人回迁户不太关注这个回迁价格或者办证价格的问题，这个价格可能会影响到后期再次转让时所交的税费高还是低的问题。当然，可能大多数个人回迁户不太关注这个问题。

这个问题在某些地方，主要出现在村集体回迁时产生的问题。因为村集体属于集体资产，登记的价格太低了不行，集体资产存在一个保值增值的问题。当然，对于村集体拿到的房产，也有可能不是真正的回迁房，而是合作建房的分房，或者是单主体项目公司以销售的方式卖给村集体的房子。对村集体来说，无论是回迁，合作建房分房还是销售等形式，都会存在这个房屋定价的问题，通俗点说就是房产证的办证价格问题。

当然最近又出了一个新的情况，那就是对于房地产企业新建房的分证，或者合作建房分房给村里的分证，好像不动产权登记中心又没有登记价了。这里又涉及到未来一个房产税如何交的问题，另外找时间单独写一篇文章。写留言

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本文标题的问题，可以先换个思路想一想。假设是正常销售的房地产企业的新房，也存在一样的问题。那就是3年前预售一套房产单价是2万，1年后交房赶上了房价大涨到5万的单价，而新房销售或者预售合同的价格依然是2万，计税的收入按哪个呢？

如果是上述问题，我想大多数人可能会回答按2万，因为销售合同签的就是2万，未来房价涨了和计税收入没有关系，说不定未来房价还会跌呢，难不成房价跌了也要调低计税收入？

如此来看，好像回迁房的计税价格也没什么争议，但是细想还是有点不一样，正常销售房产的纳税义务发生时间三个税种分别是：增值税按收款并且房产交付，企业所得税是收款并完工结转收入和成本；土地增值税是签订合同取得收入。采取预售方式销售房地产的情况下，简化一下就是：增值税按房屋交付，企业所得税按完工，土地增值税按签订合同（新法征求意见稿）。而回迁房属于视同销售，视同销售的三大税种收入的确认时间基本上都是按不动产权属发生转移的时间。写留言


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那问题就来了，从时间节点来说，包括：签订回迁房的时间、有收到钱的时间、有办证的时间、有房屋交付入伙的时间。而不同的时间节点，这套房产的价值是不相同的。

假设：签订回迁房的时候房价是 2万，而房屋权属发生转移的时候房价是5万，而三大税种的视同销售收入时间点也是5万这个价格的时间点。那么，如果按2万元确认收入，会不会被税务局认为在纳税义务发生时间是房屋权属发生转移的时间，而此时的房价是5万，而被认为计税价格偏低而需要将2万元调整到5万元呢？


如果纳税义务发生时间是以合同签订时间为准，那么按2万就没什么争议了。比如，企业所得税31号文的规定是：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。那么按销售合同的价格妥妥的没问题了。