商业流通企业的商场是做投资性房地产还是固定资产？

欧凯财税

问题：

某公司是一家商业流通企业，模式为：公司购买土地使用权并建设大商场，然后把此商场向各商家租赁，公司负责提供安保、物流等服务。那么这部分建筑物是作为固定资产还是投资性房地产？在A股上市i的公司中，海宁皮城是作为投资性房地产核算，而小商品城是作为固定资产核算。


chenyiwei：


需要结合商场的运营模式等多方面因素综合考虑。如果符合以下条件的，则说明公司实际上是在自己运作一个市场，市场经营业务不仅仅是收取商铺使用费，市场主体房屋建筑物是其用于市场经营业务的场所，所以是自用房地产而不仅仅是出租一项房地产，此时作为固定资产处理相对更为合适：
1、其主营业务核心能力是品类布局规划、招商管理，公司负责其经营场所内的品类布局归划、并据此对招入的商户进行选择。公司为了打造市场品牌的需要，对申请入驻的商户有一些筛选的标准，并不完全以缴纳租金的能力作为选择的唯一标准，并且根据市场的定位等因素通盘调整布局和入驻商户的结构、层次等；
2、公司不参与商户的具体销售，而是通过对商户的选择达到优化其营业面积资源利用最优化来提升本身的利润，所以一般合同期不会很长，并定期重新考核商户和重新招商；
3、商铺之间以临时性的建筑材料分隔而不作永久性的隔断，便于以后调整；
4、或者由市场统一收银，统一对外开具发票等，


不属于投资性房地产而是自有固定资产的情况，通常是需以企业自身的名义经营市场、卖场等，而不单纯出租房屋后以租户名义经营。如上市公司小商品城的小商品市场就是如此。其对租户的选择并非只看租金高低，更多地要从该市场、商场整体经营、定位的角度去考虑。