尾盘销售叠加正常销售，如何确定尾盘土地增值税清算中与转让房地产有关的税金？

欧凯财税

尾盘销售叠加正常销售，如何确定尾盘土地增值税清算中与转让房地产有关的税金？

原创严康 兴瑞税问

问：我们是房地产开发企业，同一主体下有两个开发项目立项，其中A开发项目已完成土地增值税清算，仅剩余尾盘，B项目尚处于预售阶段，现在尾盘销售的土增税的税金及附加如何扣除？

答：一、政策文件 1、《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》国家税务总局公告2016年第70号

三、关于与转让房地产有关的税金扣除问题 （一）营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。

（二）营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税（以下简称“城建税”）、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。

凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。其他转让房地产行为的城建税、教育费附加扣除比照上述规定执行。

2、《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 》国税发〔2006〕187号

八、清算后再转让房地产的处理  在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

3、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》

第六条　计算增值额的扣除项目：
（一）取得土地使用权所支付的金额；
（二）开发土地的成本、费用；
（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
（四）与转让房地产有关的税金；
（五）财政部规定的其他扣除项目。

二、实务分析 1、税金的扣除

清算后销售尾盘时，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以尾盘销售面积计算，上述单位建筑面积成本在土地增值税清算结果通知书中会单独进行列示，其中与转让房地产有关的税金并不包含在内。

实务中电子税务局尾盘销售的增值额=尾盘不含税收入-清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积*尾盘销售面积+与转让房地产有关的税金。

电子税务局申报表单中项目清算情况明细表填写信息如下：



2、清算后尾盘销售的税金的确定

营改增后，对尾盘销售如果是属于新项目，则其税金是销项抵减进项后的当期应交税金为基础才能计算出销售对应的税金及附加的。

当只有一个项目的时候，比较好确定，但当有两个项目，一个项目已清算，一个项目在预售的状态下的时候，两个项目的进销项是混合在一起计算应纳税额的，是无法分清尾盘销售对应的税金及附加的。

此时应按该尾盘项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加作为尾盘的税金扣除。